破解房贷困局：央行急刹车 商业银行进退两难

　　-本刊记者 耿馨雅

　　突如其来的SARS，使楼市由热变冷清到火爆；追求宽敞的住房，不仅为舒适，也为健康。于是，房地产需求上演了“报复性”反弹。开发商们似乎“因病得福”，兴土木、谋财略，欲扮演家电业曾经的直至现在依然锐气不减的拉动经济的角色。

　　宏观经济数据支持地产商们的判断，需求劲旺、价格上扬、资金充足，最重要的是，通胀倾向显现、人民币出现升值的潜力。硬邦邦的美元，不惧SARS威力，半年就进来600亿之多。有经济学家半开玩笑：“除了狗屎和债券，见啥买啥，最好还是买房。”

　　然而，房地产泡沫雪崩后遗症国内外并不鲜见。被称为121房贷新政的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，显露出央行志在防范因房地产可能的过热而产生的金融风险。房地产商形容自己像“行驶在高速公路上的汽车被猛踩一脚刹车”。

　　本刊最新消息，来自权威部门的反馈，121房贷新政仅为宏观政策引导，无意推出实施细则

　　央行惟恐地产过热商业银行进退两难

　　房地产开发过程中对信贷资金的依赖度非常高，不同口径的统计资料显示，房地产企业负债率分别为60%、67%、70%，平均负债率基本达到自有资金的两倍，因此，一旦房地产出现问题，套住的大部分是银行资金。历史上，银行在房地产业发生的不良贷款不在少数。从海南房地产泡沫到上海爆发的周正毅事件，银行始终是最大的输家，至今犹如噩梦乍醒，惊魂未定。

　　搬出美国数据看看，有人惊叹，银行风险已经超标。美国个人住房抵押贷款通常占商业银行资产的15%左右，房地产信贷占银行资产的27%；中国部分银行数字已经有“超越”美国之势。

　　从房地产不良贷款的结构看，121房贷新政极有针对性。国内某大型商业银行有关负责人告诉记者，该行的房地产公司贷款除了以前积累的历史遗留问题，房地产开发贷款、房地产流动资金贷款和建筑业不良贷款都占有较高比例，超过20%，与“企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具有四证”、“严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放”、“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”相吻合。

　　某商业银行相关部门负责人出示给记者的一份银行内部报告上，有这样一段话：“控制向脱离市场需求的高档住房和宾馆、写字楼、商场等商业用房发放贷款，禁止向不符合当地经济发展水平的形象工程、政绩工程发放贷款。要有选择地发放土地储备贷款。”“这并不能说明这类贷款是绝对意义上的不良贷款，但至少说明这类贷款是我们银行要密切关注的，它们变成不良贷款的可能性非常大。”这位人士说。

　　这位负责人告诉记者：“现在很多银行的房地产公司类贷款不良贷款率要高出全行公司类贷款平均不良率，房地产贷款业务操作中存在一些不规范的现象，包括开发商自有资金不足、个别贷款四证不齐全、开发商挪用资金、先发放贷款再落实抵押、抵押品价值高估等现象，还存在操作时由于腐败所产生的风险。”

　　客观分析，央行出台121房贷新政，初衷当然不是抑制房地产业的发展。但对商业银行而言，在地产业处于如此高速增长的状态时，如果银行不向他们发放贷款，无疑失去了一个难得的赚钱机会。从资产质量看，个人住房按揭已经成为商业银行最优质的一块资产，不良率平均仅为2%～3%。

　　由此，商业银行在惊呼警惕房地产泡沫的同时并没有放缓对地产业的贷款。4家上市的股份制商业银行2002年年报显示，房地产类公司客户的贷款余额占全部贷款余额的10%以上，民生银行最高，达到14%。记者查到的最新数据显示，5月份工商银行房地产公司客户贷款余额达1396.9亿元，比年初新增223.3亿元。同月建设银行房地产公司客户贷款余额2087.4亿元，比年初新增275.9亿元。

　　记者调查，商业银行小心提防“腐败贷款”的同时，也在谋求扩大质地较好的房地产贷款，也算有进有退吧。

　　房地产泡沫“疑似”业界仅承认“低烧”

　　今年上半年，房地产投资的增长速度达到34%，仅北京地区上半年房地产销售就达到238亿元。近年来上海房价更是一路上涨，有些房价一年内上涨了近50%。杭州的房价比几年前翻了一番。去年1～11月份，全国完成竣工面积同比增长28.3%，增幅比去年同期增加10.7个百分点；全国商品房平均销售价格为2345元/平方米，同比增长5.7%；完成土地开发面积9731万平方米，同比增长35.2%。然而，与此同时，全国商品房空置面积同比增长12.6%(其中空置商品住宅同比增长12.2%)，增幅比上年同期提高10个百分点；房地产行业是否存在泡沫再次成为人们关注的焦点。

　　6月13日，央行颁布了121号文件(121房贷新政)，在地产业引起了轩然大波。一直以来房地产行业主要依赖于银行贷款，而121号文件明确对房地产开发贷款条件、建筑业垫资、土地贷款和个人住房按揭作出具体规定，房地产融资难度遽然加大。

　　虽然121房贷新政只是在央行于2001年公布的195号文件基础之上作出更为明确和全面的规定，属于政策的延续。但121房贷新政体现了央行对房地产行业所处形势的一种判断，由此加大了社会对地产业存在泡沫的疑虑，此疑虑也是央行出台新政的基点。

　　尽管央行的举动看起来是在“开冷气”，但政策层面却又暖风频吹。国务院总理温家宝于7月30日主持召开的国务院常务会议上，一项重大的议题就是研究促进房地产市场健康发展。会议听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报，肯定了房地产行业的作用，认为促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。

　　而在此前一天，国家统计局总经济师姚景源在接受采访时表示，房地产业是未来中国经济发展的重要支柱产业，预计房地产业高速发展态势将持续十年、二十年甚至更长时间。一只脚在给油，另一只脚在踩刹车，更多的人开始困惑，房地产业究竟有没有泡沫？

　　“不同人对泡沫有着完全不同的理解。”华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠对记者说：“入场资金增多、开发量加大，充其量叫过热。泡沫和过热不同，泡沫是从需求角度而言，过热针对的是供给方。泡沫通常指的是一种虚拟需求。当公众对从某种商品的交易过程获利的需求大于对该商品使用功能的需求时，为了从交易中获利大量转手，而换手过程中把价格大幅拉高才可称其为泡沫。暴涨后暴跌，导致大量金融机构的钱被套，泡沫随之破灭。”

　　“在需求方面，国内目前不存在泡沫，因为人们难以从房子的交易中获利。换句话说，你可以买房，但你没办法炒房，通过买卖房子一般赚不到什么钱。而当一手房供应充足时，二手房也炒不起来。现在老百姓买房基本上是为了自住，或者投资，而不是投机。”

　　当然，李忠也认为，房地产供应方的过热已经比较明显。这体现在很多人买地不是为了开发，而是为了囤积。有人认为土地交易稳赚不赔，其实是因为土地交易未完全市场化，土地价值往往被高估。121号文件中规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于土地出让金的贷款就是针对这一问题的。

　　惊呼央行急刹车开发商冰火相对

　　121房贷新政出台后，地产界一片反对之声。任志强、潘石屹等地产界的腕们，一扫以往之稳健，公开提出质疑。

　　北京建华时代房地产公司副总经理姚军认为，市场经济发展到目前的阶段，应该用市场机制来调节市场。121房贷新政之所以让地产商反感，是因为它从某种程度上抑制了需求。从目前的情况看，房地产价格受地价制约大，土地成本较高，土地市场更需要规范。另外，房地产行业发展快一点，可以拉动GDP增长，带来如钢铁等上下游很多相关行业的增长。

　　姚军认为，国内目前的确缺乏大的地产商，北京有4000多家发展商，其中80%～90%都是小发展商。121房贷新政可能带来地产业洗牌，但这种洗牌并不是靠市场机制，通过竞争所产生，更是对那些规范操作的小地产商不公平。

　　也有人认为该政策恰逢其时，李忠为其中者。

　　李忠认为，121房贷新政对防范金融风险很有必要。鉴于各行业诚信基础较差，银行职员的行为和中介机构的做法不可控，所以，只能“一刀切”。况且，全民的诚信基础尚待时日。

　　他举例说，在国外，如果为了购买房子向银行借钱，银行会要求中介机构出具评估报告，如果所要购买的房子不值你要付的钱，银行是不会借钱给你的。这时买房人只能用自己的钱购买，而用自己的钱买房是不会出现泡沫的。现在中国商业评估机构成立不久，尚未通过充分竞争形成品牌信誉；有的机构只要客户出钱，往往全是三A级结果。而且，提高首付额，可以减少还款压力；在为攒够首付所等待的时间里，买房人的工资基数可能会提高，积蓄增加，安全系数增大。

　　提高门槛降风险拓宽渠道为融资

　　“几百万资金就想做房地产的时代已经一去不复返了，房地产发展从以无博有到以小博大，最终将以大博大。今后不仅要有本钱，还要有非常专业的人才，做地产一定是资金与专业的结合。”人们的认识普遍发生了变化。

　　去年以来，由于房地产行业快速发展，很多上市公司加入了控股或参股房地产公司的行列。有关人士判断，121房贷新政出台可能挤出部分流入房地产行业的投机资金，对房地产业的良性发展有利。

　　尽管门槛抬高了，有实力的企业可以做得更好。“大资金”也可以通过兼并很多“小资金”，捆绑起来一起跳龙门，小开发商也未必束手无策。开发商自有资金率提高，银行的资产也就安全多了。

　　道理明摆着，震动亦非虚惊，归根结底在于房地产行业太依赖银行的贷款。除了银行贷款和上市，房地产商几乎没有别的融资途径。而在国外，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、不动产基金、房地产信托等多种手段融资。

　　目前，房地产公司在国内A股市场上市的难度很大，而这一领域又是资金密集型的行业，周期长、风险高，因此，大多数房地产商无法通过上市来解决他们的资金缺口。

　　国泰君安证券公司房地产分析师张宇认为，房地产公司一定是要靠规模取胜。目前好一点的房地产类上市公司基本上年销售收入要达到15亿元以上。即使上了市，增发的可能性也很小，如果配股，按10配3的比例，6000万股能够配1800万股，每股5～6元，也只能拿到1亿元左右资金，而房地产企业通常购买一块地就要3～4亿元，这种方式远远达不到企业的资金需求。

　　开发房地产金融市场，是促进这一行业长期、健康、稳步发展的必然所在。除了提高企业自有资金规模，通过发行企业债、可转债也是一条融资途径。相比起来，信托可能是一种更为现实的选择。北京国投曾在去年推出了CBD项目，今年又推出经济适用房项目。而四川衡平信托公司通过以债权加股权信托方式向社会募集3000万元的资金，用于四川精图大厦建设，把成都这座停工近5年的烂尾楼激活，更引发了人们对信托业化腐朽为神奇的想像力。一位地产商说：“虽然信托的规模还很小，融资能力有限，但毕竟是一条实实在在可以看得见的途径。”

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