房贷新政剑指地产泡沫 房地产腐败必须叫停

　　中国人民银行6月13日下达的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)，在业内无异于一场地震，目标直指目前房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快等贷款风险症状。它被称为“十年来央行出台的最严厉的一个措施”，最近在3万多家房地产开发企业中，一石激起千层浪，几家欢乐几家愁。

　　央行对症下药，拉动经济“房产快马”接受考验

　　《通知》对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这个业内称为121文件的新政策“招招到位”，剑指近年日益凸现的房地产泡沫。

　　针对当前高档住宅过热、中低价房供应不足的问题，《通知》要求重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目；购买第一套自住住房，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%；购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。

　　此外，《通知》还提出，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。

　　对央行的紧缩房地产信贷政策，中国住宅产业商会会长聂梅生虽然表示“震惊”，但同时指出，中国目前3万多家房地产开发企业良莠不齐，一些企业完全依赖银行贷款运作，紧缩房地产开发贷款，必然促使规模小、资金实力弱的房地产企业退出市场。

　　政策背景：房地产泡沫引起高层关注

　　去年岁末，原国家计委经济研究所发布了中国第一份跟踪式房地产行业景气报告，这份引起业界广泛关注的报告称，持续了近5年的房地产繁荣景象即将开始变化，中国房地产业真实的泡沫已经出现。而建设部也在对各地房地产市场调查后承认，中国房地产存在局部过热，并提出各地要防止过热，谨防房地产泡沫。

　　事实上，自2001年底以来，一场中国房地产市场是否出现泡沫的争论在政府决策部门、经济学界和房地产业中持续展开。在2002年初的全国经济工作会议和全国金融工作会议上，时任总理的朱镕基和时任副总理的温家宝都多次提出要防止房地产过热。到2002年底，时任总理的朱镕基在会见驻港中资机构时也表态：“现在已经有一些城市的房地产，我认为已经有一点过剩，就是说空置率比较高，所以我们要严防房地产泡沫经济。”

　　然而市场对房地产热情毫不消减。国家统计局数据显示，2003年1至5月份，全国累计完成房地产开发投资2800多亿元人民币，比去年同期增长33%。在经过周密的调研后，央行终于发动了房贷变局。

　　催生金融风险，“房地产腐败”必须叫停

　　“这项政策是十分必要的。”北京著名房地产律师吴建中对记者说，“在我们接手的诉讼案中，经常有因房地产企业经济实力不足而导致的违约问题，有的企业事实上就是一个空头公司，里外花的都是银行的钱，发银行的财。”

　　在地产界司空见惯的一夜暴富的神话背后，是银行系统蕴含的风险雪球。去年下半年，央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。有些商业银行对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款或逃避“四证”规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；放松个人住房贷款的条件，降低首付比例；以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额2／3”的政策规定；违反现房管理规定，对期房发放个人商业用房贷款，违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。

　　> 新政策对于掌握土地分配大权的政府职能部门也有约束。目前北京市已经开始建立土地储备制度，土地作为政府的“第二财政”已得到相当程度的认识，但是怎样使土地储备真正发挥宏观调控的职能？如何避免出现一届政府吃掉后几届政府的土地储备、只顾眼前利益的短期行为？一些房地产界人士认为，新的房地产信贷政策提出的土地储备贷款要求，将有利于规避这类现象。过去在一些人的眼里，以为靠着政府、靠着银行要储备多少就是多少了，而不用管市场需求了。随着央行新政策的出台，这样的观点就必须扭转了。

　　政策洗牌，地产大佬另谋出路

　　北京一些房地产界人士认为，新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款，从房地产资金上游到下游均提高了门槛，这将有助于消除“房地产腐败”，促成房地产业的优胜劣汰，市场重新“洗牌”成为必然。

　　在过去十几年中，房地产业仿佛有魔力一般，以超乎常规的速度催生了一大批亿万富翁。来自《福布斯》2002年中国富豪榜的信息显示，在前10名富翁中，中信泰富集团荣智健、世茂集团许荣茂、广汇集团孙广信、香港富华集团陈丽华、新希望集团刘永好、复星高科技集团郭广昌、仲盛集团叶立培等7人的公司业务中都有房地产业。再加上农凯集团周正毅、海星集团荣海以及卓达集团杨卓舒，前20名富豪中有10人都介入过房地产业。很多房地产富翁基本都是从一穷二白起家，而且很多人有着和亿万身家极不相称的年纪。

　　溯源房地产商起家的秘密，不二法门就是银行贷款。一些房地产商在项目开发之初，启动资金就是向别人借来的，一旦银行贷款到位，抽逃自有资金的现象普遍存在。而银行贷款就成为他们进行滚动开发的第一桶金。从开发资金到建筑企业垫付的工程资金再到个人购房的资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。房地产商们对房地产新政策的强烈反应，表明了银行是房地产企业不可或缺的资金来源，而这个“新政”也卡住了通往富豪的便利之门。

　　新政风暴之后，中国房地产业将大浪淘沙。张红星，国泰土地整理有限公司董事长，在央行房地产信贷政策出台后，干劲一下子足了起来。他对记者说：“过不了多久，那些资金不足或只靠炒地皮赢利的企业肯定就撑不住了，我们正选择时机准备收购他们的项目呢！”

　　一位不愿透露姓名的制造业老板与张红星的想法一致。他们本来准备最近进军北京的房地产市场，但央行房地产新政策出台后，他们调整了战略。他说：“再过半年，肯定有的楼盘就要烂尾了，到时候我们再去收购这些项目，那才是我们进入市场的最佳时机！”