中国财经报道：房地产预警测试楼市温度

　　主持人：这里是中国财经报道，今天我们请到了房地产协会秘书长顾云昌先生参与话题讨论。今天上午本栏目记者就建设部在全国首批启动的“房地产预警预报”试点城市的工作部署情况，独家专访了建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠。

　　建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠：第一批试点城市提出要在9月底以前把信息平台建立起来，建立房地产信息平台的工作基本上全面启动，“预警预报”的指标体系研究现 在也正在进行。

　　谈到“预警”体系，对市场的监控作用时沈建忠表示。

　　建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠：把市场上动态的信息能够及时地收集、整合、归纳起来，能够及时地反映市场一个真实情况，也就是说作为决策部门也好、管理部门也好，它能够及时掌握市场里面一些波动情况，发现一些异常情况，及时跟进一些措施，把很多我们担心或者很多人认为可房地产出现一些不良情况，包括“泡沫”、“过热”问题及时采取相应措施解决。

　　主持人：上周温家宝总理在国务院常务会议上指出：要加强房地产市场监管，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。那么这个有助防范房地产泡沫或者过热的预警预报体系到底是什么呢？有人形象地把它比喻为房地产市场的“温度计”。我们的记者为此专程赶往首批预警体系试点城市---上海。现在我们就来看看这个“温度计”的数据是如何采集、分析和预警的。

　　在上海房屋土地资源管理局，我们找到了正忙着进行数据处理的项目负责人王晓光。他向我们介绍说，上海市的“房地产预警预报”体系，主要由房地产数据采集、预警预报系统和市场监控三个部分构成。而完成这项工作关键就是数据采集。我们现在是将原有的房地产权籍管理、交易登记管理和权籍调查信息管理，实行“三库合一”，再汇集房地产开发商从网上申报的房地产市场开发数据，形成一个比较全面房地产信息数据库。

　　上海市房屋土地资源管理局市场处调研员王晓光：我们通过登记备案基本上把所有房地产存量交易、增量交易、房屋租赁的指标都能够掌握，包括现在抵押都能掌握。

　　在设定数据采集方式上，特别是对业内存有争议的房地产空置面积，商品房空置率参数设定上。“预警预报”体系则选用两组数据分别采集方式。一组是根据建设部规定的连续三年竣工上市商品房面积，当中有多少是空置商品房，另一组是采用根据香港的数据设定。

　　上海市房屋土地资源管理局市场处调研员王晓光：空置率即包括增量房、又包括存量房，它是一个整个社会住房空置率。

　　王晓光告诉记者“预警预报”体系之所以被称为“温度计”，是由于采集的数据能客观，全面，准确，及时地反映，描述房地产市场的现状和未来走势。政府部门也将根据“预警”系统的警示，宏观调控市场供需结构，防止房地产在局部出现“过热”。

　　主持人：上海的“预警预报”体系，主要指标是对土地供应、投资量、开竣工面积、市场交易、空置率等20各项目数据进行采集，并根据数据组合之间的比例关系，建立五级量化指标，分别显示市场“正常运行”、“超常发展”、“市场过热”、“供求低迷”、“市场过冷”等五种状态。

　　主持人：上海的“预警预报”体系的主要指标是包括对于土地工业、投资量、开竣工面积、市场交易、空置率等20个项目数据进行采集，并根据数据组合之间的比例关系，建立起五级量化指标，分别显示这个市场“正常运行”、“超常发展”、“市场过热”、“供求低谜”、“市场过冷”等五种状态。

　　那么顾先生，我们知道，在新的预警预报体系之前，我们实际上也正在不断的接触各种各样与房地产市场发挥有关的统计数据，比如说景气指数、国家统计局发布的统计数据等等。新的预警预报体系与我们现在或者过去接触的一些统计数据相比有什么不同吗？

　　顾云昌：我想建立预警预报系统实际上是建立一种房地产的信息系统，使它更加客观的、准确的或者说更加全面、系统的反映房地产市场运营的情况。过去的是有这样那样的统计数据，有的数据肯定不够全面，也有的数据与数据之间碰不上，比如说交易的数据和统计的数据不一样，景气指数各说各的。如果建立起一个信息系统或者预警系统，能够使这个数字更加全面，更加客观的反应这个情况。

　　主持人：您觉得从目前来看，我们要花力气建立起房地产的预警预报体系，最终能给我们提供一个什么样的方式，认识房地产的情况。

　　顾云昌：我想有了这个温度计，更形象的说这是一个房地产市场的天气预报。

　　主持人：温度计和天气预报有什么不同吗？

　　顾云昌：温度计比较简单就是一个温度几度，天气预报比较复杂，除了温度以外，是不是下雨、刮风、温度、湿度都比较复杂，房地产市场不是用个温度计一下子38度还是39度的问题。

　　主持人：不能给复杂的事情一个简单的结论。

　　顾云昌：因为很多事情很复杂组合在一起，我们必须把里面的情况都说明，比如说供应总量如何、需求总量如何、现在如何、将来会如何、结果又是如何？房地产除了住宅还有写字楼、宾馆，住宅当中还有中档的、抵挡的，还有出租的、出售的，用一个温度计恐怕不够，一下判断是过热还是不过热，非常简单的下结论很难。在动态的变化过程当中能够把它描述清楚，现在市场的需求如何、供应如何、价格如何等等。我觉得用天气预报更加妥当、更加贴切，让人知道以后某某地方的房地产市场发挥到什么情况，有哪些可能出现问题了，有哪些可能还不够，引导开发商在供应方面进行调整，引导消费者投资者.这个市场如果说出售这个房很好，我就投资出售，出租房好就投资出租房，这也是一引导性的东西，政府也感觉到这个市场整个的总量如何、发展前景如何，我想是这样一种感觉。主持人：说到预警系统的预警作用，我们的记者在上海采访时还发现，上海商品房销售现在呈现出非常“火爆”的局面。新开的楼盘基本上是开盘一个售罄一个。那么，这个建立好的“温度计”为什么没有“预警”呢？

　　从1999年上海楼市回暖以来，房地产市场已连续十几个季度不掉地上涨。房价从1999年度3102元/每平米上涨到2002年4000元/每平米以上。为什么上海的楼市会出现产销两旺，“热”而不“过”的现象呢？

　　据上海市统计局统计：上半年上海市房地产开发投资总量突破400亿元，商品房竣工面积637.23万平方米，销售面积746.75万平方米，供销绝对差额达109.52万平方米。数据显示：上半年上海房地产供需总量均达到历史同期最高水平。然而在这种前提下，上海的房地产“预警”体系并未“报警”。

　　上海市房屋土地资源管理局市场处调研员王晓光：我们现在的市场已经处于高位运行的状态，市场是发展健康的，但是我们现在的量已经很大。

　　王晓光告诉我们：上海也考虑过市场是否“过热”，但关键要看房地产市场投资量是否“过大”，结构是否合理。目前，上海市空置一年以上商品房面积285.95万平方米，其中商品住宅空置面积106.13万平方米，比年初下降20.9%。空置总量减少至“九五”时期以来最低点。

　　上海中房置业股份有限公司总经理桂国杰：在这几年以来，房地产发展对中、低价位的投入量都比较少，少了以后，通过这几年的消化，这些量又没有了，所以就一下子有一个供求和消费一个冲击，产生中、低价位房的上涨。

　　桂国杰告诉记者；上海的房地产市场，目前已初步形成了购房梯级消费的“热浪”，这个阶段的主要特征就是产出量大、销售增长快、房价稳步攀升。

　　上海中房置业股份有限公司总经理桂国杰：我认为上海的房地产是在一个高位上达到了一种平衡，只要平衡我觉得就没有风险，

　　面对上海楼市“产销两旺”高位平稳运行的态势，商业银行也看好这个投资商机，并将房地产信贷作为银行最主要的贷款投向。建行上海分行房地产金融业务部沈小莺对楼市，“热”而不“过”的市场做出了今后的预测。

　　建行上海分行房地产金融业务部副总经理沈小莺：从我们上海情况来说，还没有到过热，热是热的但是不是过了，我感到现在应该总的来说，上海各种不同层次的住房它有不同层次的消费者来购买，所以从供需两方面来看，我认为热是热，但是今后还有一段相当长的发展。

　　主持人：顾先生，从我们刚才记者在上海的采访中发现一个非常有意思的现象，你说上海房地产市场看起来热热闹闹非常火爆，但是身处这个市场当中的各方人士对这个市场到底热还是不热、到底是正常运行还是高度运行。其实各说各的，差别还是非常大的。您觉得我们现在建立起的这套预警预报体系，能不能够给人们对于房地产市场给出一个相对客观的认识？

　　顾云昌：当然作为我来说，希望建立的预警预报系统起到相对准确的作用，比较客观的科学的全面反映市场情况，但是这需要有一个过程。因为我们刚刚建立这个系统，我觉得影响市场发展的因素很多，这是一个方面。第二个方面，各界不同人士对市场观测的角度不一样，也会得出不同的结论，所以说一个预警预报系统能够报出大家都同意的一种信息恐怕是比较难的，所以我认为预警预报系统首先要建立一个房地产信息系统，客观真实的把这一阶段发生的一些情况告诉大家。然后你去判断热还是不热，你判断投资不投资，让你判断买不买，这就起到它的作用。

　　第一就是信息全面完整准确，而不是说你说个数字我说个数字最后大家碰不到一块，这需要大家做大量的工作。我们现在有很多统计部门，还有一些咨询部门都在做这个工作，尽可能的把信息全面系统的告诉大家，在这个基础上来做判断。判断也可能像天气预报那样，降水概率60%结果没下雨，降水概率40%结果下雨了，因为任何事情我们还没完全认识这个市场的发展规律，这需要有个过程。专家、学者、企业家都需要有一个判断的水平，和客观事实吻合的水平，需要我们不断的磨合，现在天气预报讲降水概率60%，大家带伞了就说明起到它的作用了，降水概率20%大家放心就不用带伞了。我想我们房地产市场如果有这么一个预警预报系统，达到这样的要求，起到这样的预报作用，我觉得就很满足了。

　　主持人：我们注意到上海建立的预警预报系统，就像您刚才所说的，中间有相当多的我们都称之为硬性指标的技术数据，比如说空置率、开工面积、投资规模等等。我们知道在我们关注房地产市场发展的时候，除了硬性的技术数据之外，还有相当多的外部因素也在直接的或者深刻的影响着房地产的发展，比如说土地开发的政策、金融的政策这些都直接影响到房地产市场技术的变化。在新的房地产预警预报体系中间，是不是要应当把这些外部影响因素综合考虑进去？

　　顾云昌：我觉得影响房地产市场发展，除了刚才说的硬性指标开工面积、销售面积、价格上升之外还有两个方面的因素：一个就是宏观经济的影响，整个宏观经济发展得好，居民的预期收入、预期支出会影响到房地产的发展。还有就是产业政策影响了我们的行业发展，市场上的一些政策比如说中国人民银行的政策、土地部门的政策、税收部门的政策都会直接影响到房地产市场的发展情况。我想预警预报系统有一个软件，这个软件非常重要，应该作为我们向市场公布，出台了什么政策，在国家的经济上、宏观的战略上有什么变化，甚至国际上的影响或者重大事件的影响，都应反映在房地产预警预报系统当中，这样就能比较好的看出市场的变化。

　　主持人：我们在关注房地产市场发展的时候，除了一级市场的因素之外，二级市场的交易活跃不活跃，规模究竟有多大？是不是也是直接影响到整个房地产市场的发展的情况？

　　顾云昌：从一手房、二手房、租赁房这三个市场相互联系、相互动的一种关系，这个信息完全准确、客观的公布了，才能全面反映这个市场的现状。要改变我们过去一提房地产市场就是盖新房的市场，光有增量房市场是不够的，现在我越来越感觉到存量房市场、租赁房市场对个整个大市场的影响到了关键的时候。

　　结束语：房地产市场是一个地域性极强的特殊市场，因此，“房地产预警预报”体系建立将会使中国的房地产业更加保持清醒，使监控者、开发商、消费者有一个对市场判断的科学依据，这都将有利于中国的房地产市场走向均衡和成熟。节目的最后让我们一起来听听，京沪两地房地产开发商，对建立“预警”体系的看法。

　　今典集团董事长张宝全：这种客观性能通过一种准确的方式，而不是通过模糊的方式，比如说我们讲房地产“过热”还是“不热”这是模糊方式，我们一定要通过数字的方式。北京白金房地产开发有限公司董事长解滨：能够提供越来越多、越来越准确、越来越详实的信息，以便于发展商不会盲目，一窝蜂式的投资。中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏：房地产“预警预报”系统也应该是一个风向标，它能够科学指导政府制定政策，产业进行投资和居民的消费行为，房地产预警系统，因为它是预警，所以它有可能还成为一个望远镜，让人们能够站在现在基点上能够看得更远。