上海稀释央行房贷新政？专家称8月出对抗性政策

　　本报记者范利祥

　　上海报道 一边是央行的棒喝，一边是来自各界的质疑和责难。中国人民银行上海分行(以下称人行上海分行)因为总行的“121号文件”而处于相当尴尬和微妙的境地。自6月13日央行正式对外颁布了“121号文件”(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，并对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7项贷款 全面提高了“门槛”后，一向保持低调的人行上海分行便被推上了风浪尖头。这缘于外界盛传的一则“流言”：上海人行正在就央行“121号文件”制订细则。

　　无独有偶。7月30日，记者在采访中同时获得一个准确的消息，上海市有关部门正在秘密酝酿一个鼓励购房的新政策———“个人购房贴息”。一位银行界权威人士向记者表示，这项“具有对抗性”的政策极有可能在8月初左右与人行上海分行的新房贷“细则”同时登台。“这是一场炼狱般的考验。”这位权威人士说。

　　上海房贷“细则”无奈“流产”？

　　“我现在已经不能代表分行说话了，不过你可以到总行去问问。”当记者就人行上海分行即将出台的房贷“细则”向该行刚刚调离工作岗位的原办公室副主任张荣芳进行咨询时，他相当谨慎地婉拒了记者的采访。该行政策研究室主任王欣欣回答的则更加干脆：“我只有四个字：无可奉告！”

　　但张荣芳透露：“此前上海分行的确出台了一个与总行‘121号文件’相对应的细则。但后来送到总行去审查时，一直被压在那里。”张还表示，“总行正在制订相关的细则，然后交给建设部来具体执行。”

　　上海社科院房地产业研究中心专家刘福长则认为，人行肯定会督促各省市的分行出台相关细则，“除非人行收回成命”，但“这又是不可能的”。而且，人行“也不可能搞‘一刀切’，自己出台细则，然后让下面各分行执行，因为，各地情况很不一样。”所以，“上海肯定要出台相关的细则，而且很有必要出台这样的细则。”

　　尽管各方对此讳莫如深，但记者还是在采访中掌握了这个把人行上海分行推上前台的“传言”的大概内容。

　　人行上海分行一位不愿意透露姓名的官员表示，该行针对上海地区制订的房贷实施细则原本力争在7月1日露脸，但后来因为“某些原因”而不得不延期出台。到底是什么原因导致了该细则的“流产”？这位人士始终不愿意透露详情。

　　知情人士表示，央行于6月13日出台了“121号文件”后，“上海各方面相当紧张”，人行上海分行于6月16日下午“召集上海各商业银行房贷部门负责人，讨论相关细则的征询意见稿。”

　　这位知情人士透露，当时该细则对新政策的适用范围、实施时间进行了明确，并对大户型、大面积、高档商品房、别墅等以及二次购房等进行了明确的界定。“主要是市场上关心的几个问题。”

　　其实，早在去年底，人行上海分行就已经向上海各商业银行下发了《关于加强和规范上海市房地产信贷管理的指导意见》(以下简称《意见》)。该《意见》在房地产开发和个人房贷等方面作出了与央行“121号文件”极为接近的规定。比如：“对自有资金低于规定标准的项目、对未取得‘四证’的项目，不得发放任何形式的贷款”、“避免信贷资金向大户型、高档房过度集中，重点支持中低价住宅的开发建设”等。

　　分析人士表示，该《意见》最直接的贡献是规定：“当前确定对单价每平方米7000元以上(含)或房屋总价在100万元以上(含)的个人住房贷款成数不超过70%；对个人购买非自用住房的个人住房贷款成数不超过70%。”这实际上间接规定了上海高档房的标准。“而在央行的‘121号文件’，中对高档房的界定是相当模糊的。”

　　现在，央行“121号文件”出台后，该《意见》今后如何执行？人行上海分行有关官员表示，与央行通知一致的地方将继续执行，反之则按照央行的通知执行。“除此之外，‘第二套房’的认定等大家关注的问题也是上海分行制订的房贷细则中的重点。”“尽管央行的有关文件过于模糊，但由于上海以前的这个《意见》，在上海制订细则应该不会有太多的障碍。但眼看细则就快出台了，还是被总行卡在了节骨眼上。”知情人士惋惜地说。

　　“细则”与“购房贴息”将同时出笼？

　　上海财经大学房地产研究中心主任、上海市房地产经济学会副会长印绅华此前认为，新房贷政策从总体上看是要降低商品房的房地产信贷风险，但它对政策的后果估计不足。

　　“央行7条措施针针见血，一旦真正实施肯定影响面比较大。”中国建设银行上海分行的一位不愿意透露姓名的负责人说，“所以上海这边应该尽早行动，加强‘防范’。”这位人士还表示，央行“121号文件”已经对上海各商业银行的信贷业务造成了不小的影响，“个人信贷购房是上海市各商业银行的重头戏，这一块业务影响更大，很是吃紧，如果再不出台对应的配套细则，商业银行肯定会有很大的意见”。

　　在这个背景下，权威人士透露，“购房退税”政策在今年5月底被叫停后，上海将出台新的延续性的鼓励购房政策，主要是通过贷款财政贴息的办法。“目前有关部门正在秘密制订，八月份推出应该没有大问题”。

　　据披露，该政策分为两个层面，一般的工薪阶层

　　和高收入者将分别实施不同的政策。对于同样的首付比例，根据购房者购买不同价位的房子进行比例不等的贴息。该政策还将对中低收入者购买第一套住房有适度的倾斜。在新老政策的衔接上，享受原“购房退税”未满5年的将同等适用新政策。

　　“我们的很多客户比如开发商、个人购房信贷者都非常担心，惟恐‘细则’出台后会对他们造成不利的影响。而购房贴息可以在一定程度上抵消部分影响。人行上海分行的‘细则’极有可能会和个人购房贴息政策同时推出来。”中国民生银行上海分行的一位反复叮嘱记者不要署其姓名的负责人这样推断。

　　此外，知情人士告诉记者，央行的“121号文件”对房地产开发商的自有资金要求非常高，但是企业一开始进入这个行业时，资金门槛儿太低，如800万元资本金就能评三级资质企业，5000万元就能评一级资质开发企业，在目前土地成本越来越高的情况下，资本市场又没有什么具体的支持，缺乏其他的融资渠道，企业要开发项目，除了向银行贷款，别无他途。

　　而且，据统计，在上海房地产企业里，一级资质企业仅有100多家，投资额和商品房销售量还不及全市总量的20%，其余近4000家企业中，不少注册资金仅500万元，而资质为三级、暂定三级或未定级的小企业就有近2000家。所以，“个人购房贴息出台后，上海有关部门肯定还会推出与房地产开发商有关的政策，而且现在开发商们也都呼唤有这样的政策出台。”这位知情人士非常有信心地推断。

　　“这明摆着是要与央行的‘121号文件’对着干。”一位业内人士直言不讳地告诉记者，“上海可能会一点点地“瓦解”央行房贷政策。只是时间早晚而已。”“这和出台‘细则’有什么区别呢？”他反问记者。

　　房地住宅两局合并、银监局即将成立，上海严厉监督房贷风险

　　印绅华教授认为，上海近三年新增的开发贷款基本上没有“坏账”，现有的不良贷款都是前几年的“老账”。但上海各家商业银行发放的房地产贷款的激增势头还是引起了包括央行在内的多家机构的担忧。业界认为，过度的投机行为已给上海地产带来了巨大的潜险。

　　而且，有数据显示，目前上海房地产企业开发资金源于银行信贷者高达70%以上，不少大型房企的银行信贷资金比重更高达80%以上。

　　尽管上海市中资商业银行一半以上的贷款属于个人住房按揭贷款，而此项业务被认为远比传统的公司贷款业务安全，但央行表示，房地产贷款的激增意味着一旦房地产价格下降导致借款人违约，银行将面临新的风险。就连人行上海分行也于日前发表了“不要轻言房贷低风险”的提醒。

　　上海某地产“大佬”的涉案也进一步证明了业界的担忧。另外，据内部人士透露，日前，央行及中央纪律检查委员会和上海市政府又列出一份名单，锁定上海市20多名地产商，调查他们是否涉及违规贷款。

　　因此，央行“121号文件”的重要的目的之一就是打击这种市场投机行为，从开发商自有资金这一源头来控制房地产风险。此次规定要求，开发商自有资金至少达到开发项目投资的30%，四证齐全才能向银行申请贷款。

　　但这必将会对占上海GDP将近10%的房地产的发展带来前所未有的冲击。为了尽快地消除这种影响，并更好地规范上海市房地产的发展，据知情人士介绍，7月26日，上海市房屋土地资源管理局、上海市住宅发展局两局的机构和职能进行整合，即把后者并入前者，建立新的市房地资源管理局，以建立更加统一、规范的房地产管理体系。

　　除此之外，据本报记者独家获悉，人行上海分行也在抓紧组建“上海市银行监督管理局”(上海市银监局)，以规范银行自身的行为。原人行上海分行办公室副主任张荣芳正在参加上海市银监局的筹备工作。但他并不愿意透露具体的内容。

　　不过，一位业内资深人士表示，上海市银监局在这时候成立不是偶然的，一方面是为了与“银监会”进行“接口”，另一方面就是为了为出台房贷“细则”“做好准备工作”。

　　此外，央行此次房贷政策内容涉及最多的是严控高档房地产开发项目贷款，同时也对负债率较高的房地产企业的贷款加强了审核。业界普遍认为，这将加速上海房地产市场的结构调整，中低价普通商品房将成下轮开发热点，开发商会加大中低价房的开发力度。