500购房发票问题悬疑 广州工行上亿资金失踪？

　　本报记者 唐莹 江海波

　　工行在广州增城某楼盘发放按揭贷款时，不仅涉及假按揭，更有贷款审批违规和资金去向等悬疑。一个引人注目的焦点问题是：发展商在法庭上指称并未收到银行划拨过来的楼款。一业主说，工行在该楼盘办理了700户按揭，但只持有199张被质押的购房发票。其余500余张发票银行为什么没有拿到，个中原因很值得思考。那么，这500余张发票涉及的上亿资 金的去向究竟去到哪里了呢？

　　工行与发展商签订的《购房抵押借款业务担保合作协议》之草率实在令人吃惊：别说没有免责条款，连起码的合同签订时间都没有。

　　一位不愿具名的金融界人士说，从专业的角度来看，工行的该项贷款不仅是一个具有高度风险的放贷项目，甚至可以说是违规放贷。

　 ××山庄曾发生了一起财务人员与销售人员勾结卷款潜逃的刑事案件，该案件的背后还隐藏了一些什么东西，外人无法猜测。

　　一位女法官在开庭后对业主说：“××山庄这个案子，我们研究过了，已有了固定的格式。”据业主们介绍，以前在其他法院，也听到过法官私下里有类似说法。

　　广州报道7月7日本报一版文章《建行广州分行虚假按揭真相调查》中，提及了建设银行与工商银行在增城早年某知名楼盘存在假按揭问题。记者经过一段时间的调查，发现中国工商银行在该楼盘发放的个人住房贷款项目中，不仅涉及假按揭，更有贷款审批违规和资金去向等悬疑。而其中一个引人注目的焦点问题是：发展商在法庭上指称并未收到银行划拨过来的楼款(业主从银行借贷出来的楼款，银行应7个工作日内转入发展商的账户)。

　　站在被告席上的一位女业主在法庭上泣不成声地说：“我直到现在才知道你们并没有把借给我的钱转入发展商的账户。”

　　尽管工行在法庭上出具了一张给业主账户转账的银行转款单，用以证明其款项已经划出(此证据已被法庭采信)，但一位银行界人士认为，此单据为银行内部单据，从法律意义上来说，连证明其款项已经划到业主的账户都很困难，更难证明其款项已经划入发展商的账户。如果要证明其款项划到发展商账户，最简单的办法就是提供银行与发展商账户的对账单，“查企业交回银行的银行存款对账单。”

　　至今，工商银行方面以种种理由没有在法庭上展示发展商要求出示的票据。不过，该行在给本报的回函中表示，“全部按揭贷款的去向都是按客户在合同和借据中约定划付到指定的账户。”

　　今年，工商银行是审计署继建设银行之后的另一个检查重点。

　　假按揭：下岗工人“拍广告”挣400元欠20万元

　　“2000年3月，我收到工商银行第三支行寄来的催款单，觉得很突然，然后按照催款单上的电话打回去查询，才知道和那次广告宣传有关。”冯女士满脸无辜地对记者说。

　　冯女士所说的“广告宣传”指的是1999年11月，她在××山庄售楼小姐李××的引诱下，以替该楼盘拍广告的名义，戏剧般地成了该知名楼盘的业主。如今，因为被骗替发展商作虚假按揭而成为“业主”的她已经成了银行的被告。

　　位于广州增城××山庄，一度被评为广州市十大山水楼盘，业主遍及广州、佛山、深圳等地，此楼盘业主多为二次置业，购房用于周末度假。

　　冯女士说，“我1998年失业后，一直没有工作，也没有经济收入。1999年11月6日，×美房地产开发有限公司(××山庄发展商)的售楼小姐李××找到我说，他们公司有一个广告宣传活动，让我带上身份证、户口本到环市路世贸中心的办公室里去拍些镜头，广告宣传完毕后给400元做劳务费。”

　　正是这400元钱，让冯女士无端在银行欠下一笔20多万的债务，并卷入可怕的官司，最终还导致离婚。业主们说，该山庄业主因房屋被银行拍卖导致家庭破裂的不下10例，更有因此而出现人命者。

　　据冯女士介绍，当时一同去“拍广告”的失业人员大约还有七八人。“我们去到那里之后，售楼小姐让大家装成购房者，按照她们的安排在一张空白纸上填写我们各自的姓名、地址、身份证号码。还特别说明不要告诉别人我们是失业者。”

　　“下午，李××又带着我们到广东宏安律师事务所(现广东宏安信律师事务所，因代理张子强案件而声名鹊起———记者注)，有几个工作人员拿着几张纸，我们在他们的指导下签名、写身份证号码……售楼小姐说，这只是做广告的形式而已。”冯回忆说。

　　记者后来从工商银行提供给本报的一份材料中发现，××山庄在该行一共办理了42份假按揭。而记者从该楼盘业主那里了解到，其中有相当一部分是发展商拉来的持有失业证的下岗工人。

　　连哄带骗：“20年免息供楼”成泡影

　　事实上，××山庄在开发初期并不具备办理按揭的条件。为此，发展商为了售楼回收资金周转，不得不向购房者开出可观的条件：免除20年利息(另有一部分为18年，下同)，分期支付本金。

　　明眼人可以看出，发展商开出这种条件完全是“缓兵之计”，因为发展商如此代业主支付资金利息，完全是无利可图的买卖。之所以这样做，是因为发展商一直在同银行方面周旋，一旦银行受理该楼盘的按揭手续，就将这20年分期付款嫁接到银行的按揭贷款里去。

　　但是，发展商的如意算盘并没有被业主接受。1998年10月，发展商终于同工商银行、建设银行等银行达成了按揭业务的合作协议，此时，当发展商同业主商量将20年分期付款的合同关系转到银行时，遭到了所有业主的一致拒绝。在这种情况下，发展商只好妥协，将这些业主需要给银行支付的利息承揽下来，业主仍然只需要支付本金，利息由发展商来支付。

　　尽管如此，心有存疑的业主们依然按兵不动。据业主们介绍，在这个时候，发展商开始找来一些“假业主”到银行去办理按揭手续，然后对老业主们说，“你看他们都在银行办理了按揭，跟银行打交道比发展商要好，尽管放心。”

　　据记者掌握的材料来看，发展商即使是在这个时候，仍然没有达到银行受理该楼盘按揭贷款的条件。因此，银行在受理这个业务时，要求该发展商找来另外一个公司(广协房地产开发有限公司)为自己替业主的“反担保”进行担保。

　　以下是一个业主向记者提供的材料的摘要(综合了根据其他业主意见，有删改)：1998年，广州市几家国有银行从中插了一杠子，与房地产开发商串谋，让所有业主向银行办理按揭。为了让业主放心，发展商与业主先签订了一份补充协议(《关于更改付款方式的补充协议》)，规定由业主向银行支付贷款本金，发展商支付利息。然后，让业主与银行签订《购房抵押借款合同》。于是，我每月月供由780元变成了1180元。业主当场质疑合同中第八条“月利息率6.06‰”，第十一条“每月归还本息金额为人民币1180元”，这两条严重违背购房所签署的主合同“只还本，无利息”的本意。当时，所有业主不肯签名。发展商把业主找来，还有银行方面人员和两名律师，一唱一和地辩解说，“这只是抵押借款合同的标准格式，必须这样填写，不能涂改。实际上业主仍只需还本，不计利息。合同签字后，你们仍然按照以前的方式履约就行了。”银行主管人员与发展商均口头承诺，“保证两份合同与最初签订的《房地产买卖契约》完全等效”，并且要挟“要么一次性付清购房余款，要么签订这份借款合同”。在这种条件下，我们只能做出签约的无奈选择。

　　事实上，购房合同是银行为业主办理按揭手续、签订按揭合同的前提和基础，因此，购房合同的补充协议的内容非常重要。据业主反映，当时，银行方面一直不愿在补充协议上盖章确认，但其中有一位业主坚持要银行盖章，最终这份合同成了惟一一份盖有银行公章的补充协议。据悉，这一位业主至今没有吃到银行的官司。

　　一商业银行专门负责住房贷款业务的人士听完记者对上述情况的介绍后对记者说，这种由业主支付本金，发展商代付利息的贷款，事实上已经不是个人住房信贷的范畴，因为有相当一部分资金是由发展商(即公司)来偿还。并且，银行发放贷款的利润来源就是利息，现在，这个利息全部由发展商来支付，风险很难控制。

　　而一位不愿具名的金融界人士说，风险这么高的贷款，这些银行竟然如此积极地往里面趟，个中原因很不好评价。“从专业的角度来看，这不仅是一个具有高度风险的放贷项目，甚至可以说是违规放贷。要是在我们银行，肯定不会放这笔款，贷款的周期这么长，发展商随时可能因为经营状况而断供。”

　　银行单方终止合同，发展商资金链断裂

　　这位金融界人士的分析终于成了一个现实。2000年9月，发展商×美房地产开发有限公司终于因资金周转失灵而终止为业主按期缴供利息。

　　“办理按揭后的一年零八个月，我都和往常一样如数支付每月780元的本金。可是，到了2000年10月份后，银行在我的账户上每月扣款金额为1180元。一了解情况，所有业主和我的遭遇一样，由于发展商已经停止了给我们供利息，银行把我们两个月的本金一次性扣除用于抵扣头一月的利息。于是，我们都先后停止了付款。”一位业主这样描述当时的情况，“现在，银行以不按期履行付款合同为由，把所有业主告上了法庭。”

　　7月6日，记者在××山庄见到了传闻中已经逃到境外的该楼盘老板胡某。他回忆说，我于1992年开始投资开发××山庄，1998年开始，随着国家金融政策的调整，银行按揭业务的开展，我们得到各银行的大力支持。在此期间，工行与我们协商，中止与其他银行的借款关系，工行的资金完全能够满足我们的需要。于是，我们断绝了与其他银行的业务关系，此后由工行独家承揽了山庄上亿元的按揭贷款业务。正常运作了一年时间，2000年2月，工行突然单方面无故中止履行合同条款，使我公司的经济运作陷入极度混乱的状况。由此，更是产生一连串恶性循环，资金不到位，工程延期，迟交楼引发业主投诉，新业主望而却步等一系列问题。

　　谈到工商银行为何终止了办理××山庄的手续，胡老板说，我们数次向他们提出质疑，并恳求他们体谅我们的困难，同时也盘活银行的贷款，希望合作能够继续下去。但屡次都被工商银行以人事变动的原因拖延。

　　胡还向记者提到了一个细节。2001年，工行总行信贷部曾派专人到广州协调解决此事。广州分行提出，如果发展商把内部按揭(即假按揭)的业主名单提供给工行，可以考虑继续为该楼盘办理按揭贷款。在这样的情况下，发展商给出一份42名内部按揭的业主名单。

　　记者从工行提供的资料中看到，正是这42份假按揭名单，成为工行终止该楼盘按揭业务的理由。胡认为，“这是工行设的一个圈套。”

　　业主被告上法庭，房屋大幅贬值，

　　发展商不告银行，但银行把业主告上了法庭。据业主介绍，发展商停止向银行支付利息后，几乎所有的业主都停止了供楼。此后不久，银行把业主纷纷告上法庭，增城市人民法院、越秀区人民法院、东山区人民法院分别受理了数百例此类案件，结果都以业主败诉告终，并且，有相当一部分房屋已经进入了拍卖程序。一位业主对记者说，他的房屋已经大幅贬值，价值20多万元的房子，拍卖时最低起拍价才值3万多元。

　　7月8日，以魏××等6名业主为被告的官司在东山区人民法院进行。记者到庭旁听了案件的审理经过。当审判员听说有记者到场，要求记者出具单位介绍信，记者回应，既然是公开审理，我们作为普通公民也应该有听证权。随后，一审判员在审判长的授意下，把记者带到另一房间，给记者做笔录，要求记者不得录音、笔记，并不得把审理过程见报，否则要负相关法律责任。

　　案件审理在一间只有10个旁听席的小法庭进行。尽管其他业主强烈要求参与旁听，都被因房间容量不够而被拒绝。当时就有业主对使用小法庭空着大法庭的做法提出质疑。法院以受条件限制做出了简单回应。

　　在当天的审理过程中，第二被告——发展商的代理律师要求工行为自己已经把业主的贷款划到发展商账户举证，工行方面提供了一张银行内部转款单，发展商律师认为，该票据为银行内部票据，没有得到发展商签名认可，希望工行可以提供其他有效证据。工行方面以其他的书面证据均不能调出保管仓库为由而未出示。工行的代理律师说，这些票据调出仓库需要由公检法方面的人员才能做到。但一位银行界人士说，银行内部只要有相关方面的授权，应该能够调出这些票据。据业主介绍，在后来的裁定中，法庭采信了银行的内部转款单这项证据，业主再次败诉。

　　一位商业银行负责按揭业务的主管告诉记者，银行如果确实将款项划入了发展商的账户，应当非常容易拿出证据，“很简单，对一下流水账就能说明问题。如果银行不愿提供相关证明，那么这笔款的去向值得怀疑。”

　　工行广东省分行营业部办公室主任朱兴仁一再对记者强调，工行只要给发展商账户上划了款，就肯定有证据能够证明这一点，“而且非常容易做到。”不过，截止到发稿前止，记者没有从任何一方面了解到该行已经向法庭或其他方面提供了这些证据。

　　一位没有取得购房发票的业主告诉记者，工商银行为××山庄一共办理了700户按揭，但他们手头只掌握了199张发展商开出的发票(业主在未还清银行按揭贷款之前，发票要质押在银行)，其余500多张发票银行为什么没有拿到，个中原因很值得思考。——该业主说，他是在去银行查自己的发票时，银行拿出所有发票来查找，他当时下意识数了两遍，只有199张，且没有他的发票。那么，这500多张发票涉及的上亿资金的去向究竟去哪里了呢？是否真的如开发商在法庭上所说，他们没有收到这些楼款呢？这些只能让工行拿出自己的有效证据来回答。

　　始乱终弃？

　　据记者从发展商那里得到的一份工行广州市分行第三支行与发展商广州×美房地产开发有限公司签订的《购房抵押借款业务担保合作协议》(即发展商为其业主的银行贷款提供反担保)。该合作协议签订之草率实在令人吃惊：别说没有免责条款，连起码的合同签订时间都没有。不过，工行方面的态度是，他们无法确认这份合同就是他们当初与发展商所签订的那份合同。同时，工行也没有按照记者要求提供自己所持有的该业务合同用以证伪。

　　种种迹象表明，银行与发展商在这个贷款业务上有许多不规范的行为，并留下了许多隐患。记者在采访工行广东省分行当年分管该业务的某处长时，该负责人说，“当初的一切行为不是我一个人可以决定的。”

　　工行的对××山庄的贷款项目中，还有一个值得留意的现象：从发展商给工商银行

　　广州市第三支行行长何某的一封信中可以看出，工行在1999年春节后曾扣除发展商200万元按揭款用于抵扣发展商以前在该行所欠下的债务，是年5月份又准备再扣除200万元。记者咨询人民银行有关人士的看法是，除非银行与发展商有约在先，否则无权自行扣款，要扣款必须通过向法院申请冻结。但记者从这封信的内容上来看，银行与发展商不太可能事前有约。记者向工行广东省分行营业部咨询，对方以手续麻烦婉拒了记者的调查。如此看来，工行在与发展商的资金合作上面，许多程序、手续上的东西颇显混乱，再加上××山庄在此过程中，曾发生了一起财务人员与销售人员勾结卷款潜逃的刑事案件，这个案件的背后又隐藏了一些什么东西，外人无法猜测。

　　据悉，在该贷款业务被终止前后，工行广东省分行做了比较大的人事变动，至于该贷款业务被终止、款项出现如此一系列问题与此有多大的联系，至今是个谜。