任志强
我个人认为中国还没有房地产金融，道理很简单，中国目前除了银行信贷以外几乎还没有其他的融资手段，就是说，单独为房地产创造的金融条件几乎是零！
1998年以前政府还发行过一些房地产债券，但1998年以后基本上停止了所有债券的发
行。最近有了一些信托基金，但到目前为止，发行总量不超过40亿元，连“皮毛”都够不上。去年全国资金总量是2.4万亿元，其中1.9万亿元——接近80%都是银行借款。银行借款中有6000多亿元是房地产贷款，其余的是其他行业的贷款。这说明了什么问题？这说明中国整个经济是靠贷款支撑的，而不是靠其他的金融手段支撑的，可以说中国的资本市场或金融市场是非常差的！去年资金总量中还有15%是发行债券，而这3600亿元中基本上全是国债，也就是说，对各行业而言，债券行业也是一个被封闭和关闭的领域。再来看市场直接融资，股市看起来炒得很凶很热，但是总的融资量只有9600亿元，占总的融资量的4%。这个比例也是非常非常低的。前几年股市高峰期时，融资量可达5000亿元，前年是大概有1000亿元，去年连1000亿元都不到，这说明资本市场正在大量萎缩，这样下去，10年之后会萎缩到什么样？就房地产本身来说，也没有什么其他的融资手段——没有债券、没有基金、没有不动产的信托、没有其他的任何手段。
我个人认为中国的房地产金融风险全都压在银行身上，就是因为银行封闭了所有的金融手段，或者说不开展房地产金融的其他融资条件，这是中国制度性的资金供应短缺而形成的一种结果。而在国外一些发达国家，土地私有化率比较高，所以对土地私有化及其整理过程的费用是不会由发展商承担的。我买一块地，这块地是一个成品，或者说是一个熟地，然后盖房子，房地产商赚的是房子、小区营造的费用和利润。但中国不是，中国的政府没有能力把土地变成熟地。最终导致政府的负担压力转由房地产商替政府贷款，这种行为在中国是非常普遍的。
在国外一些发达国家，房地产商会用自己的成品去做银行的抵押，而这种抵押是按现金流做抵押的。而在中国，是不按收益率和现金流做抵押的，一定是按固定资产值然后打一个折扣去给你贷款。这样一来，就背离了我们以信誉为基础的金融体制，因为金融是以能不能还贷这种信用机制来形成的。从国际上的统计调查可以看出来，凡是有抵押的贷款信誉度是最低的，凡是完全靠信誉而形成的贷款还贷能力是最强的。
也许我们可以展望一下，2006年当房地产行业进一步与国际接轨以后，或许会使中国房地产金融大幅度发展，那么同是可能会有境外银行进入带进来各种金融手段、融资方式。那么也可能因为加入世贸组织之后中国开发了所有的资产市场的领域而造成房地产金融的高速发展过程和高速扩容过程。这样的梯次发展过程会对研究和学习房地产金融的人创造一个非常广阔的机会。(作者系华远集团总裁）
