别墅用地停批造成影响 市场供应不缺

　　针对别墅用地近期被叫停后，将对市场产生的影响，记者昨日采访了上海中原总经理谭百强。他认为，该政策短期内对于上海别墅市场的影响较小。它的作用是在一个较长的时间段内通过别墅用地供应的限制来规范和调整别墅市场的供应结构，从而帮助培育一个成熟而又合理的别墅市场，它只会调整别墅物业的合理供应量，而不会造成别墅市场的供应短缺。

　　别墅需求仍在增

　　停批别墅用地不等于未来几年没有别墅用地供应。从45号文件的规定来看，国土资源部出台这一规定的初衷，在于防止有限的土地资源受到浪费以及限制高档别墅过热的发展势头，而并非想对于别墅类物业一刀切。在我国经济良好的发展形式下，人民生活水平日益提高，对于别墅的需求也在不断增加，这是客观存在的需求。

　　市场存量很充沛

　　停批别墅用地不等于未来几年别墅上市量会大幅度减少。2000—2002年上海别墅市场的开发达到了一个供应高峰，累计可供应面积达到500万平方米以上，供应量已远远超过市场需求的容量。

　　从目前上海各类物业的空置情况看，中高档别墅的空置面积和空置率均居各类物业之首。

　　此外，2000—2002年上海出让的低密度住宅(容积率在0.8以下)用地面积达500万平方米以上，可建面积在200万平方米以上(尚不包括一城九镇的别墅用地)，它们也将在未来几年内相继上市。如此之大的市场存量的未来供应量，按照正常消化速度来计算，需要3-5年的时间。

　　谨防价格被抬高

　　别墅用地停批后，消费者要防止开发商利用停批别墅用地抬高销售价格，获得更高的利润。因为只有性价比高的别墅才能真正赢得市场。别墅物业的客户位于金字塔顶部，需求的个性化和品位度相当高，他们都不存在急切改善居住条件的现状。

　　所以，开发商如果觉得因为别墅用地停批之后自己手上的土地、产品奇货可居，忽视了产品品质的提升，那仍将面临巨大的市场风险。

　　高档别墅泡沫多

　　上海别墅市场目前发展中存在的问题：行业利率高、门槛低导致开发量过大；供应结构不合理，中高档别墅(150万元以上)供应比例过高，达50%以上，特别是豪宅比例高；价格涨幅超过产品增长，产生泡沫，上海别墅市场两端热、中间冷的特征也反映了市场的浮躁程度。新政策的出台将能够给上海别墅市场的规范和调整，为上海整个房地产市场的繁荣、成熟和可持续发展带来契机。