安徽淮北人行的一项调查揭示 房贷应对六大风险

　　□见习记者 张隐隐

　　眼下有关银行房贷的消息成为人们关注的焦点。为了解房地产信贷业务的开展情况，前不久，人行安徽省淮北市中心支行展开了专项调查，结果揭示：住房按揭贷款已成为淮北市金融机构重点开拓的信贷品种，但实际开办过程中存在着六大风险因素需要加以控制。

　　这次调查显示金融机构风险因素具体表现在六大方面：

　　一是房地产开发企业实力有限，自有资金来源复杂；二是金融机构对房地产开发企业的资信情况不能很好把握，有的机构对房地产开发项目并未建立科学的评估机制，贷后管理也不完善；三是新建房地产项目出现高档化倾向，局部区域地价和房价上涨过快，有过热的苗头；四是居民对现有普通住宅价格的承受能力尚有待研究；五是种种原因形成的房地产不良贷款有待清理；六是房地产开发的较长周期性以及房地产贷款的中长期特性，决定了房地产贷款本身即包含更多的风险因素。

　　这些风险因素的存在没有引起一些金融机构的足够重视，因而已经产生了一些不容忽视的问题。

　　住房按揭贷款开办初期形成的假按揭贷款的用途一般是投入企业经营，由于企业经营出现问题还款困难，个人与企业之间责任纠缠不清，贷款清收存在较大问题。

　　预售房屋时贷出的住房按揭贷款在购房户入住后，由于开发商不能按合同履行条款，购房户以拒付按揭贷款来要求开发商履行合同。有的开发商承诺的煤气不能按时接通，有的开发商有关费用未交清不能按时办理房产证，有的购房户与开发商在住房面积上产生纠纷，如此等等都会成为按揭贷款借款人拒绝还款的理由。

　　对借款人的资信调查存在一定的困难，少数借款人信用道德较差。有的单位提供职工资信证明中夸大借款人的收入水平，对无单位人员的收入水平银行较难确定。个别借款人信用观念淡薄，不能积极主动还款，有的故意逃避还款。

　　不良按揭贷款催收难。对于少数不按时还款的借款人，银行有时多次上门不能找到借款人，而且多数时间是下班时间，大大增加了信贷人员的工作量。对于用于抵押的住房处置时，手续繁杂，变现困难，住户拒不搬走，银行手段不多。

　　按揭时借款人办理的住房保险对银行作用不大，而且造成借款人的强烈不满。从淮北市住房信贷机构反馈的情况来看，按揭贷款的住房尚未出现保险条款规定的受损情况，银行未从住房保险中获取任何利益，而且收到按揭借款人的大量指责，认为保险费多达数百元甚至上千元加重购房户的负担，是搭车收费。

　　淮北市虽然不是一个像北京、上海这样的超大城市，但是淮北市房地产业存在的问题无疑带有很强的代表性。因而淮北市采取的相关措施对于所有其它的城市均具有某种借鉴意义。

　　目前淮北市房地产业有较大的发展空间，加大房地产信贷的投入不失为提高存款利用率，增加银行收益，促进淮北市经济发展的有效途径，但必须坚持稳健的信贷原则。

　　首先要加强对淮北市房地产业的宏观调控，提高信息透明度。

　　有关部门应加强对房地产开发和房地产市场的监测，尽快建立自己的房地产业景气信息发布制度，增强房地产市场的透明度。通过对房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、控制面积、价格、土地开发面积等指标的采集，编制淮北房地产指数，并定期在新闻媒体上予以公布。加大对房地产开发项目的管理，控制高档住宅和商业用房的开发节奏，支持中低档住宅的开发。严格房地产开发企业的资质管理，提高房地产开发企业的经营实力，加大自有资金投入的管理。

　　其次，机构应深入调查研究，及时掌握相关信息，制定房地产信贷业务的发展战略。

　　把握宏观经济走向，关注经济景气的波动。特别注意固定资产投资、居民收入水平和消费水平的变动以及消费倾向；掌握房地产政策；及时了解淮北市房地产行业的基本情况；细分房地产不同类别的需求，针对办公、商业、高档住宅、中低档住宅等不同房地产开发项目确定各自不同的信贷策略；深入调查了解房地产开发商的资质、经营规模、资本金、管理水平，确定房地产开发信贷的重点客户群，严格住房按揭贷款客户资质的甄别，确定不同的贷款额度与贷款比率。

　　还要严格执行房地产信贷管理的有关规定，加强贷款管理。

　　金融机构应认真做好房地产项目的贷前调查，对开发企业的经营状况和实力、项目建设规模、资金来源、预计的销售情况、资金回笼、贷款归还途径进行缜密的分析研究，做好房贷市场准入工作；审查是否四证齐全、自有资金来源是否真实、是否达到规定的比例；个人住房按揭贷款的发放坚持规定的条件，杜绝假个贷的发生，特别注意预售房屋的按揭贷款的预售手续完备情况，开发企业后续资金必须保证住房依照合同要求按时交付使用；固定地产抵押比率应根据房屋用途、变现能力、保值情况、处置费用合理设定；商业、办公、高档住宅以及大型房地产开发项目的信贷投入应根据市场需求严格加以控制，防止房地产市场的大起大落波及银行稳健的信贷风格；加大对地段较好、价格适中、房型合理的中低档住宅开发项目的信贷投入，合理做好开发贷款、流动资金贷款、委托贷款、公积金贷款和个人住房按揭贷款的组合。

　　最后是要加强房地产信贷的内部稽核和监管。

　　金融机构对房地产信贷业务除建立健全业务操作规程以外，应经常性对房地产信贷的操作和业务状况进行稽核，发现问题及时加以纠正。金融监管部门应定期对金融机构房地产信贷业务的合规性和风险程度实施监管，促使房地产信贷沿着健康的轨道发展。