房地产业被宠坏了

　　陈迎炜

　　政策不是刹车

　　央行房贷新政策一石激起千层浪。用SOHO中国有限公司董事长潘石屹的话形容，“这是近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知”。

　　房产商界大呼“冬天来了”，有开发商甚至措辞强烈，认为房贷新政策不能规避银行风险，而对健康的开发商而言也会带来一定的打压。温和派也认为如果按时按规定地服这服猛药，“不出半年，有许多房地产商就支持不住了，就会虚脱。因为没有钱还银行的钱，没有钱盖房子，没有钱去交税，以前的钱都砸在地里了。”

　　据公开报道，几个月前，央行发布的一份报告指出，自去年底，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查，结果表明，被检查的房贷中，有一定比例的违规。而不少城市的房地产已经出现过热，包括北京、上海、广州甚至一些二级城市。

　　有关资料显示，目前国内房地产业60%的资金来自银行贷款。那么政策收紧后，有如外界担心的那样，银行已经发生的大量贷款一旦收不回来，类似1993年的海南房地产风暴会不会再度上演？时讯记者就这方面问题采访了中央财经大学证券期货研究所所长、金融系教授贺强。

　　贺强教授一直关注房地产行业，他表示首先需要注意的是，此次银行新政策出台和1993年的情况大不一样。当时海南房地产泡沫非常大，存在巨大风险，所以中央当机立断，对房产地业采取紧缩政策。由于政策转变过快，导致大量烂尾楼、呆坏账出现。但出现这些烂尾楼的根本原因不在于政策收紧本身，而是由于在政策出台前，海南房地产已经投资过热，甚至投机盛行，房地产风险非常大。而此次央行房贷新政策背景与1993年相比，国内房地产业虽然有局部过热的现象，但与海南泡沫不是一回事，不是严重的投机。

　　在贺强看来，当时海南的政策是为了大刹车，而此次央行房贷新政策是为了房地产的健康发展，规范那些不规范的市场行为，并规避风险。另一方面也是为了调整房地产结构。新政策中，高档的商品房、别墅和第二次购房的首付款及贷款利率上调，但对老百姓能买得起的房子利率不变，还保持较低的水平。贺强表示，此次出台的政策是有倾斜性的政策，这将会促进中低收入家庭具有购买能力的经济适用房的发展。

　　“这体现了区别对待的原则，足见央行的一片苦心。”贺强强调说，新政策出台的用意显然不是要封死对房地产的贷款，也不是纯粹为了规避银行风险的政策。而是对开发商的资质提出更高的要求。通过货币手段调节，使房地产开发结构更符合老百姓的需求。从这个意义上说，央行比房地产商看得更高更远。对一些运作不太规范的开发商而言，因为本身的利益受冲击较大，毕竟动了他们的奶酪，自然会反应过激。

　　贺强表示，近5年来，对房地产界一直以来都是利好政策，收紧的政策很少，国家甚至是通过发展房地产业启动国民经济发展。该项新政策实际上仅仅是一定程度上的调整，但房地产商已经感觉不适应了，这也就是一些房地产商反应强烈的原因。

　　贺强指出，当年海南房地产风暴出现的宏观经济背景和目前也是不一样的。1994年的时候，我国的GDP增长率是14.2%，通货膨胀率21.7%。不仅仅是房地产，整个经济膨胀，国家货币政策、财政政策都全面收紧。而现在的经济大背景则不同。这几年市场一直疲软，现在刚刚开始复苏，也没有出现通货膨胀的迹象。贺强分析说，“国家的宏观经济政策是不会收紧的，反而会适当放松刺激发展，在这样的背景，各行各业发展是硬道理。房贷新政策出台，不可能得出严重阻碍房地产发展的结论，这也不是央行的初衷。”

　　“据统计，目前投在全国房地产开发的资金有2801亿元，房地产对银行依赖过高，自身抗风险能力不强，一旦房地产出现波动，问题必然会转嫁到银行身上。央行正是看到了这样的苗头，必然要利用货币手段进行调整。但这并不等于是房地产的冬天来了。”贺强说，“1993年那样的背景才会出现房地产真正的冬天。”

　　目前房地产主要找商业银行贷款。在贺强看来，新政策出台还有一个积极意义，有利于解决房地产投资融资渠道单一化问题，降低银行风险。

　　“当然新政策出台后，还有很多的细则有待具体贯彻落实，比如第二套住宅如何界定和判断，跨地区购买如何确定等都需要细则出台。”贺强表示，央行出台房贷新政策后有责任及时研究和评估该政策究竟对房地产业的影响有多大，并随时跟踪，以避免矫枉过正。

　　北京豪宅会不会跌

　　按房贷新政策规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着，购房者将来买的都是现房了，从这点来说，对居民个人的住房消费是有利的。

　　那么如果按新政策执行，北京的房价会不会因此大跌呢？采访中，时讯记者了解到，对于这个购房者普遍关心的问题，目前答案还不明朗。来自民间的一种声音认为，由于银行房贷收紧，开发商急需资金回笼，可以选择的做法就是迅速抛售存量房，这会成为房价下调的推动力。

　　就这方面问题，北京市房地产信息网负责人雷华接受时讯记者采访时表示，这或许是一厢情愿的想法。

　　他指出，事实上，有不少开发商手中的存量房已经抵押给了银行，要出售这部分房子等于是让开发商先还银行的借款至少要在银行控制下进行销售，这样的操作很复杂，低价抛售几乎是不可能的。

　　谈到北京商品房价格走势，雷华认为，新政策一旦执行，开发商对售房资金的利用时间将大大延后，很多开发项目将要对资金安排进行重大调整，成倍增加开发商自有资金投入量，这需要一个不短的时间，会有不少项目的开发建设因此中途停滞或暂缓，那么很可能使明后两年甚至更长时期内的住宅供应量减少。在雷华看来，如果人们的购房需求不变，北京明年的商品房不仅不会下跌反而很有可能走高。毕竟决定市场价格的主要因素是供需关系。

　　吃巴豆泻火并非坏事

　　就央行房贷新政问题，时讯记者采访了著名股份制和公司问题专家、首都经贸大学刘纪鹏教授时，他表示，一些房地产商们的反应过于敏感了。从日本等国家所发生的金融危机看，当前中国正处于一个重要的转轨时期，在这一时期，如何避免由房地产泡沫引发的金融风险是非常值得关注的。刘纪鹏说，“我们必须看到银行的坏账率居高不下，而且金融坏账确实有从国有企业向民营企业、从企业投资领域向个人投资领域转移的趋势，因此央行及时调整其金融信贷政策是非常必要的。”

　　从目前人们谈论的富豪榜上看，很多都是房地产商，这说明了房地产是暴利行业。随着市场竞争加剧，房地产利润率下降是大势所趋，其中也包括通过金融信贷政策的调整实现合理的行业利润率。刘纪鹏说，“长期以来，我们的房地产商已经习惯了在暴利时代生存，只喜欢政策的宠爱，受不得政策的委屈。如今政策有一点调整，就叫屈，是不够冷静的”。

　　房贷新政对第二套住宅贷款提高了利率，有开发商于是公开认为这是“仇富”，接受时讯记者采访时，刘纪鹏表示，这种说法过于直白，太不含蓄了。“毕竟目前的银行坏账居高不下沉疴在身。银行出于自身健康考虑调整信贷政策，这无可厚非。众所周知，有相当部分的人买第二套房子是为了投资，做投资就有炒高房价的风险，万一卖不出去，钱还不上，风险都转嫁到银行身上。”刘纪鹏说，“国内房地产的发展是离不开金融的，房地产的风险和金融的风险是捆在一起的。从银行的坏账率考虑，对你的第二套住宅贷款进行限制，提高贷款门槛，这是必然的。”

　　“如果你拿别人的钱消费，人家不借你10块只借你5块，你就说是‘仇富’，这似乎不合逻辑。银行也有风险，也得自我保护呀。”在谈到有的开发商认为此项房贷新政是给房地产商下“猛药”吃“巴豆”时，刘纪鹏不以为然，他说，“央行出台的房贷新政只是政策微调，并不是釜底抽薪。何况目前给开发商吃‘巴豆’泻火降温也并非坏事。”刘说，中国目前的房地产开发到底是应该满足人们居住需求还是为了投资需要，这对房地产信贷政策的取向十分重要。

　　对于近期有的开发商趁机涨价的做法，刘纪鹏认为这种局面不会维持太久，不过是表面造势，毕竟房地产的利润率高于行业平均利润率，这是基本事实。

　　刘纪鹏呼吁不能仅仅从一个商人的角度、行业的角度考虑，而应该从整个国家金融的角度看待这个问题。

　　相关链接

　　2002年《福布斯》中国富豪榜前10名，中信泰富的荣智健、世茂的许荣茂、广汇的孙广信、香港富华的陈丽华、新希望的刘永好、复星高科技的郭广昌、仲盛的叶立培等涉及房地产业。再加上农凯的周正毅、海星的荣海以及卓达的杨卓舒，前20名富豪中有10人都在从事房地产业。

　　背景资料

　　央行通知：要求加强房地产信贷业务管理

　　为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，中国人民银行近日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》要求：

　　一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向

　　房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

　　各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》(建住房〔2002〕217号)，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

　　商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。

　　商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

　　二、严格控制土地储备贷款的发放

　　各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

　　三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途

　　商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。

　　四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要

　　商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。

　　商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。

　　五、强化个人商业用房贷款管理

　　借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

　　六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用

　　对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

　　七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理

　　各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》(银发〔2002〕247号)的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金(包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等)委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。

　　(陈仪)