央行新政收紧房贷 地产商融资辟蹊径瞄准信托

　　余美英

　　央行新政收紧房贷，开发商融资另辟蹊径

　　央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的公布意味着各商业银行对房地产贷款谨慎有加，不少房地产开发公司开始另寻融资渠道,房产信托正是在这个时刻备受关注 。

　　█以资金成本降低时间成本

　　所谓房产信托，就是房产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

　　目前北京房地产企业的资金来源不外以下三部分：银行贷款、自筹资金和销售回款。通常自筹资金只占项目的极少部分，更多地要借助银行或其他融资渠道筹集资金和销售回款。而今年年初，一方面央行下文规定商业银行对房地产贷款收紧口袋，五证必须齐全才能申请贷款；另一方面，北京市又加强了商品房销售管理办法，没有拿到预售许可证，不允

　　许开发商卖房。因此，相当一部分房地产商愿意用稍微高一些的“资金成本”(约比银行同期贷款利率上浮20%)———信托计划来节省“时间成本”———许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。

　　█房产信托风险不能低估

　　据了解，就目前北京房地产市场推出的房产信托项目看，与其说信托资金是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格前向信托公司“借用”的“过桥费”，因此地产界人士认为，对信托计划的买家而言风险极小，原因有二：

　　一是目前房产信托实际对开发商而言是取得银行贷款的“过桥费”。一位正在运作地产信托计划的开发商向记者透露，通过信托计划融资进行开发的房地产公司一般自有资金不够，而项目未能达到银行贷款条件，一旦获得信托计划，把项目启动后达到银行贷款的条件时，开发商就会把信托贷款还了，而改用银行贷款资金来进行项目建设。二是从目前央行的监督管理看，“只是经济适用房等政策性比较强的房产项目才有可能获得信托计划”。

　　但风险永远存在，一位基金经理说，最大的风险就是信托项目的失败，资金流断了。相比市场上其他投资品种，房产信托产品的缺陷在于其流动性相对较差。资金信托产品，一是不能公开进行营销宣传，二是属于一项接受委托人合同不得超过200份的资金信托计划。如此高度集中且相对“封闭”的投资计划，中途如因项目风险爆发而选择退出，恐怕很难找到愿接手的下家。

　　█房产信托能否成为新模式

　　业内人士王达明认为，相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。从这个意义上而言，北京的房地产业又一次走到了十字路口。房地产开发商重新审视和研究自己的商业模式应该说已经变得非常必要和紧迫了。-供图／photocome

　　北京现有部分房产信托产品

　　-北京国际信托有限公司在去年推出“CBD土地开发项目资金计划”；

　　-今年2月，中信投资的信托产品———“康居工程”市房管局住宅合作社贷款项目资金信托计划在6个工作日内发售完毕；

　　-4月，由中煤信托投资公司发放的车公庄危改小区信托计划完成预约；

　　-6月2日，北京国际信托有限公司推出第一笔在京投资的上市交易项目———经济适用房项目资金产品“北京三环新城”信托计划。