央行房地产贷款调查：4500亿元贷款违规？

　　10年来最严厉的措施？

　　6月13和14日，潘石屹把公司的财务、计划、核算部门的人都找来，算了两天账。

　　“幸好我去年卖了20多个亿，前几天还签了一个1亿多的大单，不然的话，就惨了。按照通知的规定，我至少要多拿出5个亿的现金流。”潘石屹说。

　　这位SOHO中国有限公司董事长所说的通知是，中国人民银行6月13日公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称“121号文件”)。

　　和潘石屹一样，许多地产商上个周末都没给自己放假，更没给财务部门放假，他们都在关起门算账。

　　表面上看，121号文件只是央行的一个普通业务通知，但文件上触目的“严格”、“严禁”字样，分明已透出了缕缕肃杀之气。

　　“121号文件”的核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。

　　对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。

　　对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。潘石屹说：“这是我近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知。”121号文件不仅规定了开发贷款，还对与房地产贷款有关的所有方面都作了规定———包括住房按揭、土地储备、施工企业贷款和公积金。

　　4500亿贷款违规？

　　今年2月底，央行发布《2002年货币政策执行报告》，公布了2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果。

　　那次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。

　　调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。

　　这是什么概念？违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9%，如果这个检查结果在全国有代表性，也就是说，房地产贷款中有近四分之一是违规的。

　　房地产贷款四分之一违规意味着什么？

　　据央行最新透露的数字，2002年底，商业银行房地产开发贷款余额达到6616亿元，个人住房贷款余额达到8253亿元。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。

　　以目前房地产贷款余额为18357亿元计算，如果其中四分之一是违规贷款，就意味着全国有4500亿元房地产贷款是违规的。

　　央行的担心是有道理的。调查结果很容易让人想起1993年的房地产泡沫和1997年的亚洲金融危机。这也无怪乎中央领导去年下半年以来多次提到，要防止房地产过热，防止房地产出现泡沫。

　　为什么不是银监会

　　让人疑惑的是，为何121号文件的发布者不是刚刚成立的银监会？

　　“这是遗留问题。这份文件至少在20002年底就已草拟。”央行上海分行一位不愿具名的官员说。那时，银监会还未成立。

　　这位官员还透露，在2003年2月份央行的杭州会议上，该文件的征求意见稿已经在业内亮相。本报记者得到的消息称，相比正式发布的文件，征求意见稿更为严厉，比如121号文件规定商业银行只能对购买主体已封顶住房的个人发放个人住房贷款，而征求意见稿则限定仅能对购买现房发放个人住房贷款。

　　一位与金融界接触密切的地产商也告诉本报记者，他在今年3月就听到了央行将对房地产信贷采取更加严格措施的消息。

　　正是在今年3月，传出了有关央行正在就房地产新政策征求各商业银行意见的消息。

　　本报记者6月16日下午致电央行研究局局长谢平和央行货币政策司戴根有司长，要求采访，均被婉拒。

　　不过，有银行内部人士对本报记者说，戴根有司长此前有关“加强房地产信贷管理”的讲话，正可以作为央行出台121号文的官方背景说明。

　　在那次讲话中，戴根有认为，目前我国部分城市和地区确实出现房地产过“热”，应当引起警惕。戴根有说，商业银行贷款是当前房地产投资的主要资金来源。

　　据统计，2002年1～10月，商业银行房地产新增贷款余额占房地产完成投资的比例达到66%，如果加上使用住房公积金发放个人住房委托贷款数量，这一比例为68%。

　　戴根有觉得个人住房贷款风险已经开始显现。目前，工商银行个人住房不良贷款为5.28亿元，不良率为0.22%；建设银行个人住房不良贷款为32.05亿元，不良率为1.59%。从国际经验看，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后3～8年中逐步显现。我国现在个人住房贷款余额中，80%是2000年以来发放的，即只有20%的贷款开始进入第三年。因此，目前住房不良贷款低，并不表明以后不良贷款低，未来几年个人住房不良贷款很有可能陆续暴露。

　　银行不仅要防开发贷款的风险，而且也要防住房按揭贷款的风险以及与此有关的贷款风险。所以，6月13日的121号文件才会如此全面。

　　地产商的冬天

　　“房地产的冬天来了。”这是华远集团总裁任志强对央行121号文件后果的描述。

　　任志强解释说，这个冬天不仅仅是房地产的冬天，而且有可能也是银行的冬天。

　　因为央行此次信贷政策的调整，是从防范金融风险出发的，但实际的结果却会进一步加大金融的风险。如果这些政策是从银行尚未放出大量的贷款或者项目的贷款尚未发生开始，也许这些政策还有些先期的防范作用，但目前的情况是大量的贷款已经发生，如果中途改变游戏规则，那么银行已经发生的大量贷款将面临着无法收回的更大风险。

　　在任志强看来，中止给有大量负债和有工程欠款的开发公司贷款是对的，但如果这些负债和被拖欠的工程款都来自于银行，那么中止给开发企业贷款的结果，是导致原来的贷款包括给开发商的和给施工单位的贷款，都有可能烂掉。

　　任志强尖锐地指出，央行此次信贷政策调整，截断房地产原有的现金流链条之后，最大的风险仍然在银行。

　　中国房地产协会副会长顾云昌说，如果按照央行通知去做，有一批实力不强的开发企业肯定要被淘汰。

　　但也有开发商表示欢迎。珠江-合生北方决策委员会负责人姚牧民对本报记者说，出台这个政策很有必要。

　　另外两种声音

　　银行和其他有关部门对央行121号文件的看法很微妙。

　　某国有商业银行一位不愿意透露姓名的人士对本报记者说，我们商业银行对央行121号文件不好说什么，执行是要执行，但关键看效果。

　　另一位银行内部人士说，现在看来，央行的政策主要是着眼于一种“堵”的方式，但实践证明，防范金融风险，“堵”并不是一种最好的方式，也不一定能取到最好的效果。

　　一位开发商就直言不讳地对本报记者说，以前也不是没有限制，2001年，央行也发过类似通知，但大家不是照样贷到款吗？

　　建设银行一位干部说，除了银行的“堵”，调控房地产的另一个关键环节是抓好土地和规划的源头。

　　任志强说，央行121号文表面上只是个房地产中的金融信贷政策的调整，实际涉及到相关经济的发展，实际是国家政治与经济政策的调整问题。

　　东亚银行北京办事处有关人士说，东亚银行对中国房地产市场的看法，与中国人民银行不太相同。譬如该行认为，写字楼市场其实就很好。该银行近日决定对建外SOHO(含写字楼和公寓)的境外购房人士提供8成20年按揭，并享受美元3.25%、港币4%的利率优惠。

　　值得注意的是，近一个月来，市场上已出现国家将对房地产市场由“强调宏观调控”向“强调发展”转变的传闻。顾云昌6月16日向本报记者透露，国家有关部门确实在替国务院代拟一个促进房地产发展的文件，主旨是要采取相关措施，促进房地产的发展，“主要是强调发展”。

　　但是，一方面是实际上在紧缩房地产信贷，一方面却在强调房地产的发展及其对经济的带动作用，央行的121号文与国家即将出台的文件某种程度上在指导精神方面是否存在不一致？

　　顾云昌说，央行的通知初衷是为了防范金融风险，我们是理解的，虽然防范房地产的金融风险不仅仅是控制对期房的贷款。“这个文件对居民个人的住房消费影响不大，反而会更有利，因为买的都是现房了。至于会不会影响房地产投资，不太好说。”顾说。

　　可能央行也注意到了这个问题，所以它在121号文件中提出，“贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目”，希望通过发展满足中低收入家庭需要的住宅来减缓其他房地产投资下降的趋势。

　　但是，任志强从另一层面指出，央行此次信贷政策的调整中一个重点是面向中低收入家庭，而歧视富裕家庭和歧视商业投资，或者说重点为穷人服务而排斥富人。“这种做法既不符合商业银行建立的基本宗旨，也不符合银行的经营需要”，它“对中国经济的影响，将绝不是单纯一个房地产行业的信贷政策调整的影响”。