本报记者 张炜
央行新出台的房地产信贷政策，被不少人士视作抑制高房价的利器。在他们看来，提高购买第二套以上住房的首付款比例，及上调高档房和第二套房贷款利率，将抑制房价继续走强，给中低档商品房购买者带来福音。
近年，大幅上涨后的房价与消费能力的提高渐渐脱节。据央行上海分行的一份报告称，如果按每套100平方米计算，上海2002年套房价格与人均收入之比为11.45倍，而发达国家的这个数字一般为6至12倍。考虑到国内居民的收入水平、住房质量等因素，我国的这个数字比例应在4至8倍间较合适，而上海已远远超过这一范围，接近了发达国家指标的上限。该报告的结论是，当前上海房地产市场已有过热迹象。
对于偏高的房价和过热的房地产市场，各方人士的看法存在较大分歧。中国房地产协会披露的数据显示，目前，全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率为19%，超过了国际“警戒线”(空置率10%至15%)。商品房空置率重新攀升，说明国内房地产市场确实出现了一些令人担忧的迹象。不过，对此也有专家提出不同看法，经济学家萧灼基去年年底在上海表示，中国房产市场就总体而言不存在泡沫。至于高空置率，萧灼基称，中国现有4000万户住房困难户，每家分一间房，8000万平方米的空置房就分完了。
但实际上，房地产市场的潜在泡沫还是应该引起足够重视。对银行来说，特别要当心“在欢乐走向死亡”。这句话原来是用于警告股市投资者的，而对房地产市场中的各方参与者也同样适用。越是房地产市场火爆的时候，潜藏的泡沫和风险越多，恰在此时银行最热衷于给房地产企业放贷。房地产项目从投入到产出需要较长时间，一旦市场发生逆转后很可能拖垮一大批贷款项目。因而，央行现在主动收紧房地产信贷政策，有助于使商业银行规避市场风险。个别城市已经出现房价回调和高价房销售放缓，说明房贷政策的稍有改变是理智的行为。
按政策设计者的初衷，提高购买第二套以上住房的首付款比例，及上调高档房和第二套房贷款利率，此两项将加重投资性购房者的房贷成本。上海市物价局去年曾特别指出，2002年上半年年上海出售的高档楼盘，购买者中境外人士和外省市人士合计占53.6%，超过了购买高档楼盘者的半数。“在这些境外、外省市购买者中，多以投资为目的，一旦撤离将严重冲击楼市。”房贷成本上升，将导致部分投资性购房者的资金压力增加。若这部分投资适当减少，可通过房地产市场需求变化来调低房价，从而使真正有购房需求的老百姓得到实惠。果真如此，房价也有了更强的支撑，不必过于担心投资者变现出逃带来重大冲击。
然而，房价会不会因新的房贷政策而大跌？这很难下结论。决定房价走势的关键因素有二：一是政策面对开发商的引导，二是市场供求变化。同样实施新的房贷政策，在不同的地区对房价构成的影响会不同。就上海来说，市场需求依然十分旺盛，要使不断走高的房价止住上升的势头绝非易事。地价是决定房价的关键因素，但现在上海好的地段已经非常稀缺。上海为了控制在中心城区新建高层建筑，不再批准建造容积率在2.5以上的住宅小区，再加上新一轮旧区改造中动拆迁成本大幅上扬，实行市场化拍卖后的地价已没有太大下降空间。如果投资者看中上海楼市中的稀缺资源，且这种稀缺资源确有需求，即便房贷成本有所上升，也很难抑制其投资的欲望。
因而，调低房价的关键是在楼市的结构性调整上做文章。央行新规定鼓励中低价房的消费，与上海市政府加大经济用房开发的政策不谋而合。若政府鼓励开发商到地价相对较低的市郊结合部开发楼盘，给予多项财政和税收支持，再辅以房贷新政策，中低档商品房市场终究会热起来。只有中低档商品房的供应量增加，房价才会真正降下来。
