左右为难 析房贷“新政”细则出台前的各界心态

　　央行要加强房贷业务管理的消息一出，顿时激起千层浪。人民银行上海分行针对上海市场的操作细则正在制定之中，最快的说法是本周出台，最晚的期限是7月1日。

　　在观望的同时，种种议论是止不住的，从中反映出各界人士和市民的心态，让人们意识到发展中的上海房市已经与自己休戚相关。

　　买房人：要不要赶末班车？

　　这两天，记者接到不少咨询电话，都说自己要贷款购买第二套住房，如果实行新的房贷政策，第二套贷款的住房就不能执行优惠利率，自己要多付15%左右的利息，太不合算了。这两天成了售楼小姐催客户签约的最好时机。一位女士吐露了自己的两难心态：如果现在不签约，到“房贷新政”后要付更多利息；现在急吼吼签约，又怕新政策出台后房价会跌，自己被“套牢”。

　　记者点评：对于房价的后期走势，空方多方的观点都很鲜明，目前看是双方都有理，确实让人很难清晰地判断后势。现在买房人的心态，有点像股民，空仓的盼跌，满仓的盼涨。这次央行加强对房贷的管理，就是要从房产开发、销售等等多个环节挤掉房地产市场的泡沫，防止风险。从政策面上分析，是发出了房市结构调整的信号，把中低价房作为开发热点。但其实政策对买房自住的市民并没太多的影响。

　　投资客：要不要逢高派发？

　　商业银行规定住房按揭贷款没有借满一年就不能提前还贷。最近这样知难而上的客户却不少，有的甚至不惜让银行罚一点钱，也要把贷款还了。李女士就是一个典型的例子：她今年年初在市中心首付二成投资了一套高价房，没想到遇到SARS寒潮影响了房子的出租，每个月要自己撑起8000元的按揭以及近千元的物业管理费，李女士觉得心里很慌。她想先用自己手里的资金把债还了，再找合适的机会把房子出手，不去操那份心。这次“房贷新政”的消息一出来，李女士更急着要把房子卖掉回避风险：虽然现在这套房贷款是按优惠利率执行的，但是房贷利率可以一年一变，如果新规定不允许享受优惠利率，投资的成本增加，风险就更大了。

　　记者点评：比起近几年火爆房市中大胆的投资客来说，李女士还属于“稳健型”。“房贷新政”后，这样稳健的投资者将会增加。因为原来的房贷情况，足以“撑死胆大投机者”，投资者利用少量自有资金首付二成买房，或炒作或出租，获益不少。最近两年随着租金回报普遍下调，“以租养房”的风险增加。央行现在提高高档房的首付比例，就是要阻止投资客炒楼谋取暴利。但是，有房产业内人士担心：政策变动之后，中低价房会不会又成为炒作的对象？最终将影响到更多平民百姓的利益。看来，这不仅是银行一个系统的问题。

　　银行：会不会“下有对策”？

　　本周，人民银行上海分行召集各家商业银行开会，共商细则。除了具体定义“第二套住房”、“高档房”等概念外，业内资深人士都不约而同地谈到了细则的可操作性，比如：购房人可否用父母、孩子的名字买房，到公司虚开未婚证明，绕开“第二套房”的限制；优惠利率取消后，商业银行是否又有下浮标准利率的自主权，这样必然引起利率价格战；种种问题摊出来，要订出个周到全面的细则还真够难。

　　记者点评：“上有政策，下有对策”。个人住房贷款是各家银行的必争业务，银行有时候不得不想尽办法留住客户，这也给央行监管出了难题。目前汽车消费信贷中，零首付、压利率的竞争状况就是例证。这次人民银行上海分行出台的细则，将是强制性的，还是指导性的，出台后将如何落实到位，大家都在拭目以待。

　　本报记者陆蓓