央行发布“整肃令” 严控地产信贷银企双双叫难

　　作者夏英

　　央行发布“整肃令”

　　起于去年下半年的房地产是否过热的大争论初步尘埃落定：6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知分为七大条款，对房地产信贷的多 个方面作出了详细规定。

　　与今年2月里在杭州出台的《调整房贷政策的征求意见稿》相比，《通知》不仅语气严厉和强硬，而且还新增了一些内容，比如强调商业银行必须严控建筑商流动资金贷款流向，严格防止建筑施工企业用银行贷款垫资房地产开发项目；比如要求各商业银行对政府土地储备机构慎放贷款。

　　众所周知，自去年房地产泡沫大争论开始之前，人总行及中央其他部门就连续出台过一系列举措来促进房地产市场降温，但多为宏观调控制或警告等“软政策”，而此次以通知的形式强力发出规定，还是首次。

　　安邦咨询公司分析师评价说：“相对于过去的‘软着陆’政策，这次的政策可说很‘硬’，可以看作是对房地产金融的一次规模不小的整顿。”

　　料想之中与意料之外

　　该《通知》对于房产业的当下市场而言，显然是一个大的利空，而这个利空既在料想之中又在意料之外。

　　关于房地产泡沫的争论在去年下半年由学术界引发之后，范围迅速扩大，先从学术界扩展到房地产和媒体，而后又从中央延伸至地方，后来连普通城市居民也参与其中了。房地产界春江水暖鸭先知，早已从中嗅出了不祥的征兆。

　　最主要的征兆还不在于社会各阶层的争论，而是来自政策层所发出的愈来愈明显的“红灯”信号，尤其是从去年年底迄今的一系列动向：2002年11月，央行启动全国范围的房地产信贷大检查，检查内容是商业银行在2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务办理情况。

　　同年12月举行的中央经济工作会议上，对房地产过热，多位中央领导态度严厉。

　　在今年1月份，新任央行行长周小川公开表示：“运用何种工具、掌握何种尺度进行化解，已经是摆在我们面前的紧迫问题。”

　　而在今年2月，央行在杭州召开的房地产信贷检查的总结会议，出台了一份调整房贷政策的征求意见稿之后，众多人士都认定，很快央行就会祭出利器了。

　　但及至SARS危机出现后，房地产业又感觉事情可能会出现转机，原因是，为GDP增长考虑，决策层或许会暂且按下房地产泡沫问题不提，至少短时期内不会推出流传已久的紧缩房贷政策。

　　结果是他们不想看到的结果还是出现了，更令他们始料不及的是，央行整肃的力度会如此之大。

　　今年2月份出炉的《调整房贷政策的征求意见稿》，其主要内容只有四点：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般利率执行，前者比后者利率低约10%；二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20%，包括第二套住房在内的多套住房，首付款比例为总房款的30%-50%；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是只发放商品房现房贷款，期房贷款要经过房地产主管部门的批准。

　　从以上四点内容来看，其主要方向是要给房地产市场挤泡挤沫、调整房地产市场产品结构，抑制高档楼盘的开发以及“炒房”行为。但按《通知》来看，整顿几乎是全线铺开。

　　在房地产信贷科目的相关规定上，从房地产开发贷款、房地产开发流动资金贷款到建筑施工企业流动资金贷款，再到政府土地储备机构贷款、个人住房贷款，以及个人商业用房贷款、个人住房公积金委托贷款均在整顿之列，牵涉房地产生态链条上的开发商、建筑施工企业、政府土地储备机构、购房消费者等各个环节。

　　在开发环节，人总行规定开发商自有资金不得低于项目总投资的30%，商业银行不得在开发商“四证”——《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》——不全的情况下发放贷款，不得以房地产开发流动资金贷款以及其他科目贷款变通放贷，银行不得跨地区发放房地产开发贷款。

　　在建筑施工环节，规定建筑施工企业不得变更流动资金贷款用途，使用银行贷款垫资房地产开发项目，经办银行应限期追回挪用资金，并不得再行放贷，限制对自有资金低、应收账款多的建筑施工企业放贷。

　　在土地储备环节，则规定审慎发放此类贷款，贷款必须为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，期限则不超过2年。

　　而且，还增加了诸如禁止以房地产开发流动资金贷款科目放贷，建筑施工企业不得变更流动资金贷款用途，禁止异地发放贷款以及审慎发放对土地储备机构的贷款等新条款。

　　由于SARS之祸刚得到有效控制，在此时机之下，为何要出台如此强硬整肃措施？外界对此出现了很多的猜测。

　　前车之鉴

　　据了解，国家建设部等部委曾对全国房地产业做过一次调查，调查显示，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%-30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%-40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。几个项目累加，房地产项目中61%的资金是来自于银行。而目前，我国房地产贷款总额约占金融机构贷款总额的10%。由此，使商业银行的信贷风险过大。

　　而按人总行最新公布的数据，在过去5年内，商业银行房地产开发贷款余额年均增长达到25.3%，个人住房贷款则年均增长1倍以上。截至2003年4月，房地产贷款已经占到商业银行各项贷款余额的17.6%。

　　快速上涨的贷款余额一方面说明房地产市场持续快速发展，另一方面也意味着值得警惕其间的风险。过往，房地产市场出现问题的典型表征如下：房地产价格在短短数年时间内急速上涨，然后在某个顶点突然快速下落。而此前银行资产已经过度向房地产业行业集中，造成银行资产组合中房地产资产比例过高和抵押贷款比率过高。

　　另有统计数据说，四大资产公司剥离的4万亿不良资产有15%-20%与房地产相关，仅1990年代初期，当年的海南地产泡沫就一举套牢上千亿的银行贷款。

　　“因为有前车之鉴，所以中央早就有意要整肃房地产了，更何况，四大国有银行的不良贷款率居高不下早就引起了高层的严重关注。”一市场分析人士说。

　　房地产业大倒苦水

　　北京市华远集团总裁任志强素以敢于说话在业内闻名。在他看来，中央银行是在急功近利地防范金融风险。最根本的风险防范还在于开放金融市场，让市场拥有更多的金融工具来分散银行一家独撑整个房地产市场的局面。而国内的房地产金融市场一直没有放开。

　　1990年代初的房地产泡沫后，国内资本市场就向房地产开发公司关闭，直到2001年后，资本市场才对房地产展露了一丝笑颜，但是获准上市的房地产公司依然在少数。

　　不仅国内资本市场无门，而且在国际资本市场，中国的房地产企业也难突破。

　　任志强的说法不应为虚，有统计资料表明，国内3万多家的房地产开发企业，在海内外IPO和买壳上市的也不过130多家。

　　除了股市外，债市也未放开，房地产企业眼下还不能靠发行债券来融资。

　　至于房地产基金，尽管有万通发起的“大中华基金”、中国住宅产业商会发起的“精瑞基金”以及“第一中国不动产基金”等等，但大多虎头蛇尾，尤其是在《产业基金法》未获批准的情况下，房地产基金也不能构成对房地产业的支撑。

　　任志强评价说：“开发商、建筑商、消费者任何一方的违约，或者交叉违约都会产生还贷的风险，并且这三者之间的循环交叉会形成一条完整的风险链，而无法完全分隔。而银行如果给了开发商贷款，就不得不给建筑商和消费者贷款，以形成完整的贷款回收生存链。”

　　如此，银行陷入两难之境，“控制了消费一头就会使供给出现过剩，控制了供给就会使消费需求无法满足。两头都给予支持就使市场高涨，风险增加，变成由银行政策在决定和影响市场，而非由供求关系来决定市场，问题在于银行并不能有效判断与控制供求关系，保持市场平衡。”

　　这与国外的情况有很大差别。据任志强介绍，在美国，全部房地产企业的股本资本仅有1%来自银行。美国的商业抵押信贷的持有者中，2001年的数据是银行只占43%，不动产基金(包括信托基金和上市基金)在市场中占有巨大的份额，债券的资本化率在90%以上。债券、不动产基金几乎全部上市，大大减轻了银行的风险，也有效支持了市场的消费。

　　广东高院发出司法建议书

　　6月8日，在广州的几乎所有中资银行机构———包括四大国有商业银行、10家股份制商业银行、3家政策性银行的分支机构以及广州商业银行、广州农信社———都派出代表，参加在东莞举行的秘密会议。

　　是日会议持续了整整一天，各银行代表群情激昂，剑锋直指“承包人受偿权优于银行抵押权”的司法规定，商业银行抱怨说，正是由于相关法规不完善，司法程序有漏洞，因而致使银行的房地产信贷资产大有流失之虞。

　　广遭质疑的是《合同法》第286条规定以及最高人民法院的相关司法解释。

　　所谓的第286条是指：发包人拖欠建设工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价或者申请拍卖，并可以优先受偿。2002年6月27日，最高人民法院再下司法解释，进一步明确：建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　在翠湖山庄案中，广州的数家国有商业银行首遭当头一击。在此案中，开发商拖欠工程承包商巨额款项，由于承包商受偿权在先，结果是原本抵押给银行的房产，被优先偿还给承包商。本来稳坐钓鱼台的银行———抵押贷款被认为是安全度最高的贷款之一———遭受意外损失，数家银行约2亿元(含利息)的债权实际上已经很难再追回。

　　6月13日，广东省高级人民法院向中国人民银行广州分行发出司法建议书，建议“商业银行的抵押贷款存在新的潜在交易风险，需要尽早研究应对措施”。

　　在某市场观察人士看来，广东银行界之所以突然有此动作，很可能闻到了风声，一旦政策明朗，银行业势必首当其冲，要求收缩信贷，而一旦收缩信贷，必然要面临上述难题。(编辑：刘曼)