房贷新政面临考验 市场竞争可能导致政策流产

　　

　　□本报记者 刘彩娜

　　人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》甫一发布便在市场上引起了轩然大波。

　　房地产商反应最为强烈，认为这将切断房地产企业的资金来源，给房地产企业造成致 命打击。商业银行虽然称对央行的政策表示理解和支持，但不否认将对业务造成影响。对此，央行则表示，对于整体房地产贷款、房地产投资影响不大。主要目的不是房地产贷款的紧缩，而是为了进一步使房地产信贷业务健康发展。政策陷于两难境地，到底该何去何从。

　　一位专家称：“房地产企业和商业银行都是第二位的，第一位是消费者。只要消费者认同，就行。”

　　但更有业内人士担心，市场竞争可能导致政策流产。

　　商业银行心态复杂

　　房地产信贷新政策如果切断了房地产企业的资金来源的话，那么作为房地产商主要融资渠道的商业银行也必将会受到影响。商业银行对此大多都保持沉默，至多表示可以理解，并认真执行。

　　据统计，截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。而且，房地产贷款相对于其它信贷业务来说，风险相对较小，特别是个人住房贷款。

　　据最新统计，截至今年5月末，工商银行个人住房不良贷款率仅为0.21%，据说是工行资产质量状况最好的一块业务。其它各家商业银行的情况也都基本类似。“高利润、低风险”自然是各家商业银行争抢的业务。

　　建设银行住房信贷部有关负责人表示，该政策对商业银行的业务肯定有影响，但只能执行。对于出现的矛盾和问题，希望央行和国家其它相关管理部门进行及时的协调。

　　中信实业银行有关负责人表示，从控制风险角度来看，这一政策是绝对正确的。但从近期来看，会给商业银行开拓市场，发展客户带来一定阻力。如果该政策被各家商业银行都严格执行，长期来看，会对消费信贷健康发展产生积极的影响。

　　民生银行北京分行有关负责人在接受记者采访时表示，还没有仔细的研究。但他还另外告诉记者，肯定要理解并执行。

　　央行：严控房贷风险

　　针对房地产商的责问和商业银行的难处，人民银行货币政策司司长戴根有在接受中央电视台采访时表示，目前的政策只是针对突出存在的问题，受影响的是部分风险较高的项目，对于房地产整个行业的投资影响不大。主要目的不是房地产贷款的紧缩，而是为了进一步使房地产信贷业务健康发展。

　　央行称，自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。如果这些问题不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。

　　2002年下半年，央行在全国范围内对房地产贷款做了一次大检查，并查处了一部分违规操作的商业银行。

　　近期落马的富翁周正毅、钱永伟、许培新以及刚刚接受审讯的“中国二号富豪”杨斌，据说都是从地产或地产有关的行业发家的。在他们为自己积聚巨额财富的同时，也为他们提供信贷支持的商业银行留下了一个个黑洞。

　　李扬：政策需要磨合

　　一位经济专家对记者说，房地产商被宠坏了，炒地皮、抬房价，风险转嫁给了银行和消费者，自己赚取了超额财富。

　　货币政策委员会委员李扬表示，政策出台后，各方看法不一，需要磨合。看一段时间再说，不行再调整政策。他告诉记者，本周五召开的货币政策委员会例会将就各方反映的意见和建议进行讨论。

　　他强调，前段时间，政策刺激了市场的发展。现在，出现了问题应先约束一下，再平衡发展。

　　李扬认为，政策出台后，房地产商和商业银行的反应是第二位的，第一位的是消费者是如何看待这项政策的。

　　这句话也许回答了“政策到底该服从谁的利益”的问题。

　　但有一个问题似乎不容回避：消费者能在多大程度上左右房贷政策的走向？

　　房贷新政会否流产

　　房贷新政策尚未有操作细则，所以有人认为，这项至少现在看来缺乏可操作性的新政策面临着事实上的流产风险。

　　据商业银行反映，在查询贷款申请人是否在购买第二套住房时比较困难。商业银行可以在本银行的分支机构查询，但商业银行之间的信息并不是互通的。虽说可以到央行的信贷登记咨询系统进行查询，但是由于各家商业银行在输入信息时存在着时差，或者是银行应申请人保护隐私的要求没有输入信息，甚至商业银行为了保护自己的商业机密输入的信息有误，银行在查询时也存在着一些困难。而且，有些申请人在购买住房时，并不是以自己的名义购买，就更加难以识别。况且，住房信贷市场竞争激烈，银行一般也不会把客户拒之门外。

　　另外，《通知》称商业银行可以适当提高高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)住房贷款的首付款比例。但并没有明确提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也没有明确的尺度。而且，据了解国内对高档商品房的标准并没有具体明确的规定。

　　还有一点重要的是，央行在该《通知》中，并没有明确指出商业银行执行政策的时间，也没有像其它规章制度发布时出现的“自本通知发布之日起，立即执行”的字眼。

　　中信实业银行的人士告诉记者，央行一般都会给商业银行一些空间，任自由掌握，不会再出台细则。操作细则最后由各家银行来定。

　　从记者了解的情况来看，各家商业银行目前也都处在观望阶段，新政策并没有马上执行。

　　一位商业银行住房信贷部有关负责人告诉记者，政策虽说已出台，但主要看如何操作。操作属于市场行为，谁也不会把客户拒之门外。如果没有强令执行，没有具体操作细则，市场竞争的最终结果将有可能是各家银行仍执行原来的政策。他称，在这种情况下，新政有可能流产。