央行房贷新政策：房地产商纷纷称“不可理解”

　　在6月17日举行的一次房地产商云集的研讨会上，房地产商们对5日央行出台的房地产新政策反应非常激烈，纷纷表示“不可理解”并“十分震惊”，新华远总裁任志强更提出央行此举非但不能达到防范金融风险的初衷，还会导致金融陷阱，不仅房地产市场会进入“冬天”，整个国民经济的健康发展都会受影响。

　　6月17日下午，中国工商联住宅产业商会与经济观察报共同举办的论坛上，京城房地产 界人士云集，其中包括华远集团总裁任志强，北京万科总经理吴有富，北京金地地产总经理陈长春，北京今典集团董事长张宝全等等。论坛原定的主题为“关注健康人居，关注健康城市”，但由于大家都对央行的政策议论纷纷，议题很快转入央行6月5日下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下简称《通知》)对房地产业的影响上。

　　北京今典集团董事长张宝全称“很意外”，“现实跟想象中的差距太大”，并认为央行此次新政策“有不合理的地方”。北京万科总经理吴有富则认为这个政策可能是因为上海风波的影响，根据媒体报道，上海在香港、内地的四家上市公司停牌，20多家房地产企业被列入“黑名单”。吴有富认为央行此举显然是“上海生病，全国吃药”的作法。住宅产业商会会长聂梅生也表示“比较震惊”，显然，央行认为“房地产对金融的风险大于它对经济的拉动作用”，她说。

　　在此前由住宅产业商会发起的“时空联线共论非典对房地产影响”的会议上，任志强曾对记者说，非典对房地产的影响肯定会有的，但如果能在短期内得到控制的话影响并不是很大，而且还有可能在某方面促进它的发展，比如说政策利好。而这次会议上，任志强表示“央行政策对房地产业的影响比非典还严重”。

　　任志强认为，央行新政从土地储备、建筑施工垫资、预售款三个环节切断了房地产业的生产链条。

　　首先是土地储备。影响主要有两个方面。央行在《通知》中提出审慎发放对地方政府土地储备机构贷款，这将不利于地方政府对土地的开发，市场供应总量会进一步减少。央行规定“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这会导致开发商没有土地储备，不能进行连续的“生产”。

　　其次是建筑施工垫资。央行要求房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的企业，任志强认为，在房地产业中工程欠款不可能没有。从帐款结算的角度上讲，企业结算工程款有根据工程形象进度(进行到多少层或哪个部分)、时间进度两种方式，一般都采用后者。工程款在核算时要经过采样、质检等环节。结算工程款的过程中就需要施工单位的资金垫付。一个公司如果一年有200万平方米的开发量，因核算而造成的拖欠款就可能达到4到5个亿。国际上也是允许工程款拖欠的，只是银行往往会要求提供一个担保，担保拖欠款能按期结算。目前北京房地产业拖欠工程款达260多亿元，砍掉60%的不合理拖欠，还有一个很大的数字，要完全依靠企业自有资金是不可能的。

　　房地产商20%至30%的开发资金来源于预售款，但央行在《通知》中提出“银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款”，这无疑又减掉了开发商一个重要的资金来源。对于其提出的理由“为减轻借款人不必要的利息负担”，任志强认为，这个理由不成立。因为开发商在销售时都会安排一个价格梯度，工程越接近完成价格越高，消费者之所以愿意买期房就是因为便宜，期房加上利息比买现房还要便宜。如果是防范房地产商卷款而逃，完全可以要求房屋完成到一定程度时才能进行按揭。

　　任志强说，以上的政策会影响市场的供应量，价格势必上涨，因此央行又在需求上“砍了一刀”。

　　首先是“对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例”。任志强认为这“在道理上说不通”，并会使房地产市场流失40%至60%的客户。因为目前有40%至60%的消费者是换房族，有的是以房养房。银行往往认为买房投资的人多了会导致泡沫，但现在不鼓励买房投资，就会对三级租房市场产生不利影响。可租房减少，价格上涨，房地产一、二、三级市场根本没办法形成互动，市场结构畸形。其次是个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，所购商业用房为竣工房屋。“商住两用房”则按商业用房贷款管理规定执行。这会限制很多实力有限的小企业的发展，而开发商也会大受损失。(文/王晓华)