商业银行不良资产有增无减 房贷评估尚有缺陷

　　□黄玺庆

　　继2002年下半年央行向各商业银行警示要防止房地产泡沫后，2003年4月，央行再次要求各商业银行对房地产开发放贷情况进行检查。这一系列举动预示着银行界已经意识到房地产开发放贷存在着较大的风险，将极有可能提高房地产开发贷款的门槛。如果真的出现这种情况，那么对于原本就深受资金困扰之苦的房地产商来讲，无异于雪上加霜。

　　1993年以来，我国的银行界似乎始终没有解决好与房地产商的开发放贷关系，总是一放就乱，一乱就收，一收就死。为什么会出现这种现象？我以为同我国银行目前对房地产商开发放贷的评估体系有很大关系。

　　我国银行目前在决定对房地产商是否进行开发放贷时，主要评估对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产或担保资产。表面看，银行的风险得到规避了，但是仔细想，这里面存在着较大的问题。首先，这种评估方式不能为银行放贷提供具有前瞻性的风险预警。银行放贷的目的是获得更高的现金收益，因此对放贷风险的评估主要是放贷对象的还贷能力，而目前银行的这种评估体系关注的重点是房地产商的抵押资产或担保资产。这对银行来讲实际上是放弃了对风险的事前预防，而只是在风险出现之后对风险的一种补救措施。其次，促进了房地产不良资产的产生。目前的这种评估体系由于是对风险的一种补救措施，没收的房地产商的抵押资产或担保资产越多，对银行来讲也就是不良资产越多。这也就是为什么我国银行界一方面要大力处置不良资产，另一方面不良资产却还在不断增加的原因。

　　综上所述，我们可以看到，对银行来讲，积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。而目前银行的这种评估体系对风险的事前预防显然存在不足。要克服这种局面，必须改变或丰富银行现有的规避风险的评估体系。

　　对房地产商而言，其还贷能力的强弱主要体现在项目的开发能力上，这也是银行对房地产商放贷的主要风险。项目的开发能力是房地产商综合实力的体现。它既包括项目的市场前景、营销能力、财务能力，也包括项目操作团队的管理能力、运营能力等。这些能力的综合表现决定了房地产商的还贷能力，也决定了银行的放贷风险。因此，如果银行引进房地产项目开发能力评估体系，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，银行的放贷风险才真正可以得到有效规避。

　　(作者为世纪华夏资产管理有限公司总经理)