房贷保险是不平等条约？律师解读六大不合理

　　本报《买房者委屈签下保单，住房保险到底“保”了谁？》引起了广大读者的关注。他们希望本报能进一步追踪报道。就此，记者特请江苏金长城律师事务所陈议律师就《抵押商品住房保险合同》中的一些条款的不合理性进行了剖析，同时，市民卢先生来本报讲述了他买房贷保险中遇到的蹊跷事。

　　A　保险合同存在六大不合理

　　★合同第二条规定：本保险限于借款人用银行抵押贷款购买的房屋，借款人购房后，因装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和其他室内财产，不属于本保险财产。

　　陈议点评：这一条款保险公司把房屋与房屋附属物分开，是明显地与有关法律、规定相违背的。房屋附属物作为房屋配套设施，与房屋密不可分，一旦房屋所有权、使用权发生转移，附属物也随着转移，这种把附属物划出保险范围，是极不平等的条款。

　　从另一个角度来讲，附属物造成的灭失可能性比房屋更大，相对投保人而言，把附属物与房屋分开，不仅不能体现出投保人的真正想法，而且使投保人在利益上得不到真正实惠。

　　★合同第三条规定：出现下列原因造成保险房屋损失和费用支出，保险公司负赔偿责任———1.火灾、爆炸、水管爆裂；2.暴风、暴雨、雷击、地面突然塌陷……

　　陈议点评：依据《合同法》第94条规定：因不可抗力使合同不能实现的，当事人可解除合同。这时，合同的解除对买房人来说，不必再履行还款义务，保险公司也不必履行赔偿义务，银行作为受益人的说法也就不成立。所以，一旦出现不可抗力的自然灾害后，保险公司实际起不到任何作用，买房人也就没必要买这份所谓的房贷保险。

　　★合同第四条规定：保险房屋由于下列原因造成的损失，保险公司不负赔偿责任———1.战争、军事行动或暴力行为；2.被保险人或其家庭人员的故意行为……

　　陈议点评：从保险公司不赔偿的范围来看，人为因素造成的损失不具有索赔权，但依据目前法律规定，不管造成损失的是故意或过失行为，都应赔偿。保险公司在理赔过程中，先理赔，然后向责任人追赔，保险公司无任何损失。

　　★合同第六条规定：保险金额以所购商品房的价值确定。

　　陈议点评：以商品房的价值来确定保险金额是不合理的，按保险合同特殊性来看，应该以银行贷款金额为保险金额比较合适，既体现保险公司、被保人双方自愿的原则，又体现保险公司没有增加保险或强制保险的行为。

　　★合同第七条规定：被保险人义务———被保险人应当采取必要的、合理的措施保护房屋的安全，并按照公安、消防等有关部门的要求切实做好各项防灾、防范工作。

　　陈议点评：这条规定比较笼统，在实际操作中有一定难度，如采取必要的、合理的措施保护房屋的安全，什么样的行为才是必要、合理的，对投保人来说，很难把握。如果投保人做不到，保险公司则不理赔，在这条规定上保险公司应更明确地细化责任和义务。

　　★合同第八条规定：被保险人向保险公司申请赔偿时，应当通过贷款银行向保险公司提出索赔，并提供保险单、赔偿申请单等必要单据及有关部门证明，保险公司接到上述申请后，根据保险责任范围迅速核定赔偿金额。

　　陈议点评：保险人向保险公司申请索赔时，应通过贷款银行向保险公司申请，这种通过第三方(银行)来解决买房索赔的关系，有悖于有关法律规定，因为银行不是解决纠纷的权力机构。按《保险法》有关规定，保险人应直接向保险公司提供各种单据和证明，而无需向贷款银行提供单据再转交保险公司，这不仅增加理赔环节，也延误了理赔时间。

　　总的来说，不管房贷保险条款如何，也不管受益人是谁，作为投保人和保险公司，都应该是在自愿的前提下进行，而不投保就不贷款显然是违背《保险法》平等、自愿的原则。通过对以上条款的分析，陈议律师建议：有关部门对房贷保险相关条款应进一步完善，确保购房人、银行、保险公司三方合法权益不受侵犯。

　　B　首付款竟也要交保险金

　　昨天，市民卢先生专程来到江南时报社，反映他购房贷款，银行强要他买保险，连购房首付款竟也要交保金的事情。

　　卢先生说，2001年，他看中了位于南京鼓楼区圣淘沙花城一套价值41万元的商品房。2002年1月17日交纳9万元首付款后，向银行贷款32万元。在贷款过程中，银行工作人员带来了南京一家律师事务所的律师，该律师提出可帮卢先生办理有关房屋的法律手续，卢先生支付了200元的律师费。银行要求卢先生必须办一份保险公司的个人抵押贷款房屋保险，保险金额为41万元，交纳保险费用为3890元。

　　卢先生交完保险费用后，从一位朋友处得知保险总金额应该去除他已交的9万元预付额，而不应该是房屋的总房价41万元。谈到这点卢先生气愤地说：购房者不懂，但银行介绍的律师应该懂，可这位律师并没有提醒他。

　　卢先生说，他在办理银行房屋贷款过程中有一种被愚弄的感觉。

　　就此，该银行办公室有关同志说，房屋保险金额都是由保险公司制定的，和银行没有关系。这家保险公司财产保险办公室朱先生在核实情况后说，保险公司应该在保险金额中减去卢先生首期交纳的9万元，这是他们工作上的失误，可以给卢先生解决此事。

　　C　读者：强制买保险侵害消费者权益

　　本报《买房者委屈签下保单，住房保险到底“保”了谁？》见报并经新浪等网站转载后，引起广大读者的热评，现摘录两条如下：读者刘明：我国《保险法》明文规定保险自愿，购房者应该有权决定是否购买保险、购买哪家保险公司的保险。而个人住房按揭保险规定贷款必须买保险的做法，实质上是强制保险，显然有违《保险法》。根据个人住房按揭保险的条款，一旦发生保险赔偿，银行将是第一受益人，而贷款买房者是第二受益人。也就是说，购买保险者居然不是保险的最大受益者。如果在贷款初期房屋发生事故，保险公司的赔款将首先赔付给银行，而投保人却只能作为第二受益人享受剩余的保险权益。另外，银行凭借其垄断地位对老百姓实行了“毫无弹性的强制保险”，并制订了高昂的保险费率，而自己却只承担“接近于零的理赔风险”，显然是不合理的。

　　另外，银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类联姻违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。因此，我认为，为了维护正常的市场秩序和消费者权益，需要从根子上对这类“联姻”进行整治和惩处。

　　读者王友：按揭保险由购房者来买十分不合理，理由如下：1.贷款时，银行要求有担保人，还不起可以由担保人还。2.即使房屋毁坏了，土地本身的价值还在。3.银行贷款是有收益的，作为获利方，就应该承担某种商业风险，而且房屋贷款是风险非常小的，扣除保险公司免责的，其他会出现的几率极小，出现了，还可以通过其他方式还款。中国的银行，不要等外资银行开展相同业务时再反省就来不及了。(张宪军 肖军 殷亮)

　　状告房贷保险均败诉(新闻链接)

　　链接一：据《法制日报》：去年9月，周立太与建设银行重庆中山路支行签订借款合同时，被要求办理抵押物保险，并承担保险费，第一受益人为中山路支行，否则不贷款，并收取保险金近万元。周提出异议，称财产保险属商业保险，应坚持自愿购买的原则，而该行迫使购房者未与保险公司签订合同，就缴纳保险金，违反了自愿原则及有关法律法规，遂向法院起诉建行和保险公司。去年底，渝中区法院一审判决周立太败诉，周向重庆市第一中级人民法院提出上诉。经审理，重庆市第一中级人民法院认为，周立太自愿保险，借款合同未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当有效，一审应予维持。周立太表示将继续申请重庆市高级人民法院再审。

　　链接二：据《深圳商报》：深圳某律师事务所的桂钢律师于去年以消费者身份向房屋按揭保险“发难”。在出具的民事判决书上，南山区法院认为，桂钢与某保险公司签订的房屋按揭保险合同，系保险公司提供的格式合同条款，在保险合同签订时，桂钢对保险合同第5条、第7条第2项、第8条的格式条款持异议，桂钢与保险公司对这些条款并无达成一致意见，而且桂钢在保险单上已注明了不同意以上条款的意见。但是，桂钢一方面不同意以上条款，另一方面又按照有分歧意见的条款向保险公司交纳了保险费，履行了主要义务，保险公司也接受了保险费，导致该保险合同成立，保险公司将依照合同承担保险赔偿责任。南山区法院认为，桂钢并不要求解除该保险合同，而是要求变更合同的部分条款。即实质是向保险公司发出修改合同的要约，但是，保险公司完全有权利拒绝桂钢发出的要约。对于该判决，桂钢表示不服。