评论：最高法院司法解释难成购房“保护神”_产经动态_财经纵横

评论：最高法院司法解释难成购房“保护神”

http://finance.sina.com.cn 2003年05月14日 14:17 中国经济时报

　　最高人民法院日前公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以下简称《解释》。该解释将于6月1日起实行。法律界人士表示：该解释的公布解决和填补了房地产法律的某些空白，但仍然显得仓促、不严谨，并非购房者的“保护神”。因此购房人在买房时还需多加注意。

　　拆迁、产权证纠纷现身司法解释

　　此次司法《解释》刚刚对外公布，中国经济时报记者随即收到诸多业界人士的电话，表示该解释的出台给业界带来了一些欣喜。

　　房地产业著名律师秦兵认为，该《解释》第七条规定第一次明确了房屋拆迁的问题。过去大家把房屋拆迁当成一种政府与居民安置的行政过渡形式对待，在房屋拆迁方面法律条文也非常少甚至是空白。现在高院司法解释将房屋拆迁作为合同关系确立，有利于维护拆迁户的利益。

　　同时，第十八条对产权证的规定使大家眼前一亮，过去对此一直没有明确规定，现在把产权证的发放时间做了规定，最多不能超过一年。以前，房地产买卖合同中有关产权证的官司非常多，但都没有可依据的法律来界定，有了高院的司法解释，以后，产权证的官司就有了很好的解决依据。

　　据了解，此次高院司法《解释》，对商品房预售合同的效力、销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、包销和担保贷款按揭等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。

　　司法解释并非绝对的公平

　　高院司法解释虽然给房地产合同纠纷的解决带来了希望，但是，仔细琢磨其中的一些条文后就会发现，它并不完美。

　　在房地产界素有维权斗士之称的舒可心认为，作为买房人应该把法律的公平(区别于事实的公平)性看成是相对的。因此，就必须承认法律上的公平本身也一定会有对自己不利的一面。

　　首先，要把广告内容视为合同条款并不容易。《解释》第三条规定了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”可以视为合同条款。

　　这里面其实规定了两个同时并列的条件，即要是“开发规划范围内”的，又要是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的。前一个条件就是说，广告中对开发规划范围(俗称“红线”)以外的说明和允诺，是不能视为合同条款的。而目前很多房屋买卖纠纷，是来自于发展商对周边环境的承诺。所以说广告内容并不能真的都能视为合同条款。

　　而并列的后一个条件就更难让买房人开心。什么是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响的”？业主觉得采光好的房屋对他订立合同有重大影响；业主也可能觉得小区内的会所按时交付对房屋价格有重大的影响；等等。可这些到底能否获得法院的支持，还要看法官对各种“影响”是否“重大”的理解。法官又不买房，他怎么能知道业主到底看中了这个房子的哪些品质呢？说到底，是法官的“自由裁量权”最终决定判决。

　　因此，我们有责任提醒买房人：“红线”以外的任何承诺均不要相信，诸如轻轨、公园、水景……。也别指望广告的内容能够被法院认定是合同内容，最好是将广告的内容写进合同为好。

　　其次，认购小定(订金)退还更难。《解释》的第四条和第五条规定，将使得买房人要求退还“小定”更加困难。首先，《解释》第四条将“认购、订购、预订等方式”认定为合法，并且将此时收取的一般是“订金”的款项，视为一般合同定金，“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。

　　想想看，钱已经在发展商手里了，我们又如何能够证明是发展商的原因导致“未能订立商品房买卖合同”呢？一个合同是否能够签署，绝大多数情况是买卖双方不能就合同的全部条款达成一致意见，所以，一般情况下根本无法分清责任，业主缴纳的“小定”也就无从追回了。

　　然后，《解释》中第五条又称，如果上述协议“具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。就是说，不一定非要签署《商品房买卖合同示范文本》，您随意签署的那个协议，有可能本身就是商品房买卖合同了！

　　所以，买房人千万不要随意签署任何协议；在缴纳“小定”的各类协议中，尽量注明“无条件退还”的字样；当然，最好的就是在律师或者专业人士的协助下，直接签署《商品房买卖合同示范文本》。

　　最后，惩罚性“双倍赔偿”，只能起到个威慑作用。《解释》中第八条、第九条虽然规定了五种可以获得一倍赔偿的情形，但是真要说明买房人受到的伤害适用这五种情形并不容易。

　　首先，其前提必须是“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的”(《解释》第八条)和“导致合同无效或者被撤销、解除的”(《解释》第九条)。就是说，买房人如果能够取得房屋，就不再适用这两条可以“双倍赔偿”的条款。其次是“故意隐瞒”(《解释》第九条)中的“故意”是非常难确定的。

　　此外，《解释》第十条，确定了买房人如果在发展商将他所购买的房子另外卖给了第三方时，将支持他“要房子”的请求，可以判令发展商与那个第三方签署的合同无效。但却不能再要求“双倍赔偿”了。这和一般老百姓理解的“买一赔一”是有着本质不同的。在一定情况下，房子拿不到了，才有可能获得“双倍赔偿”，如果能拿到房子，就没有“双倍赔偿”。的确，惩罚性赔偿的目的，毕竟是为了威慑恶意违约行为和违法行为的发生，而非为了买房人获利。

　　所以，舒可心认为，房地产市场的法制建设进程是向前走的。但是，买卖双方的尔虞我诈、勾心斗角是市场的必然产物，指望绝对的公平是幼稚的。如何提高我们自身潜意识中的防范意识，如何养成利用法律资源的生活习惯，如何提高我们运用法律的水平，才是现代商品经济社会中一个社会人应该具备的素质。(王小霞)

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