泛海系重金杀入武汉 卢志强玩转“九省通衢”

　　本报记者袁一泓北京报道

　　陈兵武汉，是卢志强在泛海系版图上楔入的一颗重要棋子。而随着北京姚家园项目、上海董家渡项目在手，泛海系地产构架也基本锻造成型。未来几年，其开发面积将达350万平方米以上，所需资金超过100亿元。

　　在泛海系地产的背后，是泛海系金融帝国的强大支撑。杀入武汉，卢志强所谋甚多。

　　拿下武汉CBD

　　卢志强出手之前，郑家纯的新世界和深圳金地集团等曾经参与过位于汉口城市中心区王家墩的武汉CBD项目的谈判，结果却是知难而退。

　　这是一个“悬空”的CBD。虽然它已被列入武汉市未来5年10个重点工程之一，但至今连武汉市都没有获得这一空军基地的土地使用权。“军用飞机还照常在飞呢！”徐建兵说。徐是武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司(简称武汉CBD公司)副总裁。

　　“也许机会就在这里：进入很难，但空间巨大。”徐建兵透露，新任中央政治局委员、湖北省委书记俞正声不久前表示，将以100公里为半径，打造“武汉经济圈”。

　　武汉CBD公司不是一般的项目开发公司。“你也可以说是我们在代武汉市政府建CBD。”武汉CBD公司经营策划部总经理冯松说，武汉CBD公司承担的是土地一级开发商的角色，王家墩中央商务区占地2.67平方公里，合4000亩。武汉CBD公司给军方的迁建费是18亿元，此外该公司还将投入约30亿元用于基础设施建设。“到2004年底、2005年初，我们就可以拿到土地证了。”徐说。

　　按照麦肯锡为该公司做的战略策划，武汉CBD规划建筑面积可达600～800万平方米，吸收投资额高达400～500亿元。但这些都是别人的事，武汉CBD公司只需完成“七通一平”就可出手了。“武汉CBD基本建成至少需要10年时间，但我们要做的只是前期3～5年的事，”徐建兵说，“到2007年之前，我们将把CBD的所有地块卖掉”。

　　武汉市房产管理局局长周茂棣透露，近几年进入武汉的房地产开发商急剧增加，大部分来自浙江、广东等沿海地区。包括最早的新世界集团和万科等在内，目前武汉有13家知名地产商。2002年，武汉市商品房平均价格为每平方米2300元，市中心房价平均约2700元。也许，这正是卢志强和王石们看好武汉市房地产市场的主要原因之一。

　　据了解，中国泛海控股有限公司占武汉CBD公司30%股份，光彩建设集团股份有限公司占20%，武汉市汉口机场迁建开发有限公司、北京中关村开发建设股份有限公司、四通巨光高新技术发展(控股)有限公司各占20%。由于光彩事业投资集团持有四通巨光32%股份，意味着泛海系实际上持有武汉CBD公司60%以上的股份，卢志强任董事长实至名归。

　　泛海系地产大鳄初长成

　　借助武汉这座“九省通衢”重镇的深度楔入，卢志强的泛海系地产架构初步搭建完成。

　　作为集团总部，北京自是泛海系地产重兵屯集的城市。据泛海集团有关人士介绍，泛海系目前在北京有两个项目正在开发，一个项目正在筹备。北京光彩置业有限公司副总经理吴若刚透露，由光彩建设集团投资12亿多元开发的光彩国际公寓，总面积约16万平方米，作为京城售价最高的公寓之一，目前“已售出70%”。

　　今年初，光彩建设集团与北京朝阳东风乡政府及其乡农工商公司签约，以15.77亿地价款购得姚家园一块1000亩的土地，规划建筑面积近200万平方米。如此，泛海系在北京的开发量达240万平方米，全部投资额约100亿元。

　　深圳作为光彩建设集团股份有限公司前身——南油物业的发祥地，该公司已累计在此完成近百万平方米的物业开发。据深圳光彩建设集团股份公司总裁助理吴立锋介绍，目前光彩建设包括太子山庄在内的物业在建面积10多万平方米，还有去年11月通过公开竞拍获得两幅约9.36万平方米的地块待开发，并准备竞拍另一幅地块。

　　另据深圳房地产界有关知情人士透露，2001年深圳红树湾“地王”拍卖的竞得者泰华房地产(中国)有限公司董事长罗瑞希于去年10月去逝后，泰华公司和当地建设银行一直在寻找转让对象，其中就包括光彩建设。两幅地块共16.27万平方米，“不排除光彩拿其中一幅土地的可能”，知情人士说。

　　在上海，光彩事业投资集团透过它控股的上海通海建设有限公司，于去年8月与黄浦区政府签约，购得董家渡一块占地12.63公顷的土地，规划建筑面积60万平方米。董家渡地区是2008年上海世博会的预留地之一。同时，香港华润(集团)和浙江有政府背景的华浙实业开发公司各获得6公顷和8公顷土地。黄浦区区长徐建国说，这三家有实力的地产商，将投资30亿元，用5年时间，在黄浦江西岸建成上海第一个现代化高档滨水居住区。

　　此外，泛海系在青岛开发的泛海名人山庄，总建筑面积22万多平方米，是当地售价最贵的住宅项目之一。在济南，光彩事业投资集团等与山东工商联合作开发齐鲁商会大厦，被当作该市的标志性建筑，高39层，面积10万平方米。

　　至此，粗略估算，未来3～5年，泛海系地产开发面积将在350万平方米以上，所需资金则远远超过100亿元。

　　背靠泛海金融

　　不善言辞的卢志强，是一个玩弄魔方的高手，魔方的中心支点是“泛海”二字。自上个世纪80年代初以来，经由房地产和资本运作，卢志强锻造出了一个由数十家企业组合而成的泛海系。

　　据泛海集团有关人士透露，卢志强基本上是想将泛海系分成三个彼此独立又互为支援的子系统。其一是以金融(证券、保险)为主业的系统，以1988年在北京注册的中国泛海控股有限公司为支点。2000年，卢志强以中国泛海控股有限公司名义参股民生银行13000万股，占总股本的9.42%，成为民生银行的第二大股东。2002年4月，卢志强的中国泛海又成为民生人寿保险的发起人之一。2002年3月，黄河证券注册资本金由1亿元增至14.5亿元，中国泛海出资2.4亿元，为第一大股东，与中国泛海有着千丝万缕联系的中国船东互保协会为第四大股东。

　　其二是以投资为主业的系统，以光彩事业投资集团为支点。1995年7月，山东泛海集团公司、山东泛海建设投资有限公司、联想集团控股公司、四通集团公司等国内9家知名企业，在北京注册成立“光彩事业投资管理有限责任公司”，其中两个泛海占到总股本的91.7%。1998年，光彩事业投资管理有限责任公司更名为“光彩事业投资集团有限公司”，注册资金增至5亿元人民币，净资产达10亿元人民币。同时，光彩事业投资集团参股中国泛海控股有限公司，出资32500万元，占总股本的32.5%，山东泛海集团的股份降至67.5%。光彩投资集团原设想以风险投资为主，但由于众所周知的原因，卢志强及时掉转主攻方向，变为主要与光彩建设集团股份有限公司交叉投资于地产。

　　其三是以地产为主业的系统，以光彩建设集团股份有限公司为支点。1998年10月，光彩事业投资集团成功收购深圳上市公司南油物业(SZ000046)，改名为“光彩建设”(2002年每股收益为0.14元)。光彩建设股份公司在北京、深圳、上海的地产项目，主要是以光彩建设集团或其控股成立的光彩置业(上海名为通海建设)来进行投资开发，或者与光彩事业投资集团交叉渗透投资。

　　泛海集团有关知情人士说，优游于金融、保险、证券大海之中的卢志强，从来不为他的地产项目缺钱而发愁。但卢志强知道自己的“度”。譬如，卢志强拿到北京姚家园项目和上海董家渡项目后，对泰华公司意欲转让的深圳那16万多平方米的土地(“地王”)，就不敢全部吃下。

　　回到开头。为什么说武汉对于卢志强的泛海系如此重要？来自武汉的最新消息说，卢志强准备以武汉为基地，收购武汉的部分金融机构、证券和信托公司，并以此为基础整合整个泛海系金融。如果此举成功推进，卢志强就有可能参与武汉的汉江两岸开发乃至武汉的农业产业化开发。

　　如此，武汉就将成为卢志强撬升泛海系新一轮跨越的强大支点。