-本报见习记者 刘春
“行将到来的是房地产市场新一轮的洗牌。”一位业内人士如此预测当前国内房地产市场的形势。
连日来，关于央行将调整房贷政策的消息传得沸沸扬扬，据说调整的总体思路就是限
制高价房、适度控制房产炒作、降低房贷风险，具体将提升高价房的首付成数，并有可能参照境外的做法，实行现房贷款。
中国经济时报记者日前向央行具体负责制定房贷政策的货币政策司求证此事，但对方没有给予肯定答复。但记者从消息灵通人士处了解到，自从去年中央有关部委指出房地产存在泡沫之后，金融监管部门始终在酝酿新的监管措施。去年年底，在北京怀柔召开的相关会议上，中国工商银行总行提出了“取消期房贷款”的提议，据说央行对此始终处于讨论之中，具体文件一直没有形成。
今年2月底，中国人民银行在杭州召开了工作会议，会议上公布了一份关于调整房地产贷款政策的征求意见稿，意见稿提出了四点主要内容：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般贷款利率执行，前者比后者利率约低10%；二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20%，包括第二套住房在内的多套住房，首付款比例为总房款30%-50%；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款房的类别，只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。
北京的各大房地产商均已闻知这则消息。万通的一位负责人告诉记者，有关房贷政策即将调整的消息他们已经听说，但毕竟是传闻，还没有正式的文件下达，此时还不便发表意见。
央行欲向房地产泡沫祭出杀手锏由来已久。去年11月19日，朱镕基总理在香港会见驻港中资机构负责人时表示，“有些城市，不是全部，房地产有一点热，空置率太高，而且还在增长。”年底，中国人民银行即对部分城市商业银行的房地产金融业务进行了检查，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。央行在不久前公布的《2002年货币政策执行报告》中也披露了一批违规的住房信贷，其主要针对开发商贷款。并再次提出要防止房地产泡沫的出现。
国土资源部和建设部今年1月和2月先后派员专门奔赴房地产价格暴涨的浙江进行调查。国土资源部在随后调查报告中说：“由于(杭州)银行贷款在房地产建设和消费过程中占的比例较大，一旦房地产出现问题，银行将有很大的风险。”
权威人士认为出台新的房贷政策是适时而动。
“房地产的泡沫所谓过热，究其原因，除了开发商的定价太高之外，主要是因为产生了投资的热度，投资者或投资机构是把房产当成一种投资商品，这种现象最容易造成过热的价格。如果新的房贷政策出台，只要是你买第二居所，用三成贷款来控制，就可以对投资过热现象产生很重要的遏制作用。”
金字塔投资顾问公司执行总裁兼首席顾问朱凌波认为央行的动机很明确，新政策最终出台的可能性极大。他分析，现在房地产开发商的资金结构通常是自有资金占百分之三十，然后让施工方垫资百分之三十到四十(但是这里面也有相当的一部分是银行的贷款)，最后一个资金链就是开发商用预售的房款来完成整个资金的周转。
对期房的限制，直接的作用是避免银行贷款过多的流出。开发商一般认为贷款应占总量的60%左右，银行认为是70%-80%，但在正常情况下，银行贷款应该降到一个合理的比例，按照银行出台几个配套政策的要求，起码应该降到50%以下，或者是30%-40%这样是最理想的，才能避免资金链断裂，产生严重的不良资产。
朱凌波同时认为一般民众不必惊惶失措，“这个政策对普通老百姓没有什么影响，真正老百姓能买第二居所的很少，这个政策一个是对银行资金风险的降低，第二个是对所谓炒家、投资者的投机活动进行抑制。”
但是也有业内人士对可能出台的新政策提出了质疑。东方恒基地产顾问机构总裁倪源认为，新政策主要是针对开发商通过假按揭套取银行贷款的行为，开发商通常是先抬高房价，比如把本应是5000元／平方米的房价抬到10000元／平方米，然后再做8成按揭，实际上按揭之后利润都已经收了回来，这其实就是空手套白狼的行为。央行对这个事情的确一直比较关注。
“但是，低价房怎么办？经济适用房如果是首付5成的话，连成本都不够。低价房不存在风险，信用风险实际上是在高价房上面，在低价房上面是没有信用风险的；第二点就是高价房怎么确定，在北京是低价房，换个地方，比方武汉，4000块钱肯定是高价房，这个就很难确定，在这种情况下一刀切不合理，确定一个高价房的价位是多少也不合理。”倪源认为传言中的新政策在某些实际方面上来讲缺少可操作性。
但是业内人士普遍认为有一点是勿庸置疑的，就是一旦新政策出台，对于国内的房地产市场来说不啻于一次“大清洗”。实力微薄的小开发商将被排斥出局，最终受益的将是实力雄厚的大公司。
“有实力的开发商融资渠道比较多，除了银行之外还有较多创新的融资方式，资金不成问题，比如说是上市公司，或是股权融资，或是债券融资。大开发商只需要从容的选择项目，开发项目。另外新政策的抑制作用发挥以后，一些小的开发企业退出竞争，大的开发商做起来就更从容了。”朱凌波认为新政策将使大开发商受益匪浅。
倪源对记者表示：“对期房和现房贷款出台一些相应的政策，有利于引导房地产公司的规范发展，避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域。另外，新政策将会引导企业拓宽融资渠道，不要仅仅局限于银行贷款，而是要发挥社会多元化的融资功能。它在这方面的作用是非常积极的。毫无疑问，新政策势必会导致房地产行业的一次大的重组。”
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