国土资源部及建设部官员调查浙江房价前后

　　本报记者李一戈　北京报道

　　浙江房价一路狂涨。终于引起权威部门的关注。根据温家宝同志批示，国土资源部和建设部今年1月和2月先后派出官员专门奔赴浙江进行调查。其中，国土资源部调查组“连续开了六个座谈会，分别与(杭州)市国土资源局，信誉、业绩较好的12家房地产开发企业，浙江大学6住房地产研究专家、教授，杭州市10个房地产市场管理有关部门，余杭区国土资源等 5个部门，下城区潮鸣街道小天竺社区的10户中低收入家庭进行了座谈”。

　　据本报记者了解，国土资源部已将调查报告送往国务院；建设部的调查报告正在形成过程之中，随后亦将上报。

　　“繁荣背后的泡沫”

　　“杭州房价涨疯了”，有一位杭州当地的开发商对本报记者说。

　　据浙江省统计局数字，2002年，浙江省房地产开发完成投资724.4亿元，增长35.l%，远高于全国平均增幅。其中，杭州、宁波、温州、衢州、金华分别增长43.7%、45.0%.26.7%、65.4%、46.7%。

　　2002年，全国商品房平均销售价格增长比例为2.9%，而浙江房价比上一年上涨16.4%，涨幅是全国的5倍多。其中，杭州、宁波2002年涨幅分别居全国第5位、第1位。浙江省商品房价格已是连续多年迅猛上涨。据浙江省城调队统计资料，该省商品房价格从1998年的每平方米3278元，增长到2002年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8%，是全国房价最高的省份之一。杭州涨幅尤其惊人。1998年，杭州市中心的平均房价为每平方米2800元，目前已接近每平方米5000元，4年多涨幅超过40%。宁波市中心的平均房价则为每平方米4000元左右。温外市区商品房均价达每平方米5000-6000元，温州市属县房价也高达每平方米4000-5000元。

　　几年来，浙江房地产投资年均增长超过20%，因此被称为“浙江现象”。但这一名称的始创者之一、原浙江省建设厅副厅长、现浙江省房地产协会理事长唐世定额为担忧地说，在浙江房价炒作起来的繁荣背后隐藏着泡沫。

　　然而，国土资源部的调查报告说，“总的认识是，杭州市房地产市场已走向快速成长阶段，购销两旺、人气很足。总体看是健康的，没有土地炒买炒卖行为”。杭州市房价增幅较大“有相当的合理成份”，不能笼统地讲杭州市房价高。

　　建设部调查组的有关官员也表示，“杭州、宁波存在大量投机炒作房地产的现象”证据不足。此前有消息说，杭、甬等地已出现一批职业房号炒家，一个房号隔夜转身就可卖高5万元。有购房者将一套商品房买进卖出，一年多时间，净赚20多万元。

　　早在去年9月，杭州市建委在一份报告中坚持认为，杭州房地产市场“总体上来说还是健康正常的”，可以预见在未来的三年内，“仍将处于供不应求的状态，目前的房地产形势仍将持续一段时间”。

　　北京一位考察过浙江房地产市场的专家说，如果杭州、宁波房地产不是过热，那什么样的房地产才算是过热？

　　杭州几乎无地可供

　　有专家称，杭州房价上涨过快，主要因素是地价涨幅惊人。

　　国土资源部调查报告也承认，杭州房地产市场“在态势上存在着趋热的苗头，老市区基本正常，周边局部地区不同程度地存在着过热的现象”。

　　杭、甬地价涨势则几乎可以用“疯狂”形容。据了解，杭州市中心区的土地出让费从1998年底的每亩100多万元，逐年疯涨到200万元、300万元和500万元，目前有的地块甚至达到每亩800多万元以上。

　　宁波地价亦不遑多让。在最近的一次土地拍卖中，宁波某房地产开发公司以6.8亿元的价格获得一块占地22公顷土地的土地使用权。这块位于宁波郊区的菜地，仅地价就达200多万元，合每平方米3300元。由土地招标拍卖出让所构成的土地成本，约占商品房成本的40%-50%，也就是说，这块郊区项目必须卖到每平方米6000元以上，开发商才可盈利。

　　浙江不少城市实行土地储备及土地拍卖制度，其中，最具代表性的是杭州。该市于1999年3月开始正式实行土地储备制度，并制定了《杭州市土地储备实施办法》(2000年8月少部分修改)。今年三月28日，杭州市十届人大常委会第五次会议讨论通过《杭州市土地管理条例(草案)》。现在，杭州市由土地储备中心收回、储备的国有土地出让，基本实行挂牌拍卖。

　　1999年三月，杭州市首次实行土地拍卖，成交价格为平方米25625元。此后，成交价直线上升。2001年7月12日，一个叫“新大地”的房地产开发公司以高出第二标1.9亿元的价格即每亩1800万元的天价中标一幅土地。目前，杭州城北拱震桥一带的楼面价已突破每平方米3000元，钱江南岸的楼面价则达到每平方米3700元。土地储备制度给杭州财政带来丰厚的收益。仅2001年市区收取土地出让金就达40多亿元，土地收购储备累计资金30亿元。到2001年底，杭州市区已累计收购土地8000亩，向社会供地2500亩，储备土地5500亩，累计投入收购资金100亿元。

　　但是，大量的土地转让之后，杭州市几乎要面临无地可供的局面。据杭州市国土资源局透露，至2001年，国家下达给该市1997-2010年的用地指标已用了70%。2001年，杭州市的用地指标只有2万亩，但该市实际用地达9万亩。

　　去年第四季度，杭州市国土部门向社会集中“抛出”超过上年全年公开招标的土地量，以期平抑房价。但现在看来，这一目标未能达到，第四季度杭州房屋销售价格上涨了14.6%。

　　鉴于地价对于房价的直接拉开作用，有业内人士将浙江房价尤其是杭、甬房价高企不下，归咎于土地储备及拍卖制度的不完善。但国土资源部调查报告反驳说，所谓“土地收购储备、招标拍卖抬高了房价”的说法“只是看到了表面现象，而对实质情况缺乏了解和研究”。他仍认为，杭州、宁波房价很大程度上是巨大的现实需求拉动所致。

　　央行贷款预警

　　浙江房地产积累的风险越来越集中于银行身上。

　　国土资源部的调查报告承认，“由于(杭州)银行贷款房地产建设和消费过程中占的比例较大，一旦房地产出现问题，银行将有很大的风险”。

　　这份报告透露，1999年年末至2001年年末.杭外各类房地产开发企业开发贷款余额从106.75亿元增加到387.2亿元，房地产开发企业贷款占同期各项贷款的比重从1999年的7.2%上升到2001年的18.6%。至2002年10月末，房地产开发企业贷款占各项贷款的比重上升到20.9%。个人住房贷款余额从1999年的37.4亿元迅速上升到2001年的164.3亿元，年均增长率达190.5%。

　　浙江省统计部门也明确指出，目前的建设资金结构“不尽合理”。2002年，全省房地产开发资金主要来源于定金及预付款和国内贷款，企业自筹资金较少。在当年1148.9亿元的房地产开发资金中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预付款分别到位291亿元、3.l亿元、174.8亿元和498.4亿元，分别占284%、0.3%、17.1%、48.7%。而购房者中相当一部分是通过银行贷款。200年10月，杭州市居民个人住房贷款余额在全部房地产贷款余额中的比重占42.3%。也就是说，有70%左右的房地产资金风险是累积在银行手中。

　　去年底，中国人民银行组织的对部分城市商业银行房地产金融业务的调查发现，违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。因此，央行在不久前公布的2002年货币政策执行报告中，再次提出要防止房地产泡沫的出现。

　　今年2月底，中国人民银行选择杭州召开工作会议。就在该次会议上，出台了一份有关调整房地产贷款政策的征求意见稿。据透露，该文件草稿提出，房改房和普通住房贷款按现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房则按现行同档同期一般贷款利率执行，前者比后者利率约低10%；个人购买第一套住房的首付款比例为总房款的20%，包括第二套住房在内的多套住房，首付款比例为总房款30%-50%;缩短商住两用房的贷款期限以对商品房现房发放贷款，期房贷款则需经有关房地产主管部门的批准。

　　有人说，这份文件草稿一旦成为正式文件，对包括浙江房地产开发商在内的许多开发商来说不啻是灭顶之灾。

　　在多方关注之下，浙江省建设厅今年2月表示，将采取措施对目前的房地产市场进行调控。他们开出的药方是：会同土地管理部门，研究制定土地招投标最高限价措施，稳定商品房价格，确定合理的土地招投标价格，实行土地招投标综合评价制度；会同土地管理部门合理确定土地供应规模，加强土地供应的动态管理；会同各级商业银行，加强地房地产贷款的控制，对一些不具备贷款条件或自有资金不足的企业，要从严控制其贷款规模；各级商业银行在发放贷款时，要认真征求同级房地产行政管理部门的意见，全面了解房地产企业的信用和实力情况，确保贷款安全；加大经济适用房建设力度。

　　来自杭州的最新消息说，当地许多开发商对未来房地产市场形势一片茫然。他们也想知道，浙江房地产市场的火热局面还能持续多久？