| 长三角地产泡沫若隐若现 | ||
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| http://finance.sina.com.cn 2003年01月20日 12:14 经济观察报 | ||
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-本报记者 伊险峰 王锐 陈俊 杨定青 上海、杭州、南京报道 上海楼市正在变得让人琢磨不透。 银马苑，一个仅两幢14层住宅的小楼盘，2002年11月底推出的50套房源定价为每平方米4300-5500元，一个月后，售价已经攀升至5500-6300元／平方米。
甚至一向不被上海人看好的闸北区推出的“精文城市家园”，房价也是连升三级，从5月到11月和12月的房价分别为4500元／平方米、5300元／平方米和5600-6700元／平方米。 离上海两个小时车程的浙江杭州，最贵的地价已经涨到1800万元／亩，而就在两三年前，杭州一般用于住宅开发的土地价格不过200万元／亩。与此同时，杭州的房价也在节节飙升，房市依然火爆。 江苏地产市场虽然不像上海和浙江惹人眼目，但也鼓荡着上升的温度。最新消息称南京将在2003年投入351亿元用于基础设施建设，其中还不包括房地产市场要大手笔进入的150亿资金。 一位很看好南京市场的上海房地产商就是这样被南京人的大手笔吓回来的——在南京的一次招标会上，他看到一块用于住宅建设的地皮最终成交价居然高达1700万元／亩。这位颇有经验的房地产行家分析，根据南京市场的实际情况，这块地的市场价格充其量也就在600-800万元／亩之间，“以这种离谱的价格成交，要么说明南京市场疯了，要么是这其中有暗箱操作，否则根本不可能有利润空间。” 这的确引来了泡沫的怀疑。 杭州有泡沫也有市场 杭州的房产疯了。 根据国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的统计调查，2002年第二季度，杭州市房价的涨幅已经排到了全国第三位。 疯狂的炒房者 杭州炒房，并非没有根据。杭州是一个特殊的城市，这个半城山水半城湖的城市成了众多浙江甚至全国富人向往的地方。在西湖边买一套房子养老，是许多浙江老板的梦想。 于是，在杭州的楼盘中，出现了几乎二分之一的外地顾客。在这样的情况下，尽管大量杭州本地居民买不起，房价还是在飞涨。即便是在全国房产一路走低的97、98年，杭州的房价也一直没有跌过。 1995年开发的城西别墅群湖畔花园里，早些年几乎没有人住。一位在杭州做工业建材生意的老板坦言，自己当初花100多万在那里买的别墅一天也没住过，现在涨了一倍，的确让他吃惊，其实他根本就不打算炒房。 而在这个过程中，善于投资的温州人却发现了投资机会。大约从3年前开始，一些高品质楼盘出来以后，一些买家一买就是两三套，甚至十几套。 第一批进入的温州人在去年纷纷将手头的房子出货，杭州二手房交易量剧增。接下来一波轮到了杭州本地人。这些人在更新自己居住环境的时候发现，房价涨得让人吃惊，于是加入了炒房的行列，一般是买两三套房子。 这种炒房受到了当地银行的支持，只要付出首付，剩下的可以到银行按揭。参加工作才5年的白领阶层陈先生2002年初的时候，将自己两年前20万买来的住房卖掉之后，获得了将近20万的差价，此后，他发现这个市场有利可图。于是将手头的现金分别付两套房子的首付，现在两套房子又都涨了近8万元。 像这样的散户炒房者在杭州越来越多，导致认购新房的时候供过于求，价格被越抬越高。这种炒作甚至让一些人失去了理智——在楼盘获得预售证正式开盘之前，一个没有任何承诺的认购资格已经被炒到2万块一个，这2万块钱所买的仅仅是开盘以后选购的权力。 地价吓得走的和吓不走的 楼盘的价格一再上涨和杭州地价屡屡拍出天价密不可分。1997年8月，杭州在全国第一个全面推行土地储备制度，政府成立土地储备中心，收购老城区和破产企业的土地，对土地实行垄断，然后全部以拍卖的形式卖给房产商。这些制度虽然从根本上断绝了官员靠土地批租受贿的通道，使杭州市政府成了富翁，大把花钱搞城市建设，西湖南线改造工程刚刚完工，西线、东线工程又齐头并进，明年北线也要上马。地铁工程更是排除万难，今年一定要开工。这让兄弟城市艳羡不已，纷纷跟进，于是土地储备制度推广到了全国。 但垄断带来了弊端。惟一的土地供应者很聪明，知道怎样最大限度地抬高自己的收益——始终保持卖方市场，每年卖出的土地很有限。2002年杭州老城区出让的土地面积只有2800亩，2003年计划是3000亩，政府的“限量出售”造成了人为的供不应求，以至于拍卖的时候，土地接连创下天价。西湖边上一块土地曾经拍出了每亩1800万元的天价，每平方米合2.7万元。 在这种近乎“哄抬”的土地拍卖中，传统的房产商早已经承受不起这样的风险，纷纷到尚未实行土地储备拍卖制度的远郊区县余杭、富阳、临安开发，甚至干脆出到走地价便宜的苏州、南昌、合肥。 业内人士说，现在的土地高价完全是因为千军万马进军房产造成的，三外因素——行外企业、行外资金、行外人士是土地拍卖超出理性范围的根源所在。在大批逐鹿房地产市场的企业中，诸如烟草公司这些财大气粗的国有企业更是“初生牛犊不怕虎”，不惜一切成本要杀入房产行业。 传统的房产商“逃亡”，新来的资金不断进入，杭州房产业产生了这样一个怪圈。 小户型住宅仍供不应求 杭州市房管局最新统计，2002年杭州市区新房预售均价为5133元／平方米，二手房均价也在4000元／平方米以上。这样的价格会让全国绝大部分城市的居民咋舌，杭州市民虽然也在叫苦，但一有新房出现却又趋之若鹜。 在一些行业调查中，已经发现，市中心的高档和大户型住宅与远郊高档别墅的确已经出现了供过于求的情况，在二手房市场上，这样的房产虽有挂牌，但成交很少，已经有一批投资客被套在了其中。 而位于远郊的“概念房产”或许才是真正的泡沫——最近杭州市国土资源局一位官员曾在非正式场合预测，当地两家知名房产公司广厦和南都房产属下的“天都城”和“良诸文化村”项目可能会成为远郊房产崩盘的导火线。 位于杭州东北郊的“天都城”项目面积达到6000多亩，计划投资100个亿，入住10万人。当时以“造城运动”和“轻轨”概念在杭州推出的时候曾经引起轰动，然而当一期房产被预订一空之后，购房者发现这个项目迟迟没有开工，加之杭州的轻轨规划被中央否决，这个项目忽然陷入沉寂，离当时承诺的开盘日期2003年初已经不远了，到现在地基还没有挖。 跟“天都城”规模相当的“良诸文化村”更是迟迟不敢向市场推广，土地闲置的巨额费用却每天都在发生。 开发商的急功近利在市中心开发高价位大户型的思路的确已经产生了泡沫，但已经有不少房产商意识到这个问题，当地政府也已经明确提出，今后开发的经济适用房中，80平米以必须占到70%。 与这些泡沫相比，近郊或市中心的小户型住宅却仍旧供不应求。相关统计表明，小户型住房在二手房市场上的供求比例达到了31，全杭州市区新开发楼盘120平米以下的空置房最多只剩下10套。面积在100平方左右，均价在4000-5000元／平米的住宅虽然价格比一年前已经翻了一倍，但却一直是二手房市场追捧的对象。它们是房产泡沫之下沉淀下来实实在在的干货。 上海难言泡沫 提到这一轮的涨价，万科集团副总经理，32岁的丁长峰觉得这是意料之中的事：“上海房价高吗？横向比较，中国的四个一线大城市上海、北京、广州和深圳中，上海的房价很便宜，而上海的人均GDP和收入相对来说都比较高；从纵的方面看，上海经过1996年和1997年两年的盘整之后，市场恢复活力，但是2001年之前房价是很稳定的，这期间可能别的城市都已经把房价涨上去了，而上海则维持在一个较低的水平线上。在同一个经济体中，同类城市房价差距这么大是不正常的。所以上海这次的房价调整是有其必然性的。” 上海华燕房地产经纪公司部门经理徐臻则从更微观之处入手，他分析有四方面因素：首先是动迁费用大幅增加，市中心地块开发规律是低成本容易开发的会很早开发，而晚开发的成本会很高，现在上市的楼盘动迁成本都是很高的；第二是容积率降低导致成本提高。以前上海住宅的容积率在3.5左右，有的甚至达到4，现在政府要求市中心容积率控制在2.5以下，这当然会让房价上扬；第三个原因很简单，产品质量提高了，和所有商品一样，质量和技术含量提高有可能带来成本提高；第四就是品牌意识、包装设计意识增强了。“这是市场成熟的表现，上海做房地产相对来说是很规矩的，上海本地人很精明，而外来的投资客当然更是充分研究过市场，所以涨价带来泡沫一说我认为不大现实。” 而上海权威的中房上海指数针对这一次有关泡沫的争论认为：“上海房地产是在较为充分发育的市场机制下运作的，是多年来方方面面持续改革的结果，是来之不易的。当前有舆论认为房地产已形成泡沫，这在理论和实践上都是没有依据的，采用若干调控手段来激活房地产或防止房地产过热，这是我们经常需要思考研究和付诸行动的。” 在上海地产界颇有影响的民间研究机构方方房产工作室负责人胡宗亘看来，所有有关上海房地产泡沫的争论都是源于一个不负责任的假设。 他与接受采访的戴德梁行泛城(中国)执行董事吴少聪的提法一样，供求关系决定商品价格。他为记者提供的数据显示：2002年1月至11月供应成交比例为1∶1.08，市场供求相对稳定，但10-11月由于供应减少，成交继续走高，使这两个月供应成交比达到1∶1.43，市场缺口达到43%。胡宗亘用这个数字说明上海去年12月的“暴涨”是有前兆的。 “现在是有些房子价高一些，但市场里总是有些东西价值是被高估的，上海供求关系你看到了，商品房空置率同时在大幅下降(见附图)，1997年的时候住宅空置700万平方米，上海市政府还很挠头，现在盖了这么多房子，空置面积只有450万平方米。这怎么会是泡沫？” 至于家庭年收入与房价比高达115这种说法，胡宗亘情绪甚至有点激动：“我不知道这个数字是怎么算出来的，如果只按工资单上的算法，上海没有几个人能买得起房子，我知道的是上海人都很有钱，他们的钱从哪里来的，我没办法算。但纸上谈兵很害人，他们明明已经在买房子，并且负担得起房子。” 胡宗亘说只要上海经济不会出现问题，还能保持近几年的增长，那他就会预测房市会持续看好。“未来不可能一直高涨下去，销售可能会放缓，但不会有大的影响，只有普遍放缓才会引起房价下跌。但从现在看市场接盘能力很强，说明大家有置业冲动。”胡宗亘很相信市场的潜力，“市场不出问题，开发商就不会出现问题。” 以方方房产工作室的分析来看，越来越多的外地购房者承担了大部分高档楼盘，相比于戴德梁行更加本土化的方方工作室，显然持有与吴少聪相同的观点：高价房不是给本地人盖的。“2002年外地和境外的购房者占25%，2001年是11%，更早一般都徘徊在5%左右。上海是要建国际大都市的，你说外来人口会减少吗？境外投资者会减少吗？不会。那就说明这个市场还大得很。”胡宗亘说。 方方工作室2002年1月至11月的一份调查显示，办公和商业用房交易量同比大幅提高，其中办公房从10.9万平方米提高到36万平方米，增幅达230%，商业用房从23.8万平方米提高到46万平方米，增幅达90%。这两项的提高意味着商业活动的增加、用工量的增加，这从另一个角度也可以证明不断扩大的就业量会对住宅市场的租售产生影响。 当然不仅仅是现在的需求，未来也存在着一个巨大的市场。建设部副部长刘志峰在武汉住宅会议上再次强调了“十五”计划规划的一个美好前景：“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”。而2000年的水平是城市住宅成套率只有71%，城市人均只有0.75间房。这将是中国政府鼓励房地产开发的一个政策性因素，与之相对应的是在2020年人均住宅要达到30-35平方米，现在的数字是不到22平方米。另一个重要政策性因素则是城镇化的策略，2001年中国城镇化只有37.7%，这个比例在2010年和2020年要分别达到45%和50%，这意味着城市人口要达到7.5亿，这些都将变成房地产商的未来发展空间。 而上海显然还有更大的空间。也有不愿意透露姓名的房地产商坦言，比中国这些宏观政策更管用的是上海的地方政策，因为他曾经亲耳听过一位市级官员称，在2010年前不会让上海的房价降下来。 与国家的政策相比，对于房地产商来说，这一句话更鼓舞人心。 海量别墅聚集上海 2002年，上海有4000套别墅上市，远低于1997年别墅建设高潮时的7500套，已经激起了市场的质疑——目前的入住率仅为84%。 在上海，50万元价格左右的经济型别墅基本不见踪影，100万元左右的也不多见。目前在建、未来两三年内可以上市的别墅楼盘有100多个，每年上海别墅供应量在1万套以上，其中大部分是中高档别墅，价格在200-500万元之间。这比美国目前70%以上的住宅价格还要高，而美国的人均GDP是上海的5倍以上。 别墅有其本土化的特殊性，它不会像市区的高级公寓楼那样具有国际性，可以在更广泛的市场里找寻买主。更让人担忧的是，2003、2004年上海将分别有8000套和10000套别墅面世。如何消化这批别墅、房产商如何抽身而退，会是上海楼市面对的一个重要考验。 上海市闵行区一家房屋中介公司负责人在接受本报记者采访时用“价高量增”来形容他所看到的市场，“别墅这一住宅形式有其特殊性，是为了社会上的少部分精英分子量身定做的住宅形式，是一个有着数量限制的高端产品。”这家中介公司即诞生于1997年。他强调，别墅的价格应该遵循“价高量减”或“价低量增”的规律。而上海现在的别墅市场已明显不符合“供需关系决定价格”的一般市场规律。
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