本报记者王海坤
土地，毋庸置疑是一种资产，而且是我国国有资产中规模最大、价值最高的资产。就是这样一种资产，在相当长的时期内，却是它们名正言顺的管理者和使用者——政府、开发商、购房者心中无法抹杀的痛。时光顺延至2003年，疼痛依然。
房价虚高一直以来就是众多购房者心中的阴霾，十年如一日，购房者们期待着阳光，但是2003年，从各种渠道传来的消息依旧表明，购房者们会失望。稍解内幕的人士都清楚，在房地产开发中，土地的价格大约占开发成本的1／3左右，土地政策的变迁带动地价的升降直接制控房价；开发商们看似喜忧参半，实则比从前更加心悬地价。
虽然所谓的“土地革命”已经在2002年轰轰烈烈的拉开帷幕，也有言论认为，“国有土地挂牌、招标、拍卖”点燃了房地产公平之火，但大家切肤的感受心里比谁都明白。
时至今日，政府似乎是经历“土地革命”后大家公认的不必再心痛者，然而，经历2002年的现实运作，政府最清楚新土地政策启动后自己的收获。对于2003年，政府也仅是比前两者多看到一点希望而已。
政府土地部门和官员的角色暧昧
一直以来，在房地产领域，土地的出让转让有三种办法：协议、招标、拍卖。在2002年未爆发所谓的“土地革命”以前，就北京而言，土地出让采用协议方式者占九成。其中，总有一个“特权”人群凭“关系”在协议中拿到“一手地”后多次转让，从中投机，暗箱操作，炒卖土地，致使地价成本过高，房地产市场染上顽疾。这中间，出现了一个环环相扣的灰色利益链：拿地者期望缴纳尽可能少的地价给政府和协议方；炒地者需要更换开发商从中渔利，甚至为此将修改容积率和土地用途作为惯用手法。但地到了开发商手里真正着手建房时，地价成本已相当高，自然而然导致房价居高不下。
在整个土地协议出让过程中并没有第三方的监督。政府土地部门和官员的角色暧昧，它们既代表着土地资源所有者——国家，同时又是土地资产管理者，它既代表国家行使土地所有的权力，又忙于和某一个体协调出让国家土地的利益关系；权力与开发商之间的关系也同样暧昧，一方面开发商需要政府权力的帮助，另一方面，政府也受制于开发商。当开发商用低廉的价格拿到土地后，地价什么时候缴清要看开发商的心情和需要。常见的情况是国土局的官员一遍一遍地催地价，来了开发商就请吃饭，可就是没钱缴地价。
对此，有专家表示，主要是因为在很长的时期里，政府对于土地买卖的很多规范没有细化，又没有监督机制，就使得在一种比较模糊的状况下让一个利益人群钻了空子。如，在城市发展扩张的过程中，常见的领导“批条子”现象，理论上讲也可以是为了城市发展的需要，但批给那个开发商完全由领导决定，这中间就很难不掺有灰色。据说在深圳，甚至有这样的言论：既然层层审批和领导拍板都是被允许的，领导拍板本身就没什么错，效率反而高了很多。但是正因为此，据说在这种旧规则下，原有进入深圳的国外大开发商少之又少，因为他们搞不清楚规则和信息，在一个市场连规则都可以商量的时候，这些开发商们能不害怕吗？
“土地革命”带来了什么
在多年的土地阴霾下，2002年5月，房价奇高的北京市终于出台了停止办理经营性开发国有土地使用权出让手续的新规定。新规定称，凡在本市行政区域范围内，利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，一律进入北京市土地交易市场通过招标、拍卖或挂牌的方式进行公开交易。这在当时的地产市场，仿佛一缕阳光划破曾经的灰色，各方为之喧嚣，喧嚣的理由主要是土地市场透明了，靠关系拿不到地了！但还有一个更大的背景理由在于——有识之士认为，中国土地使用制度改革会直接破解一大难题国有企业改革，盘活上千亿元的土地资产，目前正是国企改革和发展的有力支持。
时至今日，北京市在“土地革命”浪潮的冲击下已有17个土地整备分中心挂牌，覆盖了朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区和十个远郊区县。同时，土地招标和拍卖也在大张旗鼓地进行，去年7月下旬，北京市进行了首次国有土地拍卖活动，据说位于海淀区白塔庵地区的一宗涉案国有土地使用权被买家以超过起拍价1400万元的价格竞买成功。10月，政府首次集中统一公开供应土地，土地整理储备中心称，北京市要通过市土地交易市场，以挂牌、招标和拍卖等方式公开推出11块土地。然而，让人遗憾的是，11月，在北京市集中供应5块国有土地挂牌交易的第一个竞买日，除了位于朝阳区安外北苑的北京华戎生物激素厂居住用地有人应价外，其他4块所谓“旺地”无人问津。对此土地整理储备中心立刻向媒体紧张地解释，而有关专家却认为，是新的“拿地”规则让开发商不知所措。一些开发商则自称，新的交易方式实行后，拿地更加困难了。因为相当多的开发商认为新规定出台后，政府手中的行政权力不是变小了，而是扩大了，原来土地转让的二级市场政府参与不多，只是转让双方之间发生关系。现在全部收归交易中心交易后，又插入了政府的第三只手，不仅进一步压缩着操作空间，本就越来越低的利润必然将再次摊薄。
“土地革命”对于房价，各方看法比较杂，有人叫好、有人质疑、有人反对。
叫好者普遍认为，市场将重新洗牌，优胜劣汰，从而土地市场有望规范。尤其是新规则明确规定，土地市场将在100多天的时间内办完所有的开发手续，这自然会为开发商带来成本的降低，从而影响房价；反对者则认为政府的举措有垄断土地市场之嫌，政府似乎要努力成为惟一的土地供应商。政府在同时扮演几种角色，既是交易的组织者，规定的制定者，又是评估者，同时也是交易的参与者。这样必然会因工作效率的缘故带来土地供应速度的减慢，从而更加抬升北京的房价；而质疑者的逻辑是：公开交易地价会不会抬升？地价高了房价会不会抬高？
期待真实的公平
实际上，新的垄断和新的腐败正是众人所真正担心的问题。为此，2002年末，国土资源部、监察部有关领导就“遏制土地腐败问题”特别向传媒做答，尤其在新土地规则中，官员们着重强调新规则的强制性以及严格查处拍卖招标中出现腐败的决心，甚至要做到无论有无钱权交易都要严加处分，对此有官员已透漏出一个量化的标准，如非法低价转让国有土地使用权不足1公顷，也就是15亩的，给予警告记过或记大过处分，如果超过1公顷不足2公顷，要给予降级或撤职处分，那么如果超过2公顷就给予开除处分等等。
但有识之士们依旧认为，若想从根源上杜绝腐败，必须在“三公”原则下建立其实可行的游戏规则，才能从根本上保证拥有真实的公平，这一点可借鉴香港的模式。据说，香港的土地收入高达政府税收的23%，香港长期以来一直实行土地租用制，多数采用公开拍卖、价高者得的办法，通过拍卖使土地商品化，完全走市场。通常香港特区政府为此每一个年度都要公布新年度的卖地计划，以及未来几年的卖地规划，这是香港土地政策的基础。准备拍卖的土地包括住宅楼宇用地和工商业楼宇用地，香港每年会举行多次拍卖，拍卖土地的时间每年预告两次。拍卖的起价，是为政府工作的物业测量师通过市场调查后制定的，一般比较保守。除拍卖土地外，香港也有公开招标承投的办法，规则也比较完善。
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