浙江楼价疯涨 地产泡沫显现？

　　崔金

　　杭州市规模最大的房交会不久前举行，令人意外的是50多家参展商几乎无房可卖，不得不把尚未开盘、甚至连图纸都还没有的“楼盘”拿出来展示。

　　在更早一次房交会上，钱塘江边距杭州市中心5公里一个名叫“春江花月”的楼盘，尽 管沿江房每平方米高达8000元，但消费者仍然拎着成捆的订金排起了长队。

　　房地产出现结构性泡沫？

　　在广州、北京等城市房价已下跌的形势下，浙江各地的房价却逆风飞扬，形成了房地产市场独特的“浙江现象”：杭州从1999年开始每平方米每年涨1000元，西湖边的楼盘以美元议价，每平方米单价以1000美元起步；宁波的房价涨幅已连续两年高居全国首位，到今年3季度，商品房价格比年初上涨了33%，当地人惊呼房子“涨疯了”；温州、义乌、湖州的土地价格都一度创下纪录，房价无不以两位数的速度飞涨。

　　当本地人感叹买不起房的同时，温州、台州地区的私营企业主正整幢整幢地“吃”下杭州的高价楼盘。在施家花园，一幢楼整个2单元10套房子全都被丽水人包下了。调查显示，外地购房者占了杭州房产消费大军的1/3。

　　随着浙江楼市持续走强，炒楼的投资客越来越多，手法也日益娴熟。拉关系，炒号子，圈图纸房，合同更名等屡见不鲜。投资客一般通过内部关系或排队一口气付掉一套或几套房子的订金，然后坐等房价上涨。如果在办理按揭前将房子转手，一套100平方米、总价50万元的房子少说也可以赚两万到3万元。如果等上一年，按照以往杭州房价平均上涨15%的速度，一年之后扣除各种成本，可以赚5万到8万元，而投资客仅仅投入了5万元订金，或者15万元首付款和一年的按揭款，投资回报率高达50%到100%甚至更高。

　　杭州一房地产开发商说，除了外地“炒楼客”外，杭州本地一些白领、中高收入者也跟风挤入“炒楼一族”。该开发商认为，炒楼看似火爆，炒楼者在市场利好中加速开发商回笼资金，并从中分得利润，但一旦市场变坏马上就会紧急出货，加速市场崩盘。

　　开发商变成了“倒地商”

　　目前政府对土地拍卖进行限量投放，拍卖价不封顶，竞争激烈，很容易拍出天价，进一步推动楼价走高。如温州市采取明标暗投的方式出让地块，开标价为每亩6007万元、中标价为1.41亿元，楼面价格高达每平方米3583元。地价推高了房价，房价反推地价上涨，如此循环上涨，造成开发商和消费者的“追涨”心理，导致了消费需求的提前释放。

　　在“追涨”心理刺激下，开发商的“圈地运动”愈演愈烈，动辄圈下上万亩土地在浙江已不是新闻，这种开发规模与其说是小区建设，还不如说是小城镇建设。由于担心地皮越来越少，尽管地价飞涨，不少开发商都会储备大量的土地以图日后涨价出手，开发商变成了“倒地商”。

　　房子究竟是不是浙江最为短缺的商品？不全是。除了低价位的经济适用房“凤毛麟角”外，城近郊大面积别墅、排屋则面临销售压力。

　　浙江省建设厅有关负责人透露，国家每年下达给浙江经济适用房1000多万平方米的建设面积，但真正建成的数量较少，与老百姓的需求差距很大。据悉，80平方米以下的小户型仅占整个杭州楼市的10%左右，即便是投放市场的经济适用房，也是面积多在100平方米以上，单价高于3000元，总价不下30万元的房子，而未来3年仅杭州郊区就有超过1万幢别墅、排屋将上市。

　　房地产缩水谁来“买单”？

　　浙江房地产业的持续火爆，诱使一些从未涉足房地产的企业也挤进来欲分点“奶酪”。浙江省房地产业协会理事长唐世定说，去年底浙江省房地产企业已达1764家，但年竣工面积仅1613万平方米，平均每家9134平方米，规模普遍偏小、抗风险能力差。

　　一项调查显示，浙江大部分房地产开发商的自有资金不足，银行贷款占很大一部分，有的甚至高达70%。

　　另一方面，消费者购房对银行的依赖也越来越大。有关统计显示，宁波居民购建房的支出已占可支配收入的22%，去年宁波市区预(销)售的商品房，用按揭贷款购房的占了个人购房比重的94%以上，今年的商品房按揭比例也已经突破70%。这从一个侧面表明过快上涨的房价已造成宁波住宅消费的严重预支。

　　浙江大学房地产研究所主任贾生华教授说，住房市场与金融系统有着血肉联系，楼市动荡将直接殃及金融机构，届时银行就是最大的“买单者”和“房东”，这在国内外都有前车之鉴。

　　银行部门为了规避风险，加大了对房产公司的审核力度。浦发银行绍兴支行今年以来各项贷款余额超过了7亿元，但房地产业款总共只有700万元。

　　不久前，中国人民银行发布2002年第3季度货币政策执行报告，提醒各商业银行严格审查住房贷款，警惕地产泡沫。