（编者注：2002年11月27日，“博士咖啡”钟伟、何帆两位博士做客新浪，畅谈近期若干经济热点问题。

　　以下仅为部分内容。）

　　钟伟：在市场机制下面，市场既会把企业搞死，也会把企业搞活，我们只要那一半好的，不要那一半坏的，所以如果我们试图搞活国有企业，也就是说我们试图去掉市场的一半。

　　网友：前不久无论是政府官员还是学者专家都在谈中国的房地产局部地区出现过热的 现象，现在房地产这么热，一方面开发量大，但空置率高，房价会不会像香港那样，过几年会大幅度下跌？

　　钟伟：关于房地产是否存在泡沫，这种说法表述有多种，第一种，房地产就是泡沫。第二种，房地产没有泡沫。第三种，房地产局部、结构出现了泡沫。所有这些讨论我也都关注到了，但是能拿出翔实的数据来说明这个问题的不多。

　　就房地产的开发投资而言，这几年增长得的确比较快，大概有百分之二十几的增幅，但是我们注意到，竣工面积和销售面积的增长同样非常惊人，今年全年新增的空置面积大概是二千万平方米左右，到现在为止，全国整个商品房的空置面积大概有1.23—1.25亿平米，今年的空置率和2001年基本是持平的，如果看全国平均房价的军家，2300—2400的话，1.25亿平米的空置面积差不多是三千多亿的人民币，这个空置率不是特别高。如果说房地产现在出现问题的话，我看不是因为竣工面积或者开工面积特别大，因为房地产的竣工面积的增长速度在下降，开工的面积速度增速也在收敛，空置率也在下降。

　　最主要的问题出现在土地的出让上，近几年来，土地的出让基本上处于失控状态，为什么这么快？无非是地方政府把土地出让当作地方财政收入的最重要的来源，可以说，土地作为一项国家的资源，它的利益分配是非常混乱的，中央政府很难集中地调控土地的出让过程，这个倒是值得警惕的。包括近期大家说的房地产泡沫，我看不是房子有泡沫，而是地有泡沫，那些地，出让这么无度，那么囤积起来，如果是空置一年或者两年的土地，就被收回，重新拍卖，在整个招标拍卖的土地过程当中，能够做到公平、公正、公开，而没有什么背後的猫腻的话，地方政府在出让土地的时候有所控制，并且收敛的话，这几年房地产的开发和投资不会增长得那么快。因为房地产的开发，除了用于住宅，还有圈地的，圈地正在增加，圈地成为时髦的事情，中央和地方政府都有过失，这是应该值得警惕的事情。

　　第三大块，就房地产整个产业来讲，是不是出现了泡沫，以及泡沫有多大，我们不是靠嘴巴吹出泡沫来，然后把泡沫吹破，而是看具体的数据揭示了泡沫的程度怎么样，哪些地方存在泡沫，以及泡沫的成因在哪里，我们如何防止泡沫，这才是比较现实的态度。就中国人均居住面积来看，城镇人均居住面积大概就是十二三平米，美国是四十五，日本也有三十平米，小康不小康，关键看住房，如果住在鸽子笼一样的房子，浑身披金挂银，你的生活水准还是相当低下的，所以房地产产业未来二十年是相当重要的产业。

　　现在也有人说，所谓银行的信贷资金给予房地产的过多了怎么样，整个中国到现在为止，国有银行给予房地产产业的信贷资金，占总的信贷资金的量大概也就是百分之七八的水平就了不起了，而国外商业银行对房地产的抵押贷款的资金量，差不多占到18%—20%，因此可以说银行资金对房地产开发的支撑，还没有达到房地产作为一个支柱产业应该享有的地位。

　　当然，我也并不讳言说，有一些开发商在套银行的钱，搞什么预销售、卖楼花骗钱的情况，但是还是渐渐调控的问题，不要因为我们想象房地产有巨大的泡沫了，我们就认为这个行业应该被打倒，我们也不要以为这个行业，我们想象没有泡沫了，所以这个行业当中的种种陷井、种种圈地运动可以不予遏制。总之我觉得，房地产产业的重要性不容置疑，未来二十年，我们首先要做的事情不是讨论它有无泡沫，而是讨论它如何能够健康、稳定、持续地发展。

　　 全文:“博士咖啡”何帆、钟伟做客新浪网实录