城市土地经营须突破制度阴影

　　特约记者李宗苗 本报记者刘建锋

　　在11月17日深圳召开的有近500位各省市国土资源厅(局)长、土地储备交易机构负责人和30余位市长参加的“中国城市土地运营论坛”上，制度阴影成为焦点话题之一。

　　不能因少数人的利益占用过多土地资源

　　国土资源部副部长李元为本次论坛发来的讲演尤其引人关注，他肯定了经营城市土地的思路，但严厉批评了土地交易市场中存在的问题：“不能因为少数人的利益占用过多土地资源……”

　　李元指出：“土地作为全社会的共同资源和财富，在经营城市土地的过程中，必须维护最广大人民群众的用地权益，不能放弃合理的供地政策对房地产市场的影响作用，听任房价尤其是住宅价格攀升过快；不能因为少数人的利益和消费，过多占用土地资源建别墅、建豪宅；更不能使名山风景区成为个别人占有的财产和后花园。”

　　李元强调，经营城市土地的目标不是片面地扩大土地供应、以地生财，更不是不受节制地搞房地产、“形象工程”和重复建设，而是要合理地利用土地资源，充分发挥土地资产的作用，实现城市经济、社会和环境的可持续发展。

　　他说，经营城市土地不仅仅是一个部门的事，而是需要多个部门互相协调配合。他指出，一些地方在经营城市土地中，由于部门职能不顺，影响了该项工作的顺利开展。

　　突破“制度阴影”集中土地供应权

　　国土资源部土地利用管理司副司长束克欣在发言中指出：“要经营好城市土地，就必须增强政府的调控能力”。一是要建立顺畅的信息渠道，这是增强调控能力的前提。现在一些城市有很多空置商品房，但仍有大量的土地源源不断地用来做房地产开发，说明这些城市对自己城市的房地产市场不够了解，不能有效地调整土地供应政策。

　　二要集中土地供应权，这是增强调控能力的体制保证。经营土地是市场经济的产物，然而在很多城市对土地的管理仍然沿用计划经济的模式，出现了土地配置方式和土地管理方式相冲突的现象。即一方面要求以市场方式配置土地资源，另一方面又要求以计划经济时期的管理程序来配置土地。冲突的结果是不同的政府部门以不同的方式向市场提供土地，分散了政府的土地集中供应权，使一个地方的土地供应总量很难得到有效的控制。束克欣认为，现行的土地管理体制问题是增强政府调控能力的障碍，是计划经济的“制度阴影”作用于土地市场配置的突出表现。他说，突破管理体制障碍的关键之一是集中土地供应权。

　　三是要有效控制土地供应总量，这是增强调控能力的核心。土地供应总量的内涵是非常丰富的，不仅有远期的，而且有短期的；不仅有增量的，而且有存量的；不仅有总体总量，而且有结构总量。城市政府只有充分了解不同总量的意义和联系，才能制定相关的政策控制土地进入土地市场的总量。警觉房地产泡沫和恶性竞争

　　经营土地、经营城市既是土地管理的新课题，也是城市发展的新思路，城市政府通过经营土地、经营城市，大幅度地提高了城市土地收益。但是，一些地方在经营土地、经营城市的过程中，也出现了一些值得关注的问题，束克欣指出，比如一些人认为经营土地就是搞房地产，城市竞争就是地价竞争。“这是背离经营土地、经营城市的宗旨，与提高城市综合竞争力也没有关系。”

　　他说，应高度警觉两个问题：一是警觉房地产泡沫问题。“尽管这种过热是区域性的，但必须引起其他地区的高度警觉。”二是要警觉恶性竞争的问题。压低地价吸引投资项目，损害的不仅仅是自身的利益，而是全国的利益。“个别地方的领导在一些场合公开表示，到他那里投资，土地可以不要钱，这是一种不负责任的行为，土地不要钱，农民怎么安置？基础设施怎么搞？利用压低地价吸引投资对任何一个地方都不是优势，也不会有好处。”要实现土地价值最大化

　　如何获得土地经营的最高效益？北京亦庄经济技术开发区、苏州、青岛等地的经验可以借鉴。北京亦庄开发区管委会主任李凤玲称，国有土地作为资本，必须建立在对国有土地集约、高效利用，供应总量宏观控制的前提下，将其投放市场。其运营方式是多环节相连贯，科学的、灵活多样的，其目的是使国家、企业、个人投资者均受益。“亦庄的经验是，坚持四个原则：一是必须保证使所投入的土地获得超额利润；二是必须坚持使所用土地与产业发展相结合；三是必须坚持社会效益、生态效益、经济效益相统一的原则；四是必须坚持计划指标与市场调节相结合的原则。”

　　李凤玲称，土地是各种产业形成和发展的载体，在进行土地资本运营的时候，必须与所要发展的产业相结合。“也就是说，哪些产业能够带来长期高效收益，在土地投放时就向哪些产业倾斜。”北京开发区始终坚持适当控制房地产用地，优先支持和鼓励微电子技术产业、电子信息产业、光机电一体化产业、生物工程和新医药产业、新能源和新材料产业的用地。