商场选址对于未来经营成败起到决定作用，所以跨国商业公司通常会设立调查部门和选址员负责收集选址信息，然而影响商场选址的因素会有多种。

　　11月，北京的五环路正式开通，新的商业机会也随之显现出来。五环路在京西穿过石景山的八角地区，这里正是两家跨国零售业巨头的落脚点：沃尔玛位于八角东街，即将于明年开业；普尔斯马特位于八角北街，已于去年8月开业。两家零售业巨头的不期而遇佐证了同 一个观念：跨国零售业巨头选址第一要素是交通畅达。

　　由于选址对于未来商业成败起到决定作用，所以跨国商业企业会设立调查部门和选址员负责收集选址信息，而不是主要依靠市场调查公司。据透露，这种专业部门和内部选址人的优点在于：以保证符合本公司特色的选址方式为目的，保持选址经验的传承性，使选址技术精益求精，保护选址方面的商业秘密不外传。沃尔玛京城第一脚落在五环

　　全球零售业巨擘沃尔玛自去年11月宣布要进军京城后再也没了消息，最近本报记者得知，沃尔玛京城第一店选址在了石景山八角地区一个废旧的沙石场上，面积大概近三万平方米。目前，其中方合作单位北京中山伟业投资有限公司负责主体建筑的建造，现在主体建筑已基本完工，估计明年“五一”之前就将开业。

　　为什么选址在八角东街的沙石场？沃尔玛中国副总裁麦罗伦曾解释，“我们之所以选择石景山，是因为我们喜欢石景山。那里没有竞争，那里没有那么多的大商场；石景山距市中心较远，开店的成本也相对较低。”由于沃尔玛经营场所和停车场占地面积较大，选择郊区可以降低成本，但这只是原因之一。记者从石景山区商委了解到一个更为重要的信息，该沙石场距离五环路只有几百米。其实沃尔玛看重的就是五环路所辐射的更多的消费群体。

　　记者从石景山交通队获得的信息进一步证实了这一判断。石景山八角地区位于最宽阔的两条干道阜石路和石景山路中间，接近五环路。除了石景山路偶然有车流的缓滞外，阜石路和八角东街从未堵过车。五环路和阜石路的交会处是一座立交桥，向西的引桥延伸至八角东街处正好结束，车流可从这里的路口进出。

　　尽管石景山区的众多机关、企业集团和八角地区居民形成了稳定的购买力，但这只是商业巨头起步阶段的顾客基础，从沃尔玛山姆会员店的选址看，中档收入以上的有车族才是它未来的主流顾客。北边海淀区的中高收入阶层以及从石景山和房山各景点游玩后驾车回城的人流都将成为沃尔玛潜在的客源。

　　还有专家分析，石景山位于城乡的过渡地区，八角本身是一个乡村城市化的典型。在西边农村地区的零售商原先一直在石景山进货，如果沃尔玛的价格战奏效，他们很可能成为沃尔玛的客户。有交通就会制造商机

　　五环路的开通带来了众多商机，除了沃尔玛和普尔斯马特，华润也在经济技术开发区附近的五环路边建起大型超市。交通和商业联系越发紧密。

　　交通畅达的重要性，普尔斯马特玉泉店体会一定很深刻。位于阜石路北侧的普尔斯马特玉泉店生意时好时坏。原因就在于阜石路中间有隔离带，原来该店门前有一路口，车辆进出能够直接左拐弯；但后来封上了，车辆需要到前面路口调头，于是店里的生意也受到了影响。

　　所以，《商业时代》杂志的主编王永平认为，交通对于商业的影响有时就是决定性的。

　　不同于选择在城市边缘的沃尔玛，另一大零售业巨头家乐福的选址大都偏爱交通方便的闹市。家乐福公司北方总部发展部的刘先生介绍，交通、人口和购买力是他们选址最看重的要素。业界认为，家乐福总是喜欢前往有极少竞争对手的地区，但“不扎堆儿”的家乐福坚守一条“铁律”——交通便利，从位于北三环南边的家乐福国展店和西直门外大街的方圆店都看得出来这一特点。家乐福明白：有交通就会制造商机。交通枢纽不一定是商业中心

　　交通带来了商流，交通也可能破坏或阻隔商流。西直门商业中心地位的“退化”就是一个鲜明的例子。据北京市商委规划处的王德奇介绍，早在20世纪70年代的规划中西直门还是北京市的市级商业中心，而20世纪80年代则下降到了区级商业中心，而现在西直门已经很难形成一个商圈了。

　　据王永平分析，导致西直门商业地位一降再降的“罪魁祸首”就是立交桥。西直门改造建成了庞大而复杂的立交桥，在桥上车流加速，桥下不便停车，导致了车流一跃而过；对于行人而言，穿越立交桥也十分困难，所以无法聚集商气。而在西直门不远处的动物园、新街口却商气很浓。立交桥使西直门成为了交通枢纽，却疏散了商业氛围。

　　同样，北京火车站、西客站的商业发展都不尽如人意，就是因为交通客流与商业客流并非大量重合，而交通客流还干扰和冲击了商业客流。所以，跨国零售企业很少选址在交通枢纽附近。眼光放远看重城市规划

　　跨国商业企业一般会建立一套选址流程，在技术与经验的双保险中决策。据说肯德基就在使用特制的选址软件，将搜集的各种复杂数据参数代入，它能算出许多方面的预期结果，包括投资回报率和投资回收期。然后可以拿此数据与选址员、经营管理者们的实测经验相印证，以作最后决定。

　　由于交通在选址中的重要地位，了解城市的商业规划就显得格外重要。麦当劳动物园店在始建时，并没有像它的对手肯德基动物园店那样占领主干道路北，而是建在向南第二个街区。但在2000年，这个选址的预见性之一终于体现出来：路南临街的第一个街区因为位于拓路的红线以内而被推土机铲平。现在，这一家麦当劳成了临街店。所以有经验的选址员的经验是，规划专家对于城市商业中心转移等方面的冷静预测要比大部分业内人士的分析准确。

　　同样道理，普尔斯马特与沃尔玛抢占八角地区，看重的也正是当时还在规划中的五环路。对于城市规划，跨国商业企业往往表现得更具有前瞻性，他们也具备实力来培育市场的成熟。J046 J104商报记者罗乔欣／文