梁桦 敖蓉 徐颖

　　大型购物中心，这种被认为21世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革———

　　一大早就走进6万平方米的购物中心北京国贸大厦，参观展览、购物、吃饭、溜冰，办 邮递和电信，再喝下午茶，拍照并冲洗后走出大门时，已华灯初上了。在一个大型的商城里消磨上一天，正是购物中心的魅力。

　　广州的天河城、上海的正大广场、大连的和平广场、厦门的SM广场等，购物中心带来的庞大人群和由此而来的巨量消费，日益成为商业零售业的一块热土和资本聚集的对象。

　　有人欢呼这类大型购物中心的涌现，意味着世界最新型商业业态“摩尔”在中国的兴起；也有人不以为然，认为只是“摩尔”的雏形，那么，什么才是“摩尔”？

　　什么是“摩尔”

　　大型购物中心的英文名称是SHOPPING MALL，又简称MALL。音译“销品贸”或“摩尔”，是指包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。它一是大：占地面积大、停车场规模大、建筑规模大，营业面积一般在10万平方米以上；二是多：店铺多、功能多，包括购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、服务于一体；三是经营主题明确：按照所处地理位置、自身条件、当地零售商业发展状况确定目标市场，并引入相应零售商配合其市场定位。

　　世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20%以上；亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我国的大型购物中心有两个起源，一是上世纪90年代中期，和记黄埔、长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等。

　　“摩尔”大举进入中国

　　深秋的北京亦庄经济开发区，接近零度的气温不减大地集团北京购物中心董事长许明的一腔激情。作为北京市商委规划的4个购物中心项目中惟一拿到了政府批文的一家，许明称他的“摩尔”正处于方案设计阶段的尾声，开始招商引资，明年3月份将破土动工(北京MALL占地549亩，总规划建筑面积60万平方米，一期建筑面积达31万平方米)。虽然是个总投资30多个亿的大项目，但一个符合商业发展潮流的好项目不难找到大的投资商，开张后日均10万人次的流量，使他有开业7年即可盈利的信心。

　　与许明同样对购物中心充满希望的还有北京物美商业集团有限公司副总经理吴建中，作为一家商业连锁集团投资北清购物中心项目(即中关村国际商城，规划一期建设面积30万平方米)。吴称他们是看好购物中心这个新事物的美好前景。而正在承建北京东直门交通综合枢纽项目的北京城建投资发展有限公司，也准备将未来的东华广场建设成为一个在极具交通便利基础上的综合购物中心和多功能的商务服务区。

　　据悉，北京、上海、大连、深圳、广东、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展购物中心。目前广州和大连的购物中心发展领先于全国水平，其他城市也开始有计划地发展购物中心，包括乌鲁木齐也有西部国际超市购物中心项目，据统计，全国正在进行购物中心项目近百家。在建的亚洲最大或超大购物中心有上海的虹桥购物乐园、东莞华南MALL等，面积都在60万平方米以上。

　　北京更把发展大型购物中心作为未来几年商业重点发展的领域。《北京市商业“十五”规划》中明确指出，要在北京市周围东南西北四个方位分别建设四个20万至60万平方米大型购物中心。在北京市商委去年向外商推出的未来商业重点发展的七大领域中，大型多功能购物中心位居首位。

　　有专家介绍，西方发达国家在近150年时间内，爆发了百货店、一价店、连锁店、超市店、购物中心、自动售货、步行街和多媒体销售等八次零售革命，产生了20多种零售业态。大型购物中心引发的零售业的演变是迎合了21世纪“一次购足、休闲购物”的消费主流；在消费方式上引导人们从“特定目的的购物”发展到“发现式购物”；在经营管理理念上从“购物与文化”发展到“购物与娱乐”。北京市商业企业管理协会副秘书长高以道指出：大中城市郊区大型购物中心的建立和发展，其规模低价效益和休闲方式必然给传统百货带来冲击，我国现有的商业零售格局面临洗牌。

　　中国“摩尔”该向何处去

　　面对大型购物中心在我国数量的迅速膨胀，不同人士发出了不同的声音。一种主张是中国根本不适合发展购物中心，它的发展要避免盲目性，毋重复大型百货商场发展过程中一哄而上，结果造成资源浪费的老路；一种是面对巨大的市场，认为非常适合搞。当然也有部分专家认为各个城市要从实际出发，科学规划。

　　清华大学经管学院教授李飞认为，我国目前还缺乏发展成熟化购物中心的条件。作为投资者，缺乏对购物中心发展规律的认识。房地产业将其作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。购物中心的发展所需一定的客观经济环境：形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店、城市居民向郊区延伸、消费观念转向生理和心理需求的双重满足、人均国民收入20000美元以上、居民中小汽车普及率超过50%。1994年美国光顾购物中心的顾客87%是自己开车来的。而我国客观经济环境还远远达不到这一点，不能盲目地发展。

　　赞成派认为，我们常常把购物与其他产业割裂开来，而在国外的统计则是消费、休闲、娱乐等等的指标值进行合计处理。因此，如果单纯看购物的数字就认为国民的消费能力存在问题，就以偏概全了。我国沿海发达地区和人口稠密的中心城市已经具备发展购物中心的客观经济环境，应该开始逐步发展购物中心。

　　针对不同的声音，也有专家表示，我国可以适度发展购物中心。不过，政府要加强对大型购物中心的管理与指导，一方面要建立和完善相应的法规，每一个大型购物中心的建立要通过规划、审议才能实施；另一方面，规范零售业态，提供城市各种商业业态的饱和指数，供开发商在选择项目时参考。