今年年初,温州赴外地购房团的新闻曾经引起京沪媒体的热炒。如今,几十个温州小老板结伴去外地买房的新闻已经激不起记者们的兴趣,浙江当地传媒的焦点开始转向民企老板携带巨资在全国买地造房的新闻。

　　民资大量外溢三个理由

　　在浙江的房地产市场上,杭甬温是领头羊,而杭州又是重中之重。

　　对于一些持币观望的杭州工薪阶层来说,今年5月份的浙江省房交会让他们重温了计划经济时代排队购物的情景----参展的127个楼盘,平均售价为5274元,二手房平均售价为4100元。好房源成了购房者"疯抢"的对象,有的楼盘甚至连设计都未完成,购房者就抢填了预订单。开发商也趁机采取发号销售的办法,收取定金或保证金。杭州当地媒体为此感叹说:"买房就像买菜"。

　　更令人震惊的是,这样疯狂的场景是出现在杭州房价已经大涨4年的前提下。在全国大城市中,杭州房价涨幅1998年、1999年位居第五；2000年、2001年排名第三；1998年到2001年短短4年间,杭州的房地产价格从平方米平均2000元涨到近5000元。

　　虽然宁波的房地产上涨启动时间比杭州迟,但涨幅后来居上。去年宁波市房屋销售价格比前年上涨7.2%,在全国35个大中城市中位居第一。目前宁波市中心房产每平方米的价格在4000元左右。

　　杭甬房价虽攀升飞快,但温州的房价却早已高高在上,均价在6000--7000元/平方米的房子在温州比比皆是,温州地区下属的一些县城的平均房价也高达4000--5000元/平方米。

　　可是,消费者"疯狂"购房的情景,在精明的房地产商眼里却成了"撤退"的信号。

　　因为有两个隐患,随着房价的大涨,在众多开发商心里的阴影越来越大----

　　地价太高。近4年来,房地产的高额利润促使各路资金竞相进入房地产业,原来做实业的一些民营企业如万向、华立等纷纷推出自己的楼盘。投资者暴增使地价也节节高升。在杭州,据专业部门统计,一般情况下,杭州的招标地价要高于基准地价约50%,拍卖地价则要高于基准地价一倍左右。市区协议出让的土地费用约占房价的40%--50%,拍卖出让的则占60%--70%。杭州每年推出的地块非常有限,一直维持在高位的地价迫使开发商把房价抬得更高,这样面临的风险急剧增加,一旦市场需求下降,开发商手上的山芋(开发用地)势必将烫伤现在正在数钱的手。地价激涨的情况在甬温和一些发达的县城中都大量存在。

　　市场空间太小。杭州市区目前共有房地产开发企业200多家,而包括新并入的萧山、余杭两区在内,市区每年新建商品房的施工面积不足500万平方米,这其中还包括每年动工兴建的100多万平方米经济适用房。这样一来,200多家房产公司必须在狭小的市场空间中分割属于自己的"蛋糕",僧多粥少,使得竞争异常激烈。由于本地市场风险日高,发展空间趋小,出走浙江以寻找更大的发展空间,成为一些民营资本迫切的选择。

　　环顾国内其他地区的房地产市场,浙江房地产业发现一个由于自身先发优势带来的市场落差。

　　浙江房地产连年大涨使众多民营的房地产公司淘到了第一桶金,完成了资本的原始积累,也使其房地产经营能力远远超过当年同等档次的省外竞争对手。以杭州和长沙为例,这两个城市的规模、人口都差不多,1997年,两者的房价相差不大,房地产公司的规模都比较小。而现在,长沙市区平均房价只有2500元左右,几乎是杭州平均房价的一半,最大的房地产公司去年的销售额只有2亿多元,去年商品房总销售额只有20多亿元。而杭州一些房地产龙头企业的年销售额已经接近10亿元,去年杭州市的商品房销售额达到70亿元。

　　浙江的地产商开发的楼盘一直以中小型为主,一般在10万平方米以下,10万平方米以上的楼盘并不多见。开发规模过小使开发的成本压力很大,开发商只好精耕细作,压缩成本,为争取利润最大化绞尽脑汁。这样的锤炼使房地产公司的生存能力大大增加。

　　实力壮大后的浙江房地产企业势必已不能满足省内地盘,他们利用自身体制灵活的特点,开始在全国范围内寻找地产的第二桶金。

　　独树一帜的渗透策略

　　有意思的是,浙江民营资本外溢后,其采用的渗透策略竟和以往民企惯用的市场策略如出一辙----钻市场缝隙。

　　浙江民营资本向全国地产的渗透力量主要分为两部分:正规军和游击队。

　　先来看正规军的征战轨迹。记者曾经专门就浙江房地产商在全国市场上的地位请教了万科房地产公司的一位职业经理,他认为,上海、北京、广州这些特大城市是全国房地产界的一线"战场",浙江房地产商开发的楼盘不多,规模也不大。

　　一线战场上处于次要地位,这样的现实处境取决于目前浙江地产商的实力。资金规模小、缺乏开发大型高档住宅的能力和实力,很难与港台及内地一些大型房地产商相抗衡。自身实力的限制使浙江地产商必须寻找合适自己的市场,虽然,由于我国房地产市场的持续向好,新的市场格局尚未形成,即使在北京、上海等地产的一线市场,浙江民资"乱中取胜"的机会也有很多,如在上海市场,近两年来杭州房产开发商的投资就超过30亿元。

　　但特大城市也面临着与浙江类似的问题,这就是投资的增幅过大,房价上涨过快。随着全国房地产市场火爆行情开始从特大城市向大中城市蔓延,一些区域性地产市场越来越受到资本的关注。从去年以来,浙江地产商进军全国的线路越来越清晰----强攻二线城市,在中小城市取得多点突破。

　　二线城市在全国市场中刚好处于各路诸侯争夺的一个空白点,本地的公司力量弱,外资和内地大集团又"顾不过来"。在境外资本和民营资本都相对薄弱的二线城市,房地产商大多以国有为主,资金实力相对较弱,当地政府的城市化建设又缺乏资金,对外来的房地产投资资金要求比较迫切。从今年来浙江招商的一些城市的情况看,房地产投资列签约项目第一位。如最近哈尔滨来杭州招商, 15个签约项目中,房地产开发为主体的城市改造项目比重最大,签约金额达21.7亿元,约占签约总额的73%。

　　不但如此,浙江地产商驾轻就熟的是一些中小型的房产开发项目,而二线城市刚好给他们提供了一个熟悉的产品环境,其开发项目以中小型为主。这样零打碎敲的"零售"业务往往是大型房地产开发商不屑于或者不能做的。大地产商一般在一些中心城市做中高档产品,高价的地价可以通过其高水平的运作来化解成本劣势,赚取利润。而浙江地产商自身实力虽然还不够强大,但他们能拼命控制成本,在做中低档产品方面有自己的优势。这一优势恰恰在一些以大众化产品为主的二线城市中大有用武之地。以最近比较热门的苏州房地产为例,据苏州市土地储备中心副主任陈士林介绍,该市自去年10月12日实行土地招标拍卖以来,至今已成功拍出土地30宗,总面积达到157万平方米,出让总金额为25.17亿元。其中浙江的开发商获得了70.8万平方米土地的开发权,约占苏州市拍卖土地总量的45%。

　　目前,房地产已经成为浙江民营资本对外投资的重点,从宁波部分房地产公司今年上半年对外投资的流向中就可验证。宁波中元房地产公司今年6月在南京吃下2万平方米土地；宁波志达房地产公司以1.5亿元资金在福州吞进4万平方米土地；镇海金田、耀华两家房地产公司今年4月分别签约参与成都市新城建设和旧城改造；象山房地产开发总公司介入了四川宜宾长宁县旧城改造……业界人士估计,宁波房产商在外地开发项目的总投资在50亿元以上。

　　之所以敢大胆圈地,从浙江不少房地产老总的乐观心态分析,它是基于以下这一假设作为前提的:从长线来看,中国的房地产价格肯定上扬,浙江、广东地区不断攀升的房价是当地富裕的老百姓对市场需求的提前消化。现在去条件成熟的地区圈地,就是提前占有市场先机。

　　如果说,正规军的进军轨迹还可以通过媒体的报道勾画的话,那么游击队的行军线路却更复杂,难度更大。

　　游击队投资一般是在遍布全国的浙江生意人网络上衍生出来。一个较早的版本是建立专业批发或零售市场,一批浙江人(以温州人和义乌人居多)来到中西部的某个城市,先摆摊开店,熟悉了环境后就开始与当地人合作建造市场,然后把市场的摊位和附属办公用房出租。

　　随着这些建市场的浙江商人自身实力的增强,开始涉足当地的房产市场。温州商人钱某算是比较早的实践者,他1980年起在上海做电器生意,1991年买下闵行区七宝镇10多亩地,造了3万平方米的房子,到1993年房子全部卖光,赚了一倍以上的利润。

　　今天,钱某的后继者已经越来越多,浙江商人利用在全国的生意网络,或通过与当地政府的良好关系获得价格优惠的土地,参与当地的旧城改造；或通过对当地市场的了解,利用自己的资金实力开发房产。如温州电器企业德力西近年来在乌鲁木齐投资商场并开发楼盘。今年该公司将在乌鲁木齐、济南、常州、连云港以及温州欧洲城项目上争取开发150万平方米房地产。

　　由于中国房产市场规模巨大,各地区发展水平参差不齐,浙江民营资本从中低端市场开始发力,通过自己的市场网络进行层层渗透,具有很强的活力,其发展前景绝不能小觑。

　　(《上海证券报 资本周刊》 特约撰稿 邵捷)