飞虎证券投资咨询有限公司 分析员：赵津蒙

　　房地产业的迅速发展是我国经济发展到目前水平的必然趋势，房地产业周期同GDP波动有紧密关系，据世界银行的统计数据显示，人均GDP达到600-800美元之间时，住宅产业将进入高速增长阶段，2000年我国人均GDP的水平为830美元。据国家统计局公布的景新统计数字，2001年我国经济增长率为7.3%，而国家统计局副局长邱晓华曾公开透露，无论从投资还是 消费的角度看，房地产与建筑业都是拉动经济增长、实现保7目标的重要支撑点。

　　房地产行业涉及的产业形态广泛，包括写字楼、公寓、别墅、商业用房、酒店宾馆和各类专用园区等一系列子行业，每一个子行业内有包含有高中低档、特殊和各种新型品种；不同种类又受细分的市场影响，而每个房地产公司有涉及一个或几个产业形态，因此行业的特殊性决定了业内公司的复杂性。在众多的子行业中，民用住宅和商业用房近年呈快速发展的态势。

　　房地产行业具有资金密集型、时间跨度长、周期波动性、利润高和高风险的特征，涉足该行业，必须遵循其自身的发展规律，否则将损失将极为惨重，海南房地产的炒做就是典型的例子。

　　房地产行业具有周期波动性，我国自1984年开始，房地产已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1994年是第二个发展期；1995至1997年又是一个低落期；从1998年开始我国房地产业进入了一个新的发展期。我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，也就是说7到8年为一个周期，而随着市场及行业的成熟，这个周期有延长的趋势；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。

　　我国目前房地产行业的发展是健康的，由于近几年政府在政策和房贷方面的支持，90%以上的房地产住宅由居民个人购买，行业的增长是靠真实购买力支撑起来的，不存在20世纪90年代初由于体制性、市场性因素导致的集团购买占主流的房地产泡沫的出现，部分地区出现房价较高的情况是有其历史原因和市场规律性在起作用的。

　　2001年，房地产投资占固定资产的比重达到22.4%，比上年增加2.2个百分点，成为仅次于基本建设的第二大类投资。有些城市如北京，房地产投资占固定资产投资的比重达到了50%以上，广州也达到40%以上。中国经济的拉动力量，投资是三大因素之一，而房地产投资竟占有如此之大的权重。房地产已被公认为消费的黄金产业，在抑制通缩，拉动消费方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此会得到政策持续的扶持与投入。预计房地产行业在2010年以前仍将保持快速的增长势头，达到年均15%��30%，因此行业内的上市公司业绩也将保持快速增长，只是由于项目周期与结算的行业特殊性会出现盈利不均和冷热不平衡的现象，应引起投资者的充分重视。

　　房地产投资占社会固定资产投资的比重：

　　房地产销售面积和销售额逐年增长，已成为带动国民经济发展的重要支柱：

　　个人购房逐渐成为房地产市场的主力，如下图：

　　由以上两图可以得出如下结论：

　　房地产行业正处于第二轮景气回升期，在国民经济中的地位日益重要，同时也是WTO的受惠行业，尤其是北京、上海、深圳等大城市中期还有上升潜力，一些区域中心城市如杭州、南京、大连、重庆、武汉等地产价格也在回升中。

　　货币分房后个人正逐渐成为房地产买方市场的主力，由于投资渠道不多，利率又低，国民将资金用来购房已成为保值增值的一种手段和趋势，行业发展会周期向上。

　　拥有大量低价土地储备、政府背景和良好品牌的上市公司将得到长足的发展，尤其是那些主业为房地产开发的企业，如天鸿宝业、世茂股份和中华企业等。

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