新华网南京4月1日电(记者周放)金色家园是深圳万科集团在南京市的第一个房地产开发项目，位于南京市莫愁湖 畔一个叫二道埂子的地方，是万科集团以1.85亿元的竞标价号下的一块6万平方米的净地。据了解，地价中1.4亿多元 是拆迁补偿费。

　　从南京市的城市规划来看，金色家园只是工程的一半，另一半是近千户居民的大拆迁。金色家园的开发代表了南京市 房地产业的繁荣与创新，充满了浪漫气息，但大拆迁却充满 了冲突、争执和阵痛。

　　据统计，近年来南京市新建住宅每年都以250万平方米的增量快速发展，与此同时，南京市的破旧住宅小区也在一 个接一个地迅速消失，仅去年旧城拆迁建筑面积就超过100万平方米，有9000多户家庭搬迁。今年南京市拆迁计划也是 100万平方米。南京房地产业大发展和旧城改造大拆迁紧密相连，居民们走进新居时喜悦的热泪和大拆迁的苦水一起流淌。

　　旧城改造大拆迁给南京市房地产业带来了巨大推动力。据业内人士分析，去年南京市商品住宅对个人销售面积243 万平方米，销售额为106亿元，有一半是拆迁户带来的。南京市拆迁办的统计数字表明，在1999年至2001年，全市 实施391个拆迁项目，拆除住宅面积116万平方米，涉及3万多户城市家庭，共发放拆迁补偿款21.4亿元，已经用于 购买商品房的资金达到15.7亿元。

　　据市场人士测算，按照每户家庭购买70平方米的建筑面积计算，3万多户住宅拆迁家庭可消化200多万平方米的 商品房；如果每个家庭平均再拿出3万元，将增加住房投资6亿多元。另据南京市房地产交易市场统计，1999年到2001 年个人住房贷款余额达到72亿元，去年全市106亿元住宅销售额中，有35亿元是银行贷款，按揭金额比例33％。在2. 6万件交易中，有1.6万件使用了银行按揭方式，按揭件数比例66％。

　　大拆迁还明显刺激了存量房的销售，房地产二级市场日益活跃。据了解，去年底南京市平均房价是每平方米2877 元，“二手房”平均价格是每平方米2000元。大部分拆迁户是中低收入家庭，在新开发的商品房价持续高涨的形势下，许 多拆迁户把目光转向价格相对便宜的“二手房”。据南京市房地产交易市场负责人介绍，今年前两个月南京市“二手房”交易 件数是去年全年的三分之一，是去年同期的3倍。大部分购房者都与已经拆迁和即将拆迁有关。

　　旧城改造大拆迁对整个房地产及相关产业的迅速发展功不可没。据人民银行南京分行统计，江苏省去年全部新增贷款 700亿元，其中个人住房、装修新增贷款占全部新增贷款的20％，个人住房不良信贷率不足1％。商业银行普遍把个人住 房信贷作为新的业务增长点，拆迁户是重点关注对象之一。近年来，南京市河西新区装饰材料市场3年间实现了点、线、面的 跨越式发展，还带动了城市配送业的迅速崛起。

　　几乎所有人都会或多或少地得到旧城改造大拆迁带来的好处，但大拆迁也给许多人带来阵痛。记者在南京市建邺区凤 凰新村看到，这里有28栋二层简易楼房，楼房四周布满了违章搭建物，300户居民的居住条件十分恶劣，而且大多数是低 收入家庭。早已列入拆迁计划的凤凰新村居委会主任王玉琴告诉记者，这里的居民原来盼拆迁，现在怕拆迁。主要原因是原来 的拆迁政策是实物安置，现在实行货币化拆迁。拆迁补偿款不足以使他们买到比较满意的新居，而应该由他们自己承担的部分 成本，对于他们的收入来说普遍是一个较重的负担。拆迁户安置上的现实困难，导致拆迁计划一拖再拖。万科金色家园项目前 期拆迁过程中就发生过拒迁冲突。多年来，拆迁一直与拆迁户要求增加补偿面积或补偿金，以及拒迁、上访连在一起。

　　黄晓牛可能是最清楚南京市拆迁政策的人，多年来他始终是南京市拆迁办负责人。据介绍，南京市货币化拆迁在2000 年全面铺开，有效解决了以往实物安置造成的数不清的老大难问题，老百姓对货币化拆迁是认可的。统计资料表明，实行货币 化拆迁以前，南京市长期居住过渡房的家庭始终在3、4万户，现在只剩下4000户。货币化拆迁解决了以前7、8年解决 不了的问题。货币化拆迁政策根据建筑面积、土地级别进行补偿，补偿价格标准和同样级别土地上的二手房价格是相同的。被 拆迁居民有了购房自主权，满足了不同消费层次居民的要求。促进了房地产业的发展。

　　南京市在旧城改造拆迁中坚持对低收入住房困难家庭实行优先保障的政策。今年开始实施的新的拆迁管理办法规定， 实行货币补偿的拆迁户，获得的货币补偿金额不足5万元的要补足5万元，这项硬规定为低收入住房困难户的拆迁补偿提供了 最基本的住房保障。郭福园居民区是南京市实施新的拆迁政策后第一个旧城改造项目。据了解，郭福园被拆迁居民212户， 从今年元月22日开始动迁以来，已经有160多户居民搬迁完毕，是南京市历年来拆迁最顺利的。

　　记者日前到位于南京市中心区域的郭福园拆迁现场看到，一期拆迁工程已经有一半的房屋被拆除，一户尚未搬迁的四 口之家反映，他们家的房屋面积有50平方米，能得到15万多元的拆迁补偿款。记者通过交谈了解到，一些居民仍然对补偿 不满意，主要是这里地点好，在这个地点新建的房子他们买不起，只能到远处买房，买套比较满意的房子还要自己再拿出几万 元，他们有压力。实际上，城市拆迁可能很少会得到拆迁居民的称赞，人们只能在城市面貌迅速变化和层出不穷的新房中去找 寻大拆迁的“千秋功过”。(完)

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