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新华网南京4月1日电(记者周放)据记者对南京市场调查，潜在推动房价的升力目前仍然大于降低房价的压力，主
要原因是现在的房价是市场作用的结果。市场化在带来房地产业高度繁荣的同时，也为政府调控房价增大了难度。
房价高涨怨声载道南京市商品住宅价格近年来节节攀升，购房者叫苦连天。据记者对南京恒升房地产公司开发的楼盘
调查，1998年静幽园楼盘起售价是每平方米2700元，目前正
在销售的凤西园楼盘起售价达到每平方米3200元，平
均每年上升100元。据统计，南京市商品住宅平均销售价格从1998年的2700多元迅速上升到去年底的3100多元
。远远高出全国2200多元的均价。随着住宅设计理念的快速出新，许多新开楼盘的价格冲破4000元大关。当地的媒体
说：“房价涨疯了”。
房价持续高涨早已怨声载道，老百姓心里有气，向开发商发不了，就一股脑发到政府身上。在南京市不久前进行的一
次机关作风万人评议中，主管房地产市场的房产管理局受到的指责最多，其中房价高是一条重要罪状。行政方式没有根本转变
的房管部门因破天荒第一次受到老百姓的弹劾而深受震动。
政府部门打压房价的初步措施是降低交易成本。去年以来，南京市先后实施了一系列交易税费政策调整，并积极酝酿
取消“二手房”上市限制，简化手续，加紧制定房产证、土地证两证合一等机构职能整合。记者采访发现，与房地产市场相关
的各政府职能部门充满了改革、调整的氛围。老百姓在感情上舒了一口气。
房价降点难找寻降低交易成本固然重要，但市场人士认为，房价高涨的根本因素并不在此。
据对江苏省建设厅提供的一套商品房价格构成分析，该项目房价为1955.39元，其中土地费用768.5元，
建筑安装费用706.32元，基础设施配套费250.68元，各项规费172.3元。南京市目前一套单位价格3000
元的商品房，纯交易成本每平方米只有7.5元，加上各种购买成本、税费，广义交易成本最多不超过15％。市场人士指出
，土地价格、建筑安装、各种配套费和税费是房价构成的主体。
南京的土地供应方式从2000年开始实行招投标制度，目前已公开出让15幅土地，土地出让价全部高于标底。据
了解，南京黑墨营一块土地标底8000万元，最后以1.5亿元成交，一时成为舆论热点。南京市土地局一位负责人表示，
改革土地出让制度是既定方针，招投标制度符合市场化方向。专家分析，表面上看，招投标导致土地价格上升，但对于整个城
市发展的总成本来说，是大幅度降低。而且符合房地产业可持续健康发展的方向。
房价高也不排除名优建筑材料的广泛应用。有目共睹的是，商品住宅设计建筑水平快速提高，几乎一年一变。现在的
房子质量越来越好，越来越漂亮，环境越来越优美。这都需要开发商增加投入。城市化进程加快，使城市基础设施建设的数量
和质量都在提高，据了解，南京市目前重点开发的河西地区，基础设施配套费每平方米达到300元。
速度比：盖房子赶不上卖房子尽管房价高涨，但南京市的商品住宅销售连续3年大幅度增长，并呈现出继续旺销的局
面。记者日前走访了5家去年以来开盘的南京楼盘，起售价最低在3200元以上，多层住宅全部售完，小高层电梯住宅也所
剩无几，许多南京人抱怨买房难。据统计，2001年南京市住宅建设投资75亿多元，增幅在13％以上，比南京市国内生
产总值增幅高2个百分点。新建住宅销售面积250万平方米，增幅31％，与竣工量持平，而且消化了一半的空置房。南京
市目前一年以上的空置住房仅为20多万平方米，占去年销售面积10％以下，市场基本特征表现为供不应求。
还有一个重要事实是，92％的购房主体是居民个人。银行的统计表明，2000年底，江苏省个人住房贷款余额是
300亿元，2001年净增123亿元，增幅高达70％。以政策取向、消费主体和投资来源判断，市场人士认为，市场因
素已经成为房地产业的主导力量。南京的商品住宅市场将有2年以上的持续上升期。
开发商的利润水平始终保持在10％以上的高位。尽管一些实力强大的外地开发商去年以来纷纷进军南京市场，但规
模小、实力弱的南京传统开发商仍然表示：“最少还有2、3年的好日子过。”
政府换招：加强保障提高购买力开发商可能不在乎房价高，但政府在乎。难点在于，政府已经不能再用传统的行政手
段减低房价。采取市场手段打压房价，并支付住房制度改革的部分成本，提高普通消费者的购买力，是对政府管理水平和调控
能力的真正挑战。
在积极降低市场交易成本的同时，南京从去年以来启动了一系列调控房价的新政策。一是首次划清了低收入和中等收
入家庭的界限，专门面向低收入家庭开发建设使用面积在50-60平方米的经济适用房，力争将这部分房价控制在每平方米
1000元以内。南京市计划在未来4年内开发60万平方米以上的经济适用房，可望基本解决低收入家庭买不起住房的问题
。二是提高中等收入家庭住房补助标准，从原来职工人均每平方米610元提高到720元。三是将刚参加工作的新职工的住
房保障金确定为工资总额的34％。新的住房保障政策体系是南京市政府用市场手段建立住房保障，提高居民购买力的积极探
索。
市场人士分析，虽然说目前的房地产业市场因素已经成为主导因素，但从广义上说，这个市场还是很不成熟的。政府
、开发商、中介机构、建筑商、媒体、消费者等整个产业链条还没有形成良性互动，政府的管理方式转变和调控能力赶不上市
场化步伐。房地产二、三级市场潜力巨大，但还没有激活。消费者的观念也需要转变。上海人“宁要浦西一张床，不要浦东一
间房”的观念已经改变，但南京人的传统意识仍然厚重。(完)
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