本报记者朱戈／文春雨／摄

　　曾一度使深港地产界沸沸扬扬的深圳地王项目终于要揭开面纱了。只不过这次不是整体出卖，而是拆零发售。

　　近期，深圳国土部门公告称，将于12月6日公开拍卖填海区西部的三幅土地。首批出让 的土地总面积约为24万平方米，是整个填海区规划中容积率最高的地块，可开发74万多平方米的商品房。

　　被业界称作为地王的项目位于深圳湾北部华侨城南的2.9平方公里的填海区。这块土地被规划为一整片高尚住宅区，其土地价格被估计在50亿元以上。

　　今年7月该地块吸引了香港几乎所有的地产巨头。如今，四个月过去了，来自香港的回应似乎销声匿迹。

　　港资虎头蛇尾

　　有关人士猜测此次肢解地王当属无奈。尽管有关部门通过当地媒体声称拆零出让是为了更好地规划和保护周边环境，但香港的地产商对地王虎头蛇尾的反应可能是这次分拆地王项目的真正原因，但也不排除来自深圳本地开发商的压力。

　　事实上，香港大地产商对深圳住宅市场的投资一向就异乎寻常的谨慎。香港的六大发展商，大举进军内地房地产市场，投资主要集中在京、沪、穗等城市。

　　和黄在内地已持有400多万平方的土地储备，而和黄在深圳中心区的投资黄埔雅苑项目据传是与另一个深圳港口项目有关联交易之嫌。“新世界中国”在内地土地储备超过2000万平方米，2000年度完成住宅项目超过93万平方米。而新世界也只是近两年才来深圳投资了一个豪宅项目，几年前该公司还从深圳中心区里的一个很好的地产项目中退出。

　　香港地产商犹豫不决的主要原因是他们更多的看到是未来深圳市场的变数。在深圳房地产市场，本地发展商热衷于将开发的楼盘外销香港。而港资在深开发的地产项目对港人的期望值好像没那么执著。加之深圳市场程度太高，利润空间和投资风险也让港资犹豫不决。

　　而深圳却没有太多时间和耐心去等待一个没有承诺的结果。有关官员最近宣称将这块土地整体转让有种种弊端，说是给一家发展商容易造成土地垄断，建设周期拉长，不利于本土开发商的发展，不利于建筑风格的多样性。

　　地王身价几何

　　1998年开始的填海工程在深圳湾畔、华侨城南侧造就了这片占地2.9平方公里的地王。而深圳市政府对这块耗资巨大的填海区寄予了莫大的期望，它可以彻底改变深圳临海不见海的过去，同时也为深圳房地产市场留下一个发展空间巨大的高尚居住社区。

　　上月中旬，深圳市长于幼军说，世界上规划建设最漂亮的城市无不是滨海，依江，临湖。他强调要把填海区建设成为深圳滨海城市的精华，将其建成优美舒适的海滨风景长廊。

　　规划中的深港西部通道的跨海大桥将在2005年建成，到时只要踏上这座大桥，填海区形成的湾区美景将尽收眼底，再没有什么比这个更能展示深圳的建设成就的了。这里将成为深圳的窗口、深圳的名片、深圳的品牌。

　　深圳市对这块地的期望还远不止这些，深圳市规划与国土资源局的一位官员毫不讳言地说，你当然可以把它说成是“富人区”，因为这里的土地将以拍卖的形式出让，拍出来的房价一定高，一定是有经济实力的人才可以承受。

　　“地王”身价几何，目前政府、企业都不敢猜测。种种迹象表明，它的身价绝对低不了。即将摆上拍卖台的三幅土地，虽然每幅都只有七八万平方米，但拍卖前需要缴纳的履约保证金就高达每幅5000万元人民币。业内人士分析说，分割出让的方式也将使“地王”的身价比整体打包卖得更高，仅这三块地估计可拍到20亿左右。

　　本地巨头接手

　　虽然目前还没有得到有深圳本地发展商递交竞买申请的消息，但相信都会有所行动。

　　因为尽管这次出让的土地只占整个填海区的8%，但却能完成该区域规划可开发楼盘面积240万平方米中的30%。

　　更让发展商心仪的是，这三块土地开发出的楼盘不仅仅将是这片填海区域的地标，还将是整个深圳湾区的地标。

　　这三幅土地西接沙河高尔夫球场、东临华侨城主题公园，南边就是深圳湾，所盖的楼盘将是整个深圳湾区最高的建筑群。

　　不久前花4亿多拍下深圳东部大梅沙一块土地的深圳万科地产总经理徐洪轲认为，谁拿到这块地，谁在深圳地产界的地位将无法替代。不过，他认为，这次拍卖的三块地只是整个填海区中的一小部分，政府应该根据市场需求对后面的土地开发制定时间表，让发展商心里有数，同时还得控制这一区域未来的规划。

　　而据来自国土部门的消息称，填海区的规划还在编制中，今后还有许多变数。但种种信息表明，这三块地的东边将不会再有如此高密度的项目规划。

　　中国海外深圳公司的副总经理杨忠表示，中海肯定会参与投标，但不会大张旗鼓地去作那种志在必得的炒作。

　　他认为这三块地是填海区内最差的地块，周边的类似楼盘太多。再说东部的规划还是个未知数，不知以后会有什么变化。他估计这个地块的合理价格应该在每平方2500元左右，不排除竞拍时的非理性因素会将价格抬到3000元以上。

　　但反对的声音也一直不断。在众多反对开发填海区的呼声中，大家都在担心政府对整个填海区未来规划细节的把握能力。

　　离12月6日的时间不长，业内都相信到时会有一场拍卖场的争夺。有意思的是，与往常拍卖土地不同，在这次的拍卖公告中还特别加上了外币帐户，不知是为上次去香港招商留下的遗憾作点注脚。

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