今天（8月7日）下午三点，新浪网在北京香格里拉饭店召开了房地产与网络的研讨会。下面是研讨会实录：

　　研讨会三点准时开始，嘉宾已陆续到场。

　　赵影：各位朋友，各位来宾，感谢大家来参加新浪房地产与网络的研讨会。新浪欢迎你们的到来。

　　在这样好的天气里，又坐在这样比较宽敞舒适的房间里，我们今天的话题跟房子有关，我们所请到的嘉宾就是北京房地产业界的巨商，还有著名的资深的评论家，以及我们房地产方面的媒体、资深的记者，现在允许我向大家介绍部分到会的嘉宾。

　　新浪网执行副总经理夏冬立先生、新浪网北京地区销售总监张进先生、还有IT界的资深评论家、易凯网络之星有限公司首席执行官王冉[微博]先生、三义房地产公司的副总经理孙泓慧先生、精品家园的总经理蔡鸿岩先生、中兴联房地产公司的张大卫先生、还有传立数字媒体的总监陈俐江女士，今天还有众多的房地产公司的一些老总和人士，以及中国房地产报、北京青年报、北京晚报、精品购物指南、北京晨报、中国建设报，中国经济报，中国房地产报以及财经时报还有中央电视台的各路资深的新闻记者朋友们，一并表示热烈的欢迎。

　　今天坐在一起，气氛比较宽松，我们共同研究一个话题。北京申办下来2008年的奥运会，无论是对全国人民，全球的华人来说是非常好的大喜事，同时对我们的房地产的发展商也是一个不容错过的商机，我想大家已经跃跃欲试，准备大干一番了，信息传播，如何传播销售信息，房地产资讯等等，是房地产商要考虑的问题。首先请新浪网的夏冬立副总经理介绍一下互联网络究竟能够给房地产们带来怎样的商机。

　　夏冬立：很高兴今天在这里跟大家讨论房地产以及网络怎么样一块成长的研讨会。今天，我想主要跟大家介绍的是互联网对房地产商的商业机会。我的表述分五个方面，一是美国房地产网络应用趋势，为什么拿美国做例子呢？美国是网络的开始，有很多的经验；二，介绍新浪网民结构和购房者的相关资料；三，新浪房地产平台的产品特点和优势；四，新浪房地产平台给房地产商带来的收益；五，新浪房地产平台的一个走势。

　　首先看美国的情况，美国在五年的时间里，房地产网站增长了一百倍，在1995年的时候，有一百家的房地产网站，到了2000年的时候，这个数目已经突破了一万家。

　　在美国，最大的房地产网站“家居顾问”的待售房屋有一百万单位以上，占全美房地产销售量的20%。美国72%的房地产商利用互联网销售房屋。有70万以上房地产经纪人，90%经常利用网络与购房用户交流。

　　美国三大房地产网站总的使用人数超过了一千万，这个数字看起来不大，但是想想美国人口的基数来说，这是一个蛮大的数量了。

　　新浪在中国来说，房地产广告的机会在什么地方呢？我们是这样看的，购买人群与网民的人群越来越趋于接近，据调查，新浪76%的用户希望网络能够查到房地产信息，而在北京的用户当中，我们发现有60%的人有一种在三年内购房的意愿。

　　再看看这些网民，到底有没有购房的能力呢？据调查所知，我们新浪北京的网民收入平均数为3417元，这个数字远远高于北京的平均收入水平，接近三倍。而新浪的大专、本科以上的教育程度的用户一夜已经达到82%。

　　从以上的数据可以看到，相信以现在购买房地产的人群来看，新浪的用户应该说是绝对接近于实际购房人口的素质的基本要求了。

　　我们可以看到，76.3%的新浪用户都表示会利用互联网进行查询，当然这个调查是在新浪网上做的，也就是说76.3%的新浪网民表示会考虑利用互联网进行查询，这跟新浪网本身的人口素质比较成熟这一点有很大的关系。

　　在北京新浪总共的注册用户是290万，据调查所知，80%以上的北京网民表示会在新浪网上查找他们需要的房地产信息。

　　新浪房地产平台有什么特色以及优势呢？一，我们相信，我们可以采取多种的网络广告手段在房地产品牌推广中使用，包括我们传统的画中画等等一系列。通过这些手段，我们可以多角度以及互动式的构成楼盘展示系统，客户可以通过按动鼠标，可以走遍每一个房间，看看这个房间是什么样的。同时我们还可以组织与购房相关的线上线下的互动活动，包括我们新浪聊天室，包括在外面的一些展示会等等，都可以协助你们。换句话说，我们可以作出一种多组合的销售方案，我们希望新浪和业内的朋友能够有一种供应的平台，我们相信我们能做到这一点。

　　新浪给房地产商带来怎么样的商机呢？我们相信，通过互联网这种媒体，因为我们可以承载更详细的资料，承载更多的信息，我们可以让更多的网民用户关注、了解你们的项目，这样的话，对于楼盘的品牌会是一个有利的提升，尤其是这种新科技的手段，注入这种营销政策，对于房地产商本身的一种品牌，绝对是一种提升。更加重要的是，我相信我们这个手段的出现，是扩大了你们以往紧紧依靠报纸、杂志或者电视这种宣传渠道，我相信互联网会提供给大家一个更加有利的互动渠道，这种互动渠道在我们来看，我们相信是一种经济的推广方式，节约了大家的推广成本。

　　尤其是我们的Banner或旗帜广告，你们就节省了很多印发精美楼书的印刷费用。

　　至于房地产平台的走势，我们相信，我们必须要做到的是与我们的业界朋友共建共赢的模式，这是我们的一个中心思想。在整个发展的过程里，我们首先会在全国四个地区推广这个项目，包括了北京、上海、广州以及深圳，在短期之内，我们会把这个活动推广到其他的城市，比如说南京、沈阳、天津等等大中城市里做，同时间，我们也会尽快将房地产频道，除了房子介绍以外，我们加进了建材、装修等平台，让无论是购房者还是发展商，都能够得到更多的资讯型的资料。

　　最后，我想用IT界的天王泰斗比尔盖茨的一句话作为今天的结束语，他说，房地产业将由于网络技术的进步而发生变化，这种改变开始并以极快的速度进行，只有意识到这一点，并且接受，才能在房地产业更好地生存下去。最后新浪预祝各房地产商能够与我们互联网业有更好的共同的收益。谢谢。

　　赵影：俗话说干什么吆喝什么，夏总就是干网络的，对网络的数字、信息烂熟于心，我相信他提供的相近的数字，会对我们房地产开发商以及新闻界的朋友们都有所帮助。今天新浪搞的这个活动是一个研讨会，希望大家都能够自由发言，因为我们都是来自房地产这个行业但是各个不同方面的资深的人物。刚才我已经介绍了部分到会的嘉宾，剩下的嘉宾请采取自我介绍的方式，我是北京交通台的主持人我叫赵影，我想我跟房地产还是有关系的，最起码我是房地产的消费者。今天到场的都是我的老师，我想，在座的嘉宾前面有名牌的朋友们是不是自我介绍一下。

　　可以说，今天的主题是房地产与网络，刚才夏总已经给我们展示了网络为房地产提供的一个空间。我们今天围绕着房产资讯网上的传播方面，网上传播的资讯会给业内带来什么样的变化和机遇，会对未来人们消费资讯的获取产生什么样的影响，以及使业内人士认识到网络传播对房地产产生什么样的影响，这样的主题，我们想进行一下探讨。

　　IT界资深评论者王冉先生应该有发言权，请他给我们在座的朋友做一个带动的发言。

　　王冉：我觉得今天这个比较有意思，给我的头衔是IT人士，前两天我还跟汪延抱怨，说你们新浪科技频道有声音的，挺烦的，我说怎么把声音取消了，他说你把声音关了不就完了嘛，我说我不会，作为IT人士的话，我想我是整个屋子里最名不副实的一个。我的职业是投资行业，包括这些新兴公司从事收购和融资的业务，正是因为这个业务，我们和新浪有一年多的合作。

　　这件事如果简单概括的话，实际上就是三句话。第一句话，盘子足够大，什么意思？我想从两个方面，一个是说本身房地产市场的盘子，特别是跟房地产的广告，因为这跟新浪的收入相关联的一个方面。

　　我们知道，去年整个全国的广告市场差不多是八千亿人民币左右，在这八千亿人民币里面，大概7%左右是跟房地产相关的广告，这也就意味着六百亿人民币的样子。当然，这里面绝大多数还是线下的广告，真正线上的还比较少，但是这个比例会不断增加，所以从这个意义上来讲，从本身这个市场的发展趋势来讲，这一块会越来越大。

　　另外，从所谓网上提供跟房地产相关服务的市场而言，这个市场在一点一点成熟起来，刚才夏总介绍的时候，没有更多的做案例分析，但是在美国做的非常不错的公司，到今年全年的收入已经达到了五亿七千万美元左右，预计明年的全年收入能够达到六亿八千万美元，而且已经做到了盈利，在美国所有的电子商务网站里是最出色的代表之一。从这个意义来讲，房地产跟互联网的结合，确实在成熟经济里面，特别是成熟的网络经济里面已经有了比较好的案例。而且从这家公司的股票的价值来看，也能反映出基本的公司业绩的认可。

　　我看了几个数字，雅虎作为门户的代表，最高价是140美元，最低是11美元左右，现在反弹到18，离最高价的距离有相当大的差距。亚马逊[微博]也是，最高是49，最低是8元，现在涨到12。艺翠最高是20美元，最低是5美元，现在是6美元左右。刚才我说的这家公司最高是55美元，最低是16美元，现在是27美元，也就是说是最高价的一半。说明这家公司基本价值的认可，这是第一点，市场的盘子足够大，市场的机会正在到来。

　　第二句话，工夫在商家，我们在这个模式里面，实际上真正的收入来源都是从房地产发展商以及相关的中介，就是房地产的出租、中介服务机构，相关的专门搬家公司等等，是从商家来的，而不是从用户来的，这是基本的市场趋势。我们刚才讲的公司的收入结构里面，为他们的客户提供了应该提供的产品和服务，而三分之一是纯粹的网上广告。从这个意义上讲，因为毕竟是经营新浪房地产频道的意义或者目的，不在于为新浪带来更多的眼球，我想新浪的眼球已经足够多了，主要是要有一个盈利的模式，这方面是非常重要的。

　　从商家的角度来讲，我昨天跟现代城的负责人聊过，他们说也跟新浪网上有过合作，他们感觉这里面最大的问题，发展商有一个普遍的心态，他们感觉网上的广告的效果不好衡量。我就跟他们说，你们觉得如果推出这样一个服务怎么样。他们就谈到将来，包括未来的发展趋势，新一代家庭的数字电视，或者新一代家庭接收终端以及宽带带来的崭新的网上的房地产的营销模式，是类似网上路演等等。

　　说到这个的时候，他们也觉得将来看起来还是有前景的，今天让他们增大这方面的投入，最大的困难，你要说服他你针对的用户群正是他想针对的用户群，第二，这个东西是可以衡量的，确实是有效果的，这个东西根据很好的沟通，是可以做的。作为房地产发展商来讲，还是希望拓展自己的商机，包括传统的投放也有下降的趋势，现在已经把阅历越多的广告费用或者是销售费用，非用尽的销售费用放在做活动上，而不是纯粹的打房地产广告，这样做的越来越少。

　　第三句话，就是线上加线下，这跟新浪整体的发展战略有关，包括新浪，虽然因为种种原因不会大张旗鼓地谈这个事情，但是实际上做任何一个业务，都要为新浪从事一项服务的，如果把新浪看成一个跨媒体的公司的话，就是要看房地产频道能够跟线下的媒体相结合，比如说做专业分类广告市场上，类似精品购物的模式，虽然现在有下滑，但是本身也是非常成功的模式，怎样利用新浪的品牌，做到线上和线下的互动，这是非常有意思的事情。

　　今天主要讲这几句，谢谢大家。

　　赵影：感谢王冉先生的三句话，为我们的IT和房地产业指路。

　　可以说，房地产是比较传统的和比较现代的IT网络的结合，必定会产生出火花。我想还是请房产业的专家，他们可能更有所体会。请三义房地产的孙泓慧先生发言。

　　孙泓慧：对网络，我更是外行，我上网一般也是玩玩儿游戏。房地产商进行广告宣传的时候，无非也就是几种宣传形式，一个是平面媒体，我们说的报纸、杂志等等，再一个就是电视、广播，还有就是包括固定的广告宣传，擎天柱、灯箱广告等等。

　　互联网进入千家万户以后，互联网会给房地产商提供一个新的应该说是有效的传播手段，我们这个项目在中关村，在苏州桥的西边，叫新起点家园，在九九年的时候，北京市政府曾经有一个政策，中关村地区不再重新审批新的住宅项目，当时我们在市场定位的时候，也没有抓住这个机遇做住宅，我们想，中关村西区是三百万平方米的写字楼，中关村号称中国的硅谷，硅谷有很多成长型的企业，中小型的公司，象长江后浪推前浪的形式。这些小公司有足够多的中小公司，他们的办公生活怎么办？所以当时我们的这个项目的定位，就是为这些中小公司的安居乐业，给他们提供这么一个场所。

　　既然我们的目标市场是中关村的这些中小公司，也就是说中关村一些成长型的公司，所以我们一直想能够网络上对我们项目的宣传有一定的效果。

　　我们曾经跟新浪网的一些人做了很长时间的沟通，看了新浪给我们做的模板，我们觉得比传统的媒体会有一定的优势，因为新浪在网上，可以把宣传的东西做成3D的效果，等于是把每一个样板间都搬到了每一台电脑上，因为我们这些目标客户群都是一些中关村的中小公司，他们的老板或者说行政管理人员可能一上班就把电脑打开，把自己挂在网上了，所以我们希望，在网上做这种广告能够更直观，资料更详细。

　　再比如，在网上有可能做到房地产商和客户之间以及客户和客户之间的直接沟通，是我们其他媒体做不到的。另外这种沟通对房地产商和客户都有好处，客户可以在这种沟通之中，给房地产商提出很多建议，我们也可以根据这些建议改进我们的项目，这样对我们的房地产商更好地做好项目是有意义的。

　　最后，我希望新浪网能够充分发挥网络媒体的优势，把房地产频道办好，为我们房地产商提供一个宣传的新手段。

　　赵影：谢谢孙总，他在实践中的体会，体现了网络给他们带来的实惠，更对新浪网提出了殷切的希望和要求。据我了解，新浪网是全球化人的第一大网站，在北京注册的网民已经有290多万人，另外，跟房地产比较贴近的客户群，大专以上的占到82.4%，平均年龄也在27.6岁，工程师、总经理之类的占到了52%，这样的客户群跟房地产行业有所交叉。我们请新浪北京地区的总监张进先生介绍无限精采尽在新浪房产家居。

　　张进：大家好，我是负责北京地区销售的张进，题目是无限精采尽在房产频道。我的演讲分三个部分，一个是新浪房产平台的简单介绍，第二是产品以及功能，第三是关于我们的用户。

　　首先，新浪网是全球四地的一个方式，是我们的频道和媒体。

　　大家知道，新浪网在北美、香港、台北、中国大陆四站四地的方式，在北京，新浪网中国区，房地产频道做成了北京、上海、广州、深圳四个地方，在座有很多老朋友，我们都明白，房地产频道不象是没有人做房地产广告做，它一定是特别本地化的媒体，北京就是北京，上海、广州都是非常不同的，说到北京，今天北京房地产的媒体都已经到了。我们知道，在过去的一年里，在北京的房地产广告有85%是直线，在北京之间的房地产统计是4.34亿的广告都投在了报纸上，而我们上海的统计是3.43亿，北京和上海加起来都不如广州9亿的房地产广告，深圳地方非常小，也没有几份报纸，但是两个报纸的广告总收入是2亿多。

　　刚才王冉也讲了，其实房地产频道的空间是拓展了，尤其是北京申奥成功以后，房地产业务在增加，我们能够给房地产发展商提供到位的服务的功能，我们的蛋糕在增大。新浪的房地产频道有几个特点，就是我们的信息量是比较丰富的一个水平，它的操作，刚才有一位朋友在讲，看广告的时候，听到里面有声音，有的声音很喜欢，有的不喜欢。

　　恰恰在这里我们会提到，互联网广告的特点，我们有一些3D的楼盘展示，会有自己的声音、会有自己的视频。现在房产频道的广告，下周会有一个广告投放，是类似于电视上三秒表板上的广告投放，希望大家到我们那儿看板。我们有专家评房、楼盘的快讯。

　　栏目的设置，和传统的主流媒体在学习，不会有很大的出入的。

　　这是新频道的页面设置，整个的页面有自己的楼盘，有专家看房，有精品展示等等。

　　其中说到房地产频道和传统媒体比较的时候，我们发现有这么一些特点，首先传统媒体已经是很好地得到主流媒体或者是绝对主流的地位，房地产频道在学习传统的媒体的时候，发现我们有如下一些特点，比如说互联网的特点，能够很好的互动，与购房者互动。比如说在那之前，很多房地产的栏目上大家会发现，比如我们会在BBS上评哪个家园特别好，新起点在楼盘里排得特别好，我们买了房子的人会展示这个房子的优点和缺点，有的可能骂得很厉害，但是他们提的意见和建议非常中肯，非常有用。

　　另外，我们房产频道在信息量上和报纸相比，空间更加拓展，信息量更加丰富，能够准确地将信息传递给购房者。在我们的广告里，可以实现的技术是说，比如你要投放广告，我们在北京地区投放的广告，只限于在北京的网民看得到，关于上海广州的发行量的数目，我们就不会浪费我们多的广告预算。

　　第二，关于我们的房地产广告，会特别强地有一个指标，我们都知道，关于广告效果的传递，我们不希望超过七次，我们会通过自己的技术，同一个房地产广告被同一个网民看的次数不超过三次，这样是一个更好的模式和宣传效果。

　　关于新浪网的房地产频道，其实是整个整合了新浪网的品牌优势和整个的发行量。

　　广告方式有几种，大家看到，这是我们的一个画中画的广告，最近上网的同事会看到，新浪广告里有类似于电视里画中画的方式，这种广告方式出来以后，有一些特别好的公司、大的品牌，比如说IBM[微博]、因特尔，以及我们房地产商，他们以前觉得互联网广告没有办法展示自己的良好形象，因为我们跟发展商沟通的时候，比如新起点、比如现代城等等很多物业，他们在报纸上打广告，要选精品，要选豪华版，绝对不打半版以下的广告，因为怕降低品牌，在这里我们有很好的展示。

　　长虹[微博]的空调广告，报纸的同仁可能会看到我们四分之一半版的广告效果。

　　这个称为摩天大楼，在每一个页面的右边，这个广告方式已经被因特尔采用，取得了非常好的广告效果。

　　这是跳出的窗口，我们申奥成功以后，有很多商家是采用这种方式共同祝贺我们申奥的成功，这种方式的好处就是说，打开页面的同时，就会弹出这个窗口，不会影响你的阅读效果。

　　还有360度全方位展示的效果，这个效果已经起到了电视那样画面的效果，而且在这里我们加声音进来，有了声音以后，这个广告效果可以把房间拉近，想看那个部位，可以看得特别仔细等等，这是互联网的一个很好的优势。

　　另外，我们的广告方式，刚才王冉先生已经讲了，很多发展商现在已经把预算的一部分做纯广告以外的一些活动配合，通过这些活动整体配合授权的市场宣传活动，我们也是同时推出了，除了我们的纯广告以外，还有网上聊天，网上的调查，看房班车，经典楼盘论坛，购房者数据库，这里有一个特别的功能，因为在传统房地产的发展上，在购买我们传统报纸的时候会去算，这个预算花出了五十万，广告打了一两次以后，在每周有多少人打电话进来，留下有效数据，约会看房。我们成立了一个数据库营销方式，你会发现，他在别的媒体上购买的结果是花多少钱更有效果，我们在这里会把准确的数据提供出来。

　　另外，房地产商对网络广告的需求状况，这是我们的铺几个客户，虽然不多，但是互联网广告发展还没有多远的时候，我们已经对他提供了很好的帮助，比如现代城、阳光100等等，我们希望新浪网房地产频道能够提供很好的服务，有很好的网络传播效果，谢谢。

　　赵影：通过他的发言也给我们传递了一个信息，那就是新浪网将开出一个专门的房地产频道。我们在网络上进行广告的宣传，还算是新的形式，因为比较传统媒体，张总在发言当中已经提到了和传统媒体的比较问题，优于传统媒体的优势。去年纯房地产方面的广告差不多是六七百万，平面的媒体恐怕更多，我想作为传统媒体，我们平面的自身的记者们，恐怕对将要推出的房地产频道以及网络，能不能适应房地产发展的，他们也会有自己的想法，我想请我们的同行谈一谈，看看哪位新闻界的同仁谈谈你们的看法。

　　吕主任：我和张进是同事，所以随便一点，说句实话，在去年，好象有些网站想跟我们合作，但是当时是比较抵触的，因为当时网络的劲头非常强劲，流动率流向网站，不仅担心资料会报给报纸，而且对我们的广告会有冲突。

　　从美国得到的一些统计网络实际上真正对报纸的冲击不是网络，所以现在好多报纸在和网络寻找合作，我们坐在一起不能说因为这个，但是在大的方面来看，不会得到很大的冲击。

　　我觉得从网上来看，我们现在看的网站一个是看BBS，还有一个是业内人士论坛，其次我看一些个人的网站，他的网站的内容分类比较清晰。另外象BBS能够看到需要真的东西，我们看到的都是正面的东西，负面的东西也需要了解一些。

　　但是我觉得网络一直没有解决的问题可能是内容的独立化，没有自己的东西，就BBS才有自己的东西，所以我觉得要发展。另外一个可能是你们，象刚才张进说的广告报价，现在比如说信箱还没有收费，内容大部分是免费的。网络消费还没有形成一个社会化的消费群体，这样的话就能形成对网络消费的一个商品化的观念，就导致你报的价格没有可比性，如果报价的话要考虑你的价格是同什么来比较的。加入跟报纸比，报纸可能会和电视比。我如果是销售总监的话，我要对上面交代，这个价格是怎么定的，从哪儿来的，如果你们报的不一样，过两天就会发现不一样，这个问题可能是一个有关整个网络的社会问题，还没有形成消费的问题。

　　但我觉得现在凭你们这么强大的阅读群，做BBS的条件…

　　张进：我想简单对于刚才吕尚春先生提到的价格方面做一个重申，新浪今天可以很自豪的也很骄傲的跟业界的朋友，无论是广告公司还是客户、还是其他行业的朋友们说，新浪的价格是最直接、最公开的，我们执行的价格跟客户有个价格差，实际上存在着零售价和批发价的概念。至于客户是跟我们直接签合同，还是通过代理公司签，我相信是客户自己的决定，但是有一点，我们坚持的是批发价和零售价必然是不一样的，谢谢。

　　娄立平：进到研讨会的现场，我看到房地产与网络研讨会，感觉到在99年另外一个门户网站有过这样的研讨会，但是房地产与网络相结合这种模式发展到现在，实事求是讲应该是发展到一个比较尴尬的境地，但是从我个人来讲，我仍然坚信象比尔盖茨先生说的那样，传统的房地产行业与网络相结合和发展还是个大的趋势，这是不言而喻的，但是发展到现在这种情况，跟99年相比又有一些新的变化，一个是在纳斯达克[微博]上市这些网站股票的股值在下跌，我认为并不是一件坏事，可能又回到一个冷静的价位。还有一个我打开新浪网的网页，看到一些页面的服务广告越来越多，所以我们还是更冷静、更客观的看待网络与发展的盈利关系。谈到房地产项目，它是一个传统的行业，房地产项目与其他的家电、汽车的产品不太一样，它不是一个量化的产品，它的每一个楼盘，甚至每一个楼盘的每一个户型都是不一样的，还有一个，它的消费客户群体千差万别，每一个人都有不同的需求，所以从我了解上，传统的房地产开发商，更愿意用做活动的形式来进行自己楼盘的销售，这样更能直接的面对每一个客户，了解他们的心理，调整自己的销售策略。

　　发展到现在，我感觉房地产与网络的结合还应该找一个更好的切合点，这个切合点在哪里还需要各位深入的研讨。谢谢。

　　赵影：我们谢谢娄立平先生的发言，给我们一个思考，就是房地产与网络的结合要寻求一个更加有效的结合点。引用了比尔盖茨的一句话房地产业将会由于技术发生改变，这种改变会以极快的速度进行，只有接受这点才能往下进行。我不是业界的人士，理解比较肤浅，张大卫先生是业界人士，你们跟网络的合作比较多，而且有成功的经验，我想你可以跟大家交流一下。

　　张大卫：我非常同意娄先生的说法，在网络做媒体方面还有许多路要走，还有许多工作要做。

　　在这儿，我想谈三点，谈谈网络和房地产结合方面的一些想法。

　　各位可能对北京房地产市场有一定的了解，但是我还想在这儿谈谈申奥成功以后，带给我们开发商的实际的市场的变化。

　　各位对申奥成功可能抱有很大的期望，刚才的夏先生和张先生都提到了这个机会非常大，给我们提供一些市场，包括一些机会。但是作为开发商来讲，感觉申奥成功以后，对我们来说并不是非常有利的。

　　首先，从土地方面来讲，土地方对土地的期望过高，就造成了土地的成本上涨，另外，申奥成功以后，会大规模开发建设，就造成了一些建材费用的上涨，这些费用都会让我们开发商吸收、消化。实际上，我们也知道北京市这几年，作为老百姓的工资其实没有涨，有效需求的群体看起来不会有更多，购房的意愿可能大家都有，但是实际情况来讲，这种有效群体不会增加，也就是说，盘子是一定的，在一定的时间内。

　　刚才夏先生举了很多例子都是美国的例子，包括提供了一些数据，包括美国的一些网络现在做的销售情况，还有一些实际操作成功的实例。我今年三月份曾经参加了法国嘎纳的房展会，这个房展会已经有12年的历史了，欧洲的开发情况跟中国有很多不同的地方，在欧洲，还有在美国一些开发商已经经历了大规模的工业化生产的阶段，已经走过了这个阶段。但是因为在欧洲和美国土地是私有化的，不可能进行这种大规模的生产。他们进行这些小面积的开发，包括二级市场非常成熟，政府又提供了很多的服务，作为政府来说，做了很多的服务，包括市政的建设，包括配套，在地面上把一些东西做好。

　　作为开发商来说，你来做的话就是做方案，包括资金的情况，你有实力就做，政府审核你的方案，是否符合发展的趋势，整个社区的情况等等工作。

　　其中，我还想讲讲北京的市场，现在北京的市场比起来我国的南部市场，可能市场化率不是很高，我想业界在前两年，包括媒体的朋友都三番五次讲过，北京的房地产炒作是一流的，房子是二流的，服务是三流的，业界都讲过这些问题，这些问题也是确实存在的。造成这些问题的因素已经逐渐消失了，福利分房已经逐渐消失。但是北京市有一些实际的情况，包括建设部的规定，二级市场到现在为止还没有真正做起来，这对房地产并不是一个好的事情。

　　第一点就是北京市的市场并不是很明朗。

　　第二点，刚才夏先生和张先生都讲了，现在在网络的同行业竞争是非常激烈的，我还不太知道新浪的房地产网的特色是什么，因为在这之前，网络涉足房地产，新浪还不是第一家，在这之前有很多网络公司，包括一些政府的网络也在做这个事情。政府的网络能够提供更多的政策性的东西，包括我们开发商，还有用户都会去浏览政府的网站去了解一些政策的情况，这是政府网站的一些特点。

　　另外，我们也知道市房地局的网站，到北京来购房的人，还要到网上注册，我们房地产商如果有这批客户的话，还必须得去网上注册。

　　做房地产软件的公司也在参与这方面的工作，它的特点就是除了提供一些客源，包括房屋的介绍以外，还有一些软件方面的提供，其中有东方线，还有其他的网站，我们都去浏览过，也有一些感觉。

　　所以我在这里提一些问题，新浪今后的房地产网运作起来以后，注重的是哪些，是政策方面，还是房屋信息方面，到底房屋发展方向是哪方面？

　　第三点，讲讲传统媒体和网络的差别。刚才吕先生有些担心，说传统媒体，网络现在参与进来，分传统媒体的一杯羹，其实传统媒体和网络还是有很大的差别，包括受众。我们开发一个小区的经济适用房的话，我们选择媒体的话，可能会选择北京晚报，因为是老百姓的报纸，大家都看，如果是别墅、公寓等等，我可能会选择其他一些媒体，比如北青报等等，还是有所侧重的，不太一样。我想知道一下，新浪现在在做房地产频道的时候，会不会在这方面下一些工夫。

　　最后，希望新浪提供一些更成熟的频道，和我们开发商能够更好的合作。

　　赵影：非常感谢张先生非常中肯和实际的问题，有请夏总或者张总回答一下这些问题，也算是给在座的朋友们一些提示。

　　 ：感谢张先生的发言，新浪房地产频道在定位上，刚才张先生提到的是以政策法规为主还是购房信息为主，我们有两端，一端是发展商、一方是购房者，我们是做了一个桥梁，我们把两个数据库，一个是就购房者而言，购房者想买房的时候，它需求什么样的信息，这是我们给他提供的服务，如果我们把网民的群体需要的服务提供好，这个购房人群也正是发展商做广告、做宣传想到达的人群，这个桥梁我们就架好了。所以，我们这个产品的定位，是实用、全面、权威、互动的房地产网上平台，这么一个产品的定位。

　　关于您说的问题，是说新浪网适合什么样的广告，或者说大概多少钱一平米的广告适合在新浪网上投放，就这一点而言，房地产频道设计的时候，我想是吻合了新浪网网民的一个数据库，刚才夏总讲，新浪网的网民大专毕业以上的是82%，平均收入3400元，有学历和购买力，我们也请研究公司帮我们做了一个研究，我们比较适合四千到一万平米的房子宣传和推广。

　　赵影：我注意到，我的对面的张先生和谢先生好象比较沉默，还没有发言，如果你是房地产开发商，除了在传统媒体上选择广告以外，还会不会选择在网络上的房地产频道做广告？如果你是广告的使用者或者客户的话，还希望有什么样的特色？

　　张：很遗憾，我既不是开发商，也不是一个纯粹的房地产消费者。戴德梁行是香港的物业顾问公司，谈起新浪的房地产频道，是另一个角度。

　　我思考一些问题，我想谈这么几个方面，有一些想法，探讨这些问题，我也在思考。首先北京的房地产市场发展的很快。发展到现在，的确这两种新兴事物，往往遇到了合作中很尴尬的境地。但是我想不在补充一点，虽然是尴尬，但是对网络也好，对房地产市场也好，这个尴尬也是一个很关键的挑战。

　　我想谈几点，第一点，房地产频道的3D演示，我想这是区别传统媒体的最大的优势，从开发商来讲，更多的愿意接触这个东西，从消费者来讲，也有新鲜感。

　　第二点，网络上的房地产频道自己的一些东西，我也跟一些网站接触，也浏览过一些网页，给我的感觉，现在很多的房地产广告有自己的特色，各个楼盘罗列的很齐全，各种资料等等，但是我想，这种资料作为消费者来说，互联网媒体应该更多的发挥自己的优势，加入自己的东西，比如这个楼盘，从新浪网的角度加一些自己的东西。除了楼的资本资料以外，还需要附带一些内容，比如说表格数据等等，这对消费者来说都是很好的方式，大家都感兴趣，从网上一点击就得到这种东西，这是很好的优势。

　　另外一点，利用我们的优势，增加三方的更多的交流，针对这个房地产项目让大家畅所欲言。

　　还有一点，针对房地产频道来说，我想网络、新浪和梁行都是为房地产公司服务的行业，同样都是提供信息的商品，在完善服务内容的同时，是不是应该更多地考虑宣传的问题。

　　开发商有一个认知的过程，杂志也好，报纸也好，网络这个东西需要一个过程，这个市场需要培养，开发商需要认知。更重要的是要消费者认知，形成这么一种习惯，我拿着咖啡就想浏览一下房地产的网页，这种习惯需要培养，更多的需要网络公司创造一种环境，创造一种氛围，让大家形成习惯。

　　MLS运营：我们跟新浪一样都是房地产网络，我们是98年进入中国的，我们希望尽量做得本土化一些，跟新浪最大的不同点，因为新浪前一段时间一直是品牌的建立，你们前期做市场扩展，我们的网络的意识性更强一些。今天开房地产与网络的网页，可能就是更好的房地产跟互联网界，给房地产业界敲响了一个春雷。以前网络总是说要跟房地产结合，就是鼠标加水泥的概念，一直在强调，但是没有看到实际的东西，最近各种方案都有很多，有一些软件的推广，包括网上的模式，我们跟新浪更多的是合作的关系，你们是前期的拓展，我们是后期的播种，收获是双方的。

　　看了大家手里的资料，也介绍了一下我们LX，我补充一下，相关的盈利方面，大部分跟美国的总部方面LX有一些合作，我们也是借这个机会跟新浪学习一些，我们的网站建立的时间不是很长，希望跟新浪多学习一些。

　　魏伟：我觉得有一些根本问题，大家一直没有涉及到。关于新浪网要做这样一个房地产板块，有一个最基本的问题，就是说咱们的网站是以服务开发商为宗旨还是以服务社会为宗旨，如果这个问题不解决的话，我们会和现在很多网上房地产交易频道一样，对客户来讲，会觉得上面有很多信息。

　　再一个，他们会觉得我们的频道更多的是反映发展商的声音，对信息的公正性没有信赖感。对传统媒体来讲，它在很长时间以来都是一种补充，要形成主流的话，这个道路非常漫长。但是作为一个项目的销售总监来讲，我觉得会对一些信息的发布有所检测。我们新起点家园有一个项目，一个月花费在传统媒体的广告费额度超过了八十万，这样就反映出一个问题，在北京市，开发商有一千多家，项目每年有四五百个，对于传统媒体来讲，我们花更多的广告费才能吸引更多我们需要的或者足够的市场额度。

　　这样开发商在网络上投入的指数会很尴尬，我们每年做广告预算的时候，就会算一算，对网络的效果我们不太了解，需要尝试以后去鉴证，采用才能做正规的计划列出来，有这样一个过程。

　　我们希望，能够在结合主流媒体的同时，去找一些辅助媒体或者辅助渠道，去扩大我们的销售途径，同样，对于我们的广告预算也有所保留。

　　网络的广告和其他的传统媒体的广告，包括电视和报纸的广告，我想会有一些不同。报纸的平面出去以后，消费者看到的广告信息，电视广告也是一样，一段信息播出来，就是几十秒，网络有更多的选择性，比如说一个窗口，客户可以关掉它，再一个，客户可以根据需要，了解更多的广告。我想这样一种信息传播的以及深度，选择性会有所不同。

　　夏冬立：我简单回答一下刚才提出来的到底服务于谁的问题，在我个人里看，这里并不存在到底是服务网民还是服务发展商的问题。因为很简单的一点，如果说我是完全服务房地产商的话，那可能很商业化，到最后也有可能这个频道的流量会很低，到这个时候，我相信你也不会在我这里放广告了。反过来说，如果我不是提供一个好的平台宣传你所需要宣传的东西，我相信你也不会来。

　　所以这两者之间，我相信并不存在到底服务谁的问题，相反，应该存在的问题是我怎么样把这个频道令到有更多的网民上来，同时也配合了房地产宣传的需要，这一点是更重要的。

　　赵影：在座有一位法律界的人士，他可能有独特的视点，大家欢迎。

　　李春雷：今天有话不吐不快，我想说两句。比方说刚才这位先生谈到网络是服务房地产开发商还是服务消费者客户，我也比较同意夏总的意见，它应该是一个桥梁。

　　另外，就房地产与网络的专题从四个角度稍微谈一下。

　　首先，因为我本身从九八年就开始搞房地产，有一些诉讼解决还有房地产开发商的法律顾问，我现在在政法大学在读博士，我的方向也是房地产。就我房地产方面的实践，我想房地产开发商和网络结合，包括网民、客户，或者说购房者、客户通过网络寻求他的房地产，是一个很好的趋势，是一个很大的趋势。

　　包括头一个晚上谈一个合同，到玉泉小区那边，谈到五点半，小两口就是通过网络搜索。有很多非诉代理，很大一部分都是通过网络，而且很大一部分都是大专以上的文化水平，收入也偏高。

　　刚才许多先生谈到尴尬的境地，我想打一个类似的比方，它最终是一个大观园，有非常好的信息。计算机成了千家万户的必配品，上网已经不是时髦，而是习惯，是必需。

　　房地产与网络的结合，应该是乐观的态势。

　　第二点，还是结合法律的实务，不管是开发商还是网络，这两者都有一种借鉴参考，就是说购房者的心态，购房前和购房后到底是什么样的心态。

　　首先，我刚才谈到了，大多的购房者想通过网络了解更多的房地产信息，以便买到自己满意的家园，这是没问题的。但是有这么一个问题，大家可能也注意到了，通过网络可以搜寻，可以了解，但是百分之七八十的人，并不太完全相信网络提供的信息，当然不是说网络商故意作祟，故意欺骗谁，不是这样，目前房地产与网络的结合还不太完善，不太成熟。我可以通过上网查询一些信息，但是我可能更要借助一些其他资料、其他资源，或者其他法律方面的人士帮助，或者其他的朋友，这对网络的可信度打了一个大的问号，这是一个很大的问题。

　　包括很多委托人委托我做购房代理，也透露出非常强烈的这种心情和信息，就是说网络只可以给我提供信息，比如说我买西四环什么价位的，我搜寻一下楼盘，但是我选择的时候会慎之又慎，他提供的业绩、资信等等我都不能完全苟同，购房者抱有这样的心态。

　　另外，层次越高，确实强烈的依赖网络，不会看北京晚报，这是很强大的态势。网络和传统媒体都有自己的读者群，有自己的喜好，有自己的偏好，等等不一。但是网络的整体的客户的收入或者学历都偏高，从我接触的方面可以了解到这一点。

　　另外，关于客户和购房者的心态，有相当一部分的购房者已经超越了普通的安居目的。咱们的开发商是不是要注意一下这方面的客户群。

　　以租养贷，最大的前提就是把房子买下来，我要出租，所以地理位置非常重要，开发商网络的时候，是不是要注意逐渐上升的客户群。

　　我还想谈一点，刚才王冉先生谈到盘子足够大，我非常赞同，因为有这么几点，首先最明显的一个起动机，一个导火索，就是九九年和两千年逐渐消失的福利分房，虽然在北京一直是慢刹车，一年一年往后推，但是不管怎么样，福利分房已经慢慢消失了，拿自己的钱买房，就象拿自己的钱买车、上学一样，大家已经习惯了。这对于开发商来说是非常利好的态势。

　　7月13号申奥成功，给北京的房地产作为了乐观的态势。据我所知，我在上海的同学，有的在区政府，有的在法院，他们给我传递的信息，上海的资金，尤其是房地产方面向北京注入回流非常大，说明非常看好北京的房地产业，也看好了客户的购买能力。甚至有的同学说北京申奥成功，可能把上海远远甩下十五年，这是对北京一个乐观的评估。

　　最后我想谈一下，每一个网络商都在做房地产广告，特色不一，但是我想，无论是新浪还是其他的网络，都应该定好自己的一个定位。

　　比方说北青报、北京晚报或者北京晨报，或者精品购物，都有自己的读者群，都有自己的特色，我想在宣传房地产方面，新浪网也应该找到自己的特色，将来逐渐做房地产广告过程当中，怎样逐渐形成自己的特色，就象我购房，我一提新浪网有一个大的整体概念，比如我要买什么样的房子要上什么网，我想参加的网络商可以参考一下。不然的话，象刚才某位先生说的，你什么楼盘都上，比如军博、国贸，还不如拿一些资料回去研究一下，何必上网络简单的东西看一下，非常不全面，所以我讲定位，定自己的品位非常关键。

　　谈到网络对房地产方面做的各种页面、平台的特色，还有一点需要提高，就是政策法规信息方面。政策法规信息据我自己上网或者接触过的网络商，普遍的感觉到非常落伍，更新严重不足。

　　其实不止是房地产方面，劳动方面、合同方面都是这样，都是一些大面的东西，建设部的、建委的东西，北京市房地局的文件，对开发商的要求非常之大，对客户的要求也非常之大，网络商由于种种原因，不能很好地做法规的更新，客户想寻求法律帮助的时候，往往得不到这种帮助，这是一点。

　　还有，客户买房的时候，通过网络也好，通过其他媒体也好，希望有法律方面的专业人士对某些热点问题或者热点文化进行评论，给他们启发，形成自己的思路，但是现在所有的网络都不是很够。比如去年我写了三篇预付定金的退还问题，新的合同法刚刚实行，业务非常之大，咨询也非常之多，效果也很好，就是通过精品向我们咨询，向我们办理这种事，顺利把自己的房款拿出来的也非常之多。

　　很多客户不明白遇到了难题了，售楼方的人员一介绍，懵懵懂懂，似信非信的，似疑非疑的，怎么办呢？需要一些法规的帮助。就说这么几点，谢谢。

　　赵影：从他的讲话当中听得出来，他为网络房地产商提供支持充满了信心。再介绍一位新来的朋友，就是传立公司的老总陈俐江女士。值得介绍的是，她是一位拥有美国波士顿大学硕士学位的女士，她的公司也是互联网媒体方面非常先进的一个公司，请她就今天的主题发表一些看法。

　　陈俐江：刚才开了一个会，所以晚一点到，刚才讲了有关媒体应用的问题，互联网应用方面都侧重于平面或者传统媒介的应用，传立在国内也是一家媒介代理公司，传立数字媒体就是在互联网上专门帮助客户做规划等等。我跟各位分享一下怎么帮助客户做媒介规划，以及我们怎么看互联网，以及我们即将建议的怎么样利用互联网帮你达到更好的效益。

　　我们看一下，一个消费者作为一个购买的过程的时候，比如说买一个生活品类的东西，比如口香糖等等，他的关心度比较低，随时想买都可以买，但是购买房子的时候，时间比较长，而且是属于关心度比较高的，而且他需要很多的资讯帮助做决策，这是我们媒体出现的时候最好的最有效的时间点。

　　刚才有位先生说预算出来是八十万，如果八十万的话，我们在电视上能做什么，以CCTV来讲，新闻联播没有三四百万是不能打出那个广告的。北京青年报，全版要买两个全刊的话，也要五千万，八十万顶多买不到三次就完了。可是八十万可以在互联网上做很久很久，很多很多东西的。里面、外面都可以包，甚至很多网站都可以达到很高的曝光率。

　　我提这个意思不是说其他的媒介就不用投放了，而是说可能这个媒介应用的时候，因为Internet的门槛很低，不需要几百万、几十万的才可以做。第二是互动性很高，传统的媒介，无论是电视、报纸，消费者都只能接收你的资讯，可能你今天推出的项目是欧洲式的，他想进一步得到消息的时候，除非把报纸留下来，不然的话很难再进一步得到消息。

　　可是互联网挂在网上，今天听完了这个项目的演说以后，回到家里，一想他里面楼盘是什么样子，或者想进一步得到各个楼盘的状况，你可以上网，二十四小时进行查询，甚至是分类的查询都可以的。

　　刚才张先生提到有关锁定，比如说这个楼盘是北京的，你打的全国性的投放，那就太贵了，互联网上可以针对北京的受众，我只给北京的用户发这个讯息，或者说我只给北京的用户看到这个广告，接到这个信息以后可以到网上查询，完全可以锁定时间和地点，所以在针对性上讲又更高了。我们也很高兴新浪今天推出这样一个频道，不是说北京申奥以后才推出这样一个频道，目前我们看到各个网站上面，新浪的流量比较高，而且比较稳定，目前在首页大概有七百万的流量，而且来访问的人就高达五百万以上。

　　在同时间散发的力度来讲，比起其他的媒介，甚至比其他的网站的强度要高得很多。所以各位如果还需要进一步知道互联网怎么样应用以及怎么样连续做传播的话，我们会后可以再聊。

　　赵影：现在请新浪网夏冬立先生做最后的总结发言。

　　夏冬立：很高兴在这里认识大家，刚才有很多朋友也给了中肯的意见，我们一定按照这个想法进一步探讨，希望在未来的日子正式推出这个频道的时候，大家每一方面都满意，同时为你们带来经济效益的频道。谢谢大家今天的光临，希望在未来的日子里，能够看到大家对我们的频道做进一步的报道，对我们的频道做进一步的观摩，以及最重要的，希望大家多光顾我们这个频道，谢谢。

　　赵影：房地产与网络研讨会到这里就结束了，感谢大家的光临，尤其感谢新闻界朋友的光临，谢谢大家。

　　现场直播到此结束，谢谢大家。