未来哪些因素支撑北京房价

　　然而有意思的是，尽管出现了种种楼市利空的表现，北京市的房价还没有出现普通人所期望的大跌。

　　7月22日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布今年上半年房价报告，结果显示，北京市四环路以内住宅期房价格上涨仍然较快，上半年均价为18398元／平方米。四环路五环路价格为16409元／平方米，五环路六环路价格为9825元／平方米，六环路以外价格为7760元／平方米。该报告称，上半年北京房地产市场销售持续低迷，房价仍处高位，但涨幅回落，环比涨幅为2005年以来最低。

　　那么，是什么还在支撑北京市房价高位运行？很多人认为，奥运效应是开发商还在硬撑房价的一个重要原因。

　　“如果说，现在北京楼市我们还有‘奥运利好’可以最后利用炒作一把，奥运会之后，靠什么支撑北京楼市？”杨少锋说。

　　在杨少锋看来，北京房价的泡沫大概有15%~20%，今年年底将会明显回落。

　　而在我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖眼中，奥运会之前和奥运会期间北京市房价不会有太大变化，关键要看奥运会之后，也就是从奥运会结束到10月初北京楼市的变化。这个阶段的市场形势对未来一两年内的北京市场有关键作用。如果这个阶段北京楼市没有继续出现交易量的回落，那么购房的需求会逐渐释放出来。

　　在知名财经评论人牛刀的博客上，他很明确地提出北京在楼市泡沫方面比其他一线城市要严重的多。“概念提升预期，中国这两年最具炒作的概念就是奥运，已经透支了甚至未来三到五年的房价增长水准，泡沫大面积衍生，房价焉能不跌？”

　　牛刀认为，要判断房价变化，需要从国家产业政策有无变化、政府新推出的住宅用地政策和地价变化、成交量的变化3个方面进行分析。这两年国家对于房地产业出台了很多政策，都是为了把房价降下来。土地供应上，北京3年2000万平米是用于经济适用房和限价房。成交量上，北京一天只有100多套。

　　“放不大成交量，一大批开发商必死。”牛刀称。

　　面对奥运会之后的北京房价走势，也有观点认为，北京强大的刚性需求决定了其房价不会出现拐点。

　　华远集团老总任志强就曾数次表达类似看法。他认为，北京的人口增长每年高达2.4%以上，约40万~50万人口(2007年为50多万)，其中户籍人口超过15万人，外来长住人口平均年增长24万人以上。本身的城市化率已达84.3%，每年新增家庭户数超过30万户，其中2006年仅新婚家庭高达171299户。并且连续5年的新婚家庭中44%的购买了住房，17.8%的家庭购买了家庭用车。但2007年全年一手房销售仅为14.8万套，二手房9.4万套左右，远低于家庭分裂的速度与需求。

　　在任志强看来，住房的集中刚性需求来自于20~39岁的人口群，正是结婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京这一人群的比例高达37.8%，约为600万人口。未来几年中这种需求仍在高速增长中，加上外来人口的购房需求，未来几年的供求矛盾没有丝毫缓解的可能。

　　“北京的第三产业比重高达71%，每年要提高3~4个百分点，每提高1%大约要100万平方米的办公用房。”任志强表示，奥运会又提升了北京的世界地位，旅游与商务活动的增长就成为必然。商业从单纯的购物变成了休闲、娱乐、购物一体化推动着商业的发展与创新。

　　本报北京7月24日电