文 | 刘洋

　　8号楼工作室

　　11月12日，主题为“预测与战略”的财经年会2020今天在北京召开。经济中低增速态势下，如何转型的问题中，多位专家提到房地产行业。房地产是地方财政重要来源，是否已经饱和？

　　房地产前景如何？

　　关于房地产前景问题，曾任中金公司总裁兼首席执行官的朱云来并未给出乐观的看法，“房子毕竟盖了这么多，未来真正新的产业应该是什么？”

　　根据国家统计局相关数据统计资料显示，中国人均住房面积已达到40平方米。朱云来表示，按照这个数据，14亿人口差不多有600亿平米。城市化占一半，城市约为300亿平米，计算消费的占比里，居住差不多是6万亿，相当于交的房租。如果拿这6万亿的房租除以600亿的居住面积，可以估算出大概的房租，应该说这个成本是不高的。

　　中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁给出了不同的解释，他认为房地产市场随着城镇化政策的演变，还会有潜在的需求。

　　李铁分析，尽管人均40平米的住房面积是现实，但其中包括了8亿的农村户籍人口的住房，这部分是在村里，不在城市。有5.8亿的城市户籍人口在买房，包括拆迁的农民，也都转化为城镇户口。这个群体购买的两类住房，补偿后一个是自住房，另外一个是改善性住房，后者是现在消费的最大主体。

　　这意味着8亿农民的住房空间要发生变化。李铁表示，已经有2.2亿的农民在城里，叫做“农业转移人口”。他们在城里居住，没有户口，没有公共服务，他们长期定居的预期没有得到解决。还有将近8000万的城镇流动人口，这些人口都要通过未来可能的户籍制度改革来解决自己的定居问题。

　　李铁认为，中国在城镇化变革的过程中，还有巨大的空间挪移，从农村住房变为城市住房，城市住房在不同的空间有不同的分布，一定会产生新的住房需求。

　　为什么格力、海尔都搞房地产？

　　面对中低速增长问题，美国和日本经常被拿来与中国作比较。李铁表示，其实美国和日本房地产市场饱和是在城镇化已经饱和的基础上，回到中低速增长。但中国面临的问题和国外有本质的不同，中国经济增长最快的时候，成本是最低的。

　　他进一步解释，中国经济增长最快的时候是政府拿资源换成本。政府天天跟企业家谈判，给你什么样的条件，你来我这里投资，因为有了投资就可以解决一个城市所有的基础设施的建设和城市的公共服务。但是拿成本换投资、拿资源换投资，唯有中国能做到，这也是研究中国经济增长的一个非常重要的特殊性因素，是在经济学里看不到的。

　　正是由于政府拿资源换投资，带来了经济的高速增长。很多企业，如海尔、格力都搞房地产，为什么？李铁说，这是为了降低企业成本。这种模式带来的后果是，需要不断地去开发土地、开发房地产来进行补偿。当房地产投资加大，房地产的供给出现过热的时候，就会面临债务问题、效率问题，政府调动资源效率肯定是低的。

　　当提出高质量发展的时候，等于强化了监管，各个部门都要拿高质量作为一个严苛的条件，结果反而限制了企业的生存和发展。李铁认为，应对中低增速的过渡中，一方面所有的人口要面临着中低收入人口向中等收入人口的过渡，同时各级政府也要面对转型，怎样去把自己的机会交给市场，从过度强化管制的方式转化给市场。

　　要不要允许城市资本下乡寻找农村闲置用地？

　　李铁表示，现在有19万平方公里的农村集体建设用地，8亿多农民至少从这里转移出3个亿，剩下的这些土地不存在耕地保护的问题，怎么样和城市结合得更为紧密？怎么样降低成本，要不要允许城市资本下乡和农村的土地结合起来，形成新的市场的空间？

　　他认为，解决中低速增长，要释放活力，降低成本，激发潜力。释放谁的活力？农民工进城，外来人口落户，是巨大的潜在的消费活力。降低成本就要考虑怎么让集体土地入市，允许城市资本下乡，去寻找农村被闲置的用地，有更多的利用机会。允许中小城市，在佛山、东莞、浙江这种大镇，在行政管理最薄弱的地方，在体制管理相对宽松的地方，给一些腾挪空间地带，在这里创造更多的就业机会、发展机会，甚至在这里可以解决更多的人落户和定居。

责任编辑：梁斌 SF055