CBD，即“Center Business District”的简称，意为中央商务区，它是一个城市商务活动的集中地带。北京CBD的核心在国贸商圈。长沙CBD的版图是这样的：以芙蓉广场为核心，东起韶山路、西至蔡锷路、北起展览馆路、南至人民路，面积约3平方公里，集商务办公、信息、文化、娱乐为一体。

　　总体而言，长沙CBD住宅，都是高层，这反映出：市中心地皮难搞，成本不菲，即使建成高层，往往也附建商业裙楼，以实现利润最大化。第二是售价难降。市中心高层比多层、板式住宅成本高，不但高在地价，而且还高在建造成本。CBD区域的高层住宅大都售价在3000—4000元／平方米之间，个别的达到4200元／平方米以上。

　　CBD住宅缘何火

　　楼盘项目的区域性很强，不同区域的文化、商贸氛围决定着这个区域项目的档次和客户构成。按理说，CBD最适合开发写字楼，但长沙目前的实际情况是：新上项目中，除韶山路上的远东大厦和锡安中心外，几乎建的都是清一色的住宅（商务公寓）。这是开发商根据业主需求在打市场的“擦边球”。我们不妨将CBD内这种住宅统称为商务公寓。

　　据业内人士透露，这类物业的出身多数是住宅、公寓，可能下面几层以写字楼或商业物业立项，上面以公寓立项。正是基于CBD背景，写字楼市场需求旺盛，于是开发商们瞄准了这些新兴行业：随着律师事务所、IT、医疗器械、影视、广告、媒介等行业的兴起，大批小公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，其需求办公面积在150—300平方米的可售写字楼存在空缺。于是，此类项目打了一个擦边球———将原定以居住为主的物业重新定位、配置，打造成以小公司为目标客户的既可居家又可办公的楼盘。这样做，好处多多：一是在土地出让金、市政费用上都占了便宜，因此，售价比周边写字楼要低不少，二是可以按住宅公寓办贷款，期限、金额、利率都比写字楼划算得多（写字楼最多可办7成15年贷款，而住宅则最多可至8成30年按揭）。三是电费等物业管理费按住宅类收取，比起写字楼，费用大大降低。这些实惠对于资金实力不雄厚的小公司来说非常有吸引力。另外，CBD住宅也吸引了一批小户投资。因为这种住宅销售单位小，并可办理最高8成30年的贷款，而且其售价大大低于周边写字楼，租金则比普通公寓要高得多，并且，因为租户一般为公司而非个人，业主今后的经营也简单些，便于管理。

　　不管CBD内的开发商在宣传广告上打不打“居家办公”的牌子，但买房置业者绝大多数是冲着这点而来，这就使得品质卓越的楼盘受到热烈追捧。

　　解读商务版图

　　长沙CBD不过3平方公里，但细加考察，又发现可分为几个不同的片区。先看五一大道。因拓宽不久，两厢建筑尚有不少在酝酿之中，可圈可点的要算银华大厦和小天鹅酒店，南厢的新富城也小有名气。但整体而言，五一大道两厢目前商务尚未形成规模，商务氛围不浓。再看芙蓉中路。这条路上有神龙大酒店、金源大酒店两家高档宾馆，有小公司云集的东成大厦、顺天楼、平安大厦等。尽管芙蓉中路定位为金融街，但从商务格局的历史和现实的综合素质来评价，目前只能称得上是长沙CBD的中档片区。三看韶山路。目光不妨锁定在解放路与韶山路的交汇处：西北角有省政府、华侨大厦，东北角有华天大酒店，西南角有人寿保险大厦、湘泉大酒店，东南角则有通程大酒店、湖南大剧院。韶山路的西端有友谊、阿波罗、东塘等大型百货商场。这些顶级建筑的存在吸引了顶级涉外机构的进驻，使得这里成为省会长沙的一个高级涉外商务区。也就是说，从目前已成格局而言，与解放路相邻的韶山路地段似可称为长沙CBD的上流（或涉外）片区。在这个片区的西端———解放东路，已成为长沙市酒吧一条街；在这个片区的东端———林立的IT城一个挨着一个。在如此豪华阵容地段，对开发商而言无疑极适合打造豪宅。从这个角度看，位于通程大酒店对面的大型社区———维一星城，其定位无疑与这里的区位特征相吻合。

　　CBD豪宅的底气

　　不是什么地段都可以建成豪宅的。这要视其底气情况而定。因为豪宅本身不但要精妙绝伦，而且还包括其周边环境应具备豪贵之气。CBD豪宅周围的环境条件决非一天两天就能形成，它需要一种历史的积累，从而厚积薄发。除了氛围的积累，周围的市政配套等诸多设施的完善也“三尺冰冻非一日之寒”。由此而推论，仅是面积大、绿化好、价格贵还难以称其为“完善”意义上的豪宅。它还应有与之匹配的、雄厚的底气———五星级社区配套设施，高质量生活所需求的高质量配套设施。这些是新兴社区一时无法通过引进和模仿到的，由量到质的变化需要长时间的投资积累和人气聚集。多年建设的CBD区域内，生活设施从学校、银行、商场到医院、邮局，商务设施从交通、酒店、写字楼等等，这些都是“眼见为实”的，而非开发商楼书上描绘的憧憬。因此，打造豪宅不能不挑选良好卓越的社区大环境，这是开发商们花钱再多也一时造不出来的，只能天然形成。(赵文健 胡志高）