深圳的房地产市场，正在经历着结构性变动。几年前主要由一手楼占据的市场格局，正在被二手楼交易的日趋活跃、成交量放量增长所改写。市场的重心从一手楼一边倒的局面逐步向二手楼移动。随着公房上市节奏的加快，二手楼以其巨大的存量、多样的选择、实惠的价格越来越被购房者接受和选择。深圳房地产市场进入了一手楼、二手楼同台演出，争奇斗艳的时代。困境在哪里

　　二手楼需求和交易量的激增，自然对社会相关行业的产品和服务产生了极大的需要。而银行（尤其是国有商业银行）的经营方式、产品结构的调整也开始顺应这种需要。目前，各银行均做出努力发展个人贷款业务，相继推出了二手楼按揭、汽车按揭等个人消费贷款业务品种，个人业务有不同程度的增长。然而，二手楼宇按揭业务和个人抵押贷款业务的发展并未尽如人意。置业者因为手续繁琐、费用过高、条件过苛等原因而望而却步，银行因推进缓慢、人力成本过高、效益太差、风险控制较难而走三步停两步，甚至干脆取消此项业务。

　　既然二手楼市场是一个容量巨大的市场，是一个极具增长前景的市场，是银行业业务发展的重要方面，那么为什么在实际中二手楼按揭和个人抵押贷款业务却是食之无味，弃之可惜的鸡肋呢？是什么原因导致此项业务发展受阻呢？

　　二手楼按揭业务是涉及到社会方方面面的一项社会系统工程，它不仅牵涉到银行内部的运作和市场营销，更关乎地产中介、律师、保险、公证、产权登记的全体的成长、成熟和规范。从消费者来讲，消费意识、观念的启蒙看来已不是难题，而其信用观念尚待培养。社会需要建立一个对个人资信的评价考察体系，以便银行能有所凭倚去评判选择客户对象，把握信贷风险，同时这种资信体系也会对个人形成约束，产生心理压力。银行：服务效率是前提

　　简化手续、提高效率、实现规模经营是银行业有效发展二手楼按揭业务的内在保证。一方面，由于二手楼业务面对的是千千万万的个人置业者，他们因买楼或消费向银行申请贷款，金额不大，一般都是几十万元。若手续繁琐、申办时间长、精力消耗太大而且费用高，置业者会因不胜其烦而另寻良策。因而银行在不影响信贷安全的前提下通过下放权利、简化程序、提高工作效率和服务效率是争取置业者的前提。

　　另一方面，由于二手楼业务的单笔规模小导致银行单笔业务人力成本高。而在目前的利率政策下，个人按揭贷款利率较低、收益性差，易造成银行利润低甚至亏本。要解决这一问题，银行必须通过规模经营，降低业务成本实现利润。而简化手续、提高效率正是规模经营、提高收益的手段之一。

　　目前深圳众多银行相继设立专门的个人业务部，简化手续，下放审批权并与相关机构如律师、评估、保险合作，采取一站式办公的方式服务客户。也有银行在分行设立统一的后台服务中心或办理中心，各支行或分支机构承担营销和受理工作。这些都是银行在开展此项业务提高效率和提升规模的重要措施。相信随着个人业务的发展，网上银行电话银行的完善，个人客户会享受到更为快捷的个人贷款服务。中介：独立评估显趋势

　　二手楼宇按揭业务，其本质是银行和置业者之间的贷款关系，而伴随着这种业务发生的中介、律师、评估、公证服务及产权登记部门的抵押登记行为是这一关系得以成立而不可缺少的重要环节。二手楼按揭业务发展有赖于在这些环节上的良好服务和配合。

　　按揭物业的评估做为银行判断物业市值的凭据，既是物业风险的控制闸门，也是贷款额度的控制杠杆。而对置业者而言，它是交易成本。因而评估的准确性、效率和费用的高低直接影响该项业务的效率，费用和风险。

　　尽管与其它类型的物业评估相比，抵押按揭物业标的小、工作相对简单，但其所需的工作流程和所出具的评估报告并无大的区分。麻雀虽小，五脏俱全。这种性质决定了估价机构必须建立标准化程序，像生产汽车那样流程化操作，从查勘到查案例，确定估值到出报告，快捷、高效，而且必须从优收费，尽可能节省业主的评估费用。

　　需要指出的是，目前众多银行为争取按揭业务往往让经纪单位同时又承担所经纪物业的评估工作，这是违背估价规范和有损银行利益、放大银行风险的做法。评估的独立、客观的原则要求评估单位和个人回避与自己有利益关系的评估委托。国内外的估价标准和实践都要求评估和经纪行为不能由一个主体完成，对此银行必须有清醒的认识。

　　二手楼按揭业务中的公证、律师和保险服务，同样也影响着二手楼业务的发展，需要改进和提高。

　　成熟的地产市场必须有活跃的二手市场，成熟的二手市场必须有完善的金融服务和配合环境。发展二手楼按揭业务，需要银行、律师、评估、保险、中介、公证和产权登记部门共同努力，改善流程，改进服务，以使业主受惠。除此而外我们别无选择。（世联地产[微博]梁兴安）