专家：安全核心要素是还款方和担保方

　　金证券记者 管伟

　　明天，位于青岛奥帆中心旁的大型高档城市综合体青岛凯悦中心，将在山东省高级人民法院司法拍卖厅公开拍卖。记者了解到，这是国内房地产信托首例发生兑付风险的案例，也给许多正在发行及还没有兑付的房地产信托敲响了一记警钟。

　　专业人士表示，目前市场上的房地产固定收益类产品系统风险可控，但由于房地产依托产品种类繁多，普通投资者在选择该类产品时应该进行仔细甄选和辨别，其中，最主要的安全核心要素来源于还款方以及担保方的实力。

　　数量再度回升

　　伴随房地产销售市场回暖，房地产信托在沉寂了11个月之后开始活跃起来。在新产品发行上，房地产信托规模再度排名发行榜首位。据中国信托业协会近期发布的2012年第三季度信托业务数据显示，截至三季度末，房地产信托余额为6765.21亿元，环比小幅增加15亿元。

　　相比工商企业信托、基础产业信托的放量狂奔，房地产信托发行因监管部门要求“事前报备”而低调行事。

　　根据用益信托的不完全统计，今年前三季度，房地产信托发行规模为1339亿元，同比减少46%，其中三季度发行423亿元，同比减少37%。

　　事实上，随着年中房地产销售回暖，房地产信托已初现抬头之势。10月29日-11月4日一周内，共有17款房地产集合信托成立，募集资金30.34亿元，占总成立规模37.53%。11月5日-11月11日，房地产集合信托发行9款产品，募集资金达到36.30亿元，再度超越基础产业信托发行规模，以39.32%的占比排名第一位，连续两周发行量猛增。11月下旬，房地产集合信托产品规模依然居高不下。

　　一位信托行业人士说，临近年底，资金面偏于紧张，许多房地产企业为了回笼资金，不得不发新还旧，因此，房地产信托数量才会急剧反弹。

　　兑付风险乍现

　　在房地产信托火爆发行的同时，11月下旬，山东省高级人民法院的一则拍卖公告，使得房地产信托的兑付风险，露出冰山一角。

　　11月22日，山东省高级人民法院发布公告称，将定于2012年12月12日，在山东省高级人民法院司法拍卖厅公开拍卖青岛凯悦中心。

　　据了解，该项目的债权人，是该项目募集了大量开发资金的中融信托。根据该信托项目合同，该信托项目成立于2010年10月，募集规模为3.845亿元，预计年收益率为10%左右，其中认购金额在100万到300万之间的，预期年化收益率为9%，认购金额在300万元以上的，预期年化收益率为11%。该信托计划资金用于凯悦中心项目的建设及受托人与凯悦置业约定的其他合法资金用途。其保障措施是凯悦置业以其持有的“凯悦中心”在建的1-5层商业裙房抵押给受托人。凯悦置业股东及法定代表人向受托人提供连带保证担保及个人无限连带保证担保，受托人中融信托已完成对《抵押合同》、《保证合同》及《信托贷款合同》办理强制执行公证。

　　《金证券》记者了解到，以拍卖形式来处理信托资产，在房地产信托市场，是近年来的首个案例。通常情况下，通过拍卖环节处理，存在流拍可能，或者最终成交价低于评估价。

　　据了解，该项目拍卖参考价仅3.3亿元，甚至低于信托公司为该项目所募集投入的资金。

　　一位信托业人士对《金证券》记者表示，目前存在潜在兑付风险的信托项目，大多是2010年四季度发行的项目，由于当时房地产信托的发行门槛不高，而信托公司的风险控制也基本流于形式，在当时国家开始收紧房地产银根的情况下，信托项目成了部分房地产融资的绝佳渠道，以至于大批房地产信托项目发行。

　　还款来源担保方

　　中融信托青岛凯悦中心无法正常兑付，使得许多投资了房地产信托的投资者一阵紧张。对于投资者的担忧，深圳一家信托公司的资深人士表示，在种类繁多的信托项目中，找到一款收益高，安全边际也高的投资产品，投资者在甄别项目时，最重要的是看还款来源和担保方的实力。

　　“所有项目，第一就要看还款来源。比如一个项目是1个亿，如果销售回款能有3个亿，也就是有了3倍的覆盖，就相对比较安全。”这位人表示，除此之外，信托产品的担保方则是为该金融产品“保驾护航”的另一要素。

　　他说，“如果担保方本身就是参与项目的公司之一，或是上市公司下属子公司，又或是大型国企，那么其担保就相对有价值。”

　　另一位信托人士表示，投资者在投资信托项目之前，关注的核心应该是项目本身。投资者可以通过向专业人士咨询或实地考察，判断项目抵押物是否充足，项目的盈利前景是否可预期，项目担保方的实力是否强劲。