今典集团董事长张宝全向《证券日报》记者透露，住宅市场大潮已经退去，“我们转型休闲度假地产转对了”，其表示，三亚湾红树林酒店明年营收目标是17亿元，向产权客房业主分红平均每套房15万元

　　■本报记者 王丽新

　　 “不动产资产实际上就分为居住性资产和经营性资产，而经营性资产重在运营资源上下功夫，盈利则是其价值体现。”今典集团董事长张宝全向记者坦言，“运营资源很难，当我2007年扔掉住宅而转型做电影、艺术和度假目的地的时候，业内说我们‘不务正业’，但今天来看，此前的所有‘不务正业’，全部成了今典集团的主业”。

　　 《证券日报》从今典集团获悉，对于此前投资（即购买红树林度假世界部分酒店客房产权）的产权人，2015年每间客房将获得分红15万元。张宝全透露，2015年，三亚湾红树林度假世界综合体收入的目标已经定为17亿元，预计毛利率将达10亿元。

　　 值得一提的是，《证券日报》记者获悉，今典集团已经开始筹划上市事宜。张宝全也向本报记者直言，待三亚湾红树林度假世界今年底全部开业后，一个完整经营年结束时，将全面启动赴港上市计划。

　　每套房分红将达15万元

　　 昨日，今典集团发布《三亚湾红树林度假世界2015年预算分红公告》。公告称，根据2015年经营预算，2015年平均每套产权客房预算分红约15万元，且从2015年1月份起，即将预分红的70%逐月分至业主账户，每套产权客房每月可分到业主个人账户约8000元。

　　 记者获悉，这是三亚湾红树林度假世界第三年度分红。2012年9月份开业后，虽然营业物业规模仅为整个项目的四分之一，但在酒店业遭到重挫的行业瓶颈下，该酒店当年实现盈利。2013年首次向业主分红，每套产权客房分红1.08万元，2014年增至3.6万元，2015年达15万元，分红增长速度年均超过300%，其业主初始投资回报率不低于5%，最高达9%。

　　 事实上，“红树林”系列酒店是国内首家靠经营支持开发的旅游度假资产。因今典集团拿出红树林度假世界少量酒店客房产权向公众出售，投资人买下产权后，除每年度假30天，其余时间将客房经营权交付酒店统一经营，每年参与红树林所有经营业态的综合收益利润分红。张宝全谈到，红树林卖的不是居住，而是经营，其刺激投资的核心回报源于经营分红。从某种程度上来说，这是张宝全为解决前期建设资金压力而启动的众筹方式。

　　 从资金层面来看，70万平方米的大型经营性物业无疑将沉淀大量资金。其坦言，因为公司没有上市，没有资本平台，所以要销售一部分物业保证前期投入资金的流动性，否则就把自己做死了。而据记者了解，今典集团的资金来源还包括一部分从银行获得的低成本的开发贷款。

　　 “今年是三亚湾红树林度假世界最困难的时候。”张宝全向本报记者透露，预计未来还将销售掉100套产权客房，可能要提价10%左右，将会产生15亿元左右的销售额。而其心中的总体销售比例控制在15%以内。

　　 据悉，截至2014年11月25日，三亚红树林度假世界共销售产权客房996间，7.5万平方米，占总体面积10.7%。

　　“转型是对的”

　　 当住宅市场进入“白银时代”，利润率逐渐下滑之际，张宝全直言，“现在我有底气了”。2007年，张宝全扔掉了当时被称为暴利的住宅主业，据其透露，当时被业内指责为“不务正业”，而“当年‘不务正业’的业务都成了现在的主业”。

　　 事实上，早在2000年，今典集团的发展战略即为“依托传统地产优势，向信息文化产业转型”，可见张宝全其实一直志不在住宅产业，甚至是看空的。直至2007年，今典集团开始向度假休闲地产转型，当时，“我认为最重要的是要把地产变成下一轮产业的生产资料”。其实，企业转型的风险并不低，但在高潮时转型则容易消除转型带来的阵痛。

　　 鉴于此，张宝全开始投资电影、艺术等当时被业内认定为“不务正业”的业务，用张宝全的话说，这些软资源经营布局为今典集团现在做红树林度假目的地铺了路。

　　 据记者了解，张宝全购得三亚湾红树林度假世界这个70万平方米规模的项目用地时，前后仅花了一个多月时间，除了支付2亿元现金外，张宝全还承诺，这个项目将没有1平方米住宅，而是集度假、文化、商业、会展等业态于一体的综合体，其规划业态全部用于经营。张宝全笑谈，目前具备全部这些软资源的非今典莫数。

　　 值得注意的是，在酒店受限制“三公消费”等影响而导致业绩一路下滑，甚至大面积亏损之际，张宝全给其三亚湾红树林度假世界定的经营目标并不低，其表示，今年底三亚湾度假世界全面开业后，2015年综合收入将达17.2亿元。其中，张宝全透露，预计毛利收入将达10亿元。

　　 据消息人士透露，张宝全原定的综合收入目标甚至远高于17亿元。而张宝全凭什么在逆境下持乐观态度？

　　 据今典集团表示，红树林度假世界和一般酒店的盈利模式有根本区别。红树林卖的不是客房，主要是吃喝玩乐综合收益，不是封闭式经营而是开放式经营。其71家餐厅，连同其他水乐园、电影工坊、艺术等业态资源在当地市场具备唯一性，均面向其他同业开放。据了解，目前，红树林已与6家品牌酒店签订“2+2”合作协议。依托综合设施，即为同业提供服务增值，全面分享了同业的消费资源。

　　筹划赴港上市

　　 “估计三亚湾度假世界一个完整经营年结束时，‘红树林’系列酒店就会得到投资者的关注。”张宝全透露，届时，今典集团将会全面启动“红树林”系列酒店资产的上市。

　　 “在上市之前，必须完成股改。但若现在人家来投我，我没法跟他谈兑价。”张宝全直言，“‘红树林’系列资产被当成传统酒店兑价那就麻烦大了，更不能被当成传统商业地产兑价，‘红树林’系列酒店不是轻资产，需要拿出数据来估值”。

　　 张宝全认为，最重要的是，“红树林”度假世界在中国找不出一个参照物来，所以必须明年运营一年后再谈兑价。

　　 显然，17亿元的综合收入，8.8亿元的自营71家餐厅的餐饮收入，甚至10亿元的毛利率，不靠客房收入靠非住店人流消费盈利的经营模式，确实不是一家传统酒店经营一年能够创造的，这或许会成为资本市场非常喜欢的经营模式。毕竟，一个传统住宅项目，三年以内销售完毕或也只能获得10多亿元的利润。

　　 “今典集团将把‘红树林’系列资产打包后剥离出来单独上市。”张宝全向《证券日报》记者透露，“我们计划在香港上市”。酒店资产在香港上市市盈率都很低，一般为15倍，但“红树林”系列资产有别于传统酒店，预计得到的估值将远超于15倍。