楼市“限购版图”快速消解背后的现实逻辑

　　眼下，尽管楼市长效机制还未建立，但限购生存的环境已彻底改变，再继续大范围限购，不仅无助于治本，治标的效力也趋于衰减。而有限放松个人房贷政策所释放的需求，不仅有利于库存去化，还能缓解房企资金链紧张，为实施棚户区改造战略打开了空间。

　　□李宇嘉

　　被视作楼市调控利器的住房限购政策，其退出速度之快超出了预期。因为，即便管理层年初确定了“分类调控”的政策基调，允许部分库存过大的城市适度调整楼市政策以消化过剩供应，防范局部破门风险，但限购红线被视作“分类调控”不可触碰的红线。所以，每当有城市试图以“去库存”为间接松绑限购政策，管理层总会及时叫停，最后不得不以地方政府辟谣或转入地下而不了了之。

　　未料，刚进入下半年，管理层对地方政府松绑限购政策的态度就有了改变甚至逆转。这一明显的变化是从6月底呼和浩特公开发文松绑限购但未被“叫停”而开始的。考虑到不久前佛山、沈阳和长沙等地松绑限购的举动均被叫停的事实，呼和浩特成功突围，显然得到了管理层的默许甚至认可。其后短短一个半月，限购版图迅速瓦解，46个执行限购政策的城市中有30多个退出了限购，而且突破限购的动作也越来越大。福建出台了以全面放松外地人购房为主要内容的刺激政策，始终坚守限购的一线城市也有了退出的苗头。

　　那么，限购政策退出的逻辑是什么？管理层的默认又出于什么考虑？

　　笔者以为，要站在房地产市场化改革攻坚克难的角度看待限购的退出。限购行政干预的烙印太深，不合十八届三中全会深化行政审批制度改革，推动政府职能向创造良好发展环境、提供优质公共服务转型的改革大方向。这一点在三中全会召开前夕，中共中央政治局首次专题会上就得到明确。习近平总书记当时提出了未来楼市发展要处理好的“四个关系”，核心就是厘清政府和市场的关系。

　　事实上，自1998年市场化改革以来，楼市之所以弊病丛生、问题重重，政府行政干预过多脱不了干系。据中央巡视组的反馈情况，在今年前三轮被巡视的21个省份中，有20个发现了房地产业腐败。而从上游的土地出让、项目招投标，到中游的项目开发、规划管制，到下游的销售和分配环节，政府干预、行政审批贯穿房地产全过程，是腐败高发的源头。

　　楼市市场化改革已过去了15年，尽管其在拉动经济、改善城市面貌和居住质量上成绩斐然，但在市场化的道路上有退步迹象。仔细梳理可见，在关键领域改革所遇到的各种阻力，基本都与房地产的行政干预和行政审批有关。对整个市场化改革而言、对未来经济和政治体制改革而言，已经到了若不推进房地产彻底的市场化，所有一切都将功亏一篑的地步。因此，取消限购，在房地产销售环节去除行政干预，只是整个市场化改革的一环。

　　从政策制定者的角度看，2011年全国范围内实施限购原本就是不得已的选择。在楼市调控长效机制，如房地产税制改革、财税体制改革、中央地方关系调整、经济增长模式转型和住房保障等不到位的情况下，为调整楼市供求关系、控制房价上涨，需要有限购这样的治标之策为体制机制改革赢得时间和空间。眼下，尽管长效机制还在建立的途中，但限购生存的环境已彻底变化，此时继续大范围坚持限购，不仅无助于楼市治本，治标的效力也趋于衰减。

　　目前，除人口长期净流入、住房需求旺盛、外来人口住房问题突出的一线和重点二线城市外，全国楼市供求关系已逆转。据易居房地产研究院的监测，截至6月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，同比增长22.9%，库存再创历史新高；35个城市的库存消化周期平均达18个月，部分核心城市库达20个月以上，而后续供应源源不断。截至上半年，全国城镇住房在建面积近60亿平方米，待售面积将近5.6亿平方米，而上半年新开工超过了6亿平方米，但商品房销售不到5亿平方米。所以，全国商品房总体上供过于求，房价进入了下降通道，取消限购乃大势所趋。

　　而房地产周期下行已成为下半年经济增速可能滑出下限的最大推力，各界对此已达成共识。上半年，以央行和政府加杠杆为特点的“微刺激”，尽管将经济勉强保持在了7.5%的下限水平上，但从央行《2014年二季度货币政策执行报告》看，上层对于“微刺激”的负面影响，如恶化政府债务、可能随之而来的通胀、政府投资的低效率和软约束、全社会融资成本难降、产能过剩、延缓结构性改革等等的担忧开始上升。

　　机构普遍预测，下半年出口形势不可能如二季度那样好，靠“微刺激”稳定投资的力度不可能继续加码，重点应该会有所倾斜，能同时兼顾“稳增长”、“调结构”、“促发展”和“惠民生”的棚户区改造将会成为抓手。尽管政府在棚户区改造上实行定向宽松的贷款投入，但在全国范围内还是要发挥“四两拨千斤”的作用，项目投入的大头仍要依赖开发商。但是，由于棚改周期长、不确定性大、投入成本高(包括拆迁补偿、公共配套和社会事业等)、恶化库存压力，开发商参与的积极性本来就不高。再加上地产到位资金同比增速从去年的26.5%降至上半年的3%，占到位资金40%的销售回款连续数月负增长是到位资金增速下滑的罪魁祸首。因此，棚户区改造若要按计划推进，就必须要解决开发商资金来源的问题。松绑如限购类型的行政干预，释放楼市被压制的需求，无疑是解决问题的捷径。而且，基于“微刺激”而增加货币投放不可能像上半年一样放量，而银行对于住房贷款的态度依旧比较谨慎，未来住房贷款形势应该还会比较紧张。

　　因此，在库存高压的情形下，再加上个人房贷政策放松空间有限，即便放松限购(除一线城市外)，主要城市房价不会出现明显的反弹，而因放松管制所释放出来的受压制需求，不仅有利于库存去化，而且能缓解房企资金链紧张，为实施棚户区改造战略打开了空间。

　　(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)