□樊志刚 李露

　　本轮房地产市场调整与以前历次调整的一个显著区别，在于本次调整并非政策调控引起，而是宏观经济环境变化、货币政策调整以及房地产市场自我调整的结果。应该看到，房地产市场本身并不存在全局性的泡沫，全国范围内不会出现供求严重失衡的局面。未来几年中国房地产市场的发展速度将逐渐放缓，房价将呈现平稳、慢涨态势。

　　年初以来，国内房地产市场有所降温，商品房销售明显放缓，房价涨幅缩窄，土地成交下滑，市场预期渐趋谨慎。在这样的情况下，有关中国房地产业未来走向的判断层出不穷，有的认为房地产存在泡沫破灭甚至崩盘的可能。我们分析了房地产市场的风险状况，梳理了本轮调整的内在动因，据此对房市下一步走向进行了预判。

　　房地产业的发展有其客观合理性

　　中国的房地产市场不存在全局性的泡沫。首先，从房市的发展历程来看，改革开放以来特别是1998年深化城镇住房制度改革以来，中国房地产业在调控与反调控中不断调整、前进，总体上经历了飞速发展的十几年。与上世纪八、九十年代日本房地产泡沫膨胀和破灭具有本质的不同，中国房地产市场是在我国作为发展中国家，经济、社会处于快速发展过程的背景下同步发展的，是以满足居民的居住需求和提升居住环境为首要前提的，因此中国房地产业的飞速发展有其客观合理性。

　　其次，从房地产市场的发展现状来看，在经历了2010年以来几轮调控之后，投资和投机性需求基本退出，目前市场上绝大部分是真实的居住需求。年初以来房价上涨动力总体上减弱，但除个别城市房价较大幅下跌外，绝大部分城市价格基本平稳；商品房销售面积有所下降，但仍处于近几年同期的高位；房地产投资增长乏力，但仍保持15%以上的较快增长。

　　第三，从房地产市场的供求结构看，房地产业的短周期通常为2-3年，在经历了2012年下半年至2013年的强劲反弹后，目前处于库存上升、行业整体下行的阶段，相当部分城市处于供大于求的状况。下一步，随着房地产企业随行就市调整开发经营进度，目前库存高企的状况将逐步缓解。长远来看，在我国全力推进城镇化的进程中，每年约有两千万农村居民向城市转移，按目前的平均居住水平推算，每年大致需要新增房屋6 亿平方米以满足城市新进入者的需求，而我国每年完工的住宅面积最多不超过8 亿平方米。除了城镇化带来的新增需求之外，城市现有居民的改善性需求也不容忽视。

　　本轮房地产市场调整的深层次原因

　　本轮房地产市场调整与以前历次调整的一个显著区别，在于本次调整并非政策调控引起，而是宏观经济环境变化、货币政策调整以及房地产市场自我调整的结果。

　　其一，经济增长放缓带动房地产市场降温。房地产市场的发展与中国经济增长相互促进，互为因果。房地产投资在我国固定资产投资中的比例超过20%，房地产投资对于以投资为主导拉动经济增长的中国经济而言举足轻重。2013年以来，中国经济进入换挡期，经济增长从10%左右的高速增长阶段向7%左右的中高速增长阶段转换，经济运行向增长速度“下台阶”、增长质量“上台阶”的新常态过渡。在这样的总基调下，中央对于经济增速的整体回落表现出相当的定力，对作为经济重要支柱的房地产市场降温也体现出足够的容忍度。因此，缺乏行政手段支持，只能遵循市场规则的房地产行业面临自然“减速”的趋势。

　　其二，货币信贷政策变化引起房地产市场降温。新一届政府上任以来，宏观调控思路发生根本转变，从过去事实上宽松的货币政策转向中性偏紧，不会为了刺激经济而过度放宽流动性环境。与此同时，去年四季度以来房地产信贷政策明显收紧，北京、杭州、南京、济南等城市相继取消首套房八五折优惠利率，上调至基准利率甚至上浮。同时，商业银行对房地产开发企业的融资也明显收紧，年初以来房地产企业资金状况明显恶化。

　　其三，房地产市场自身需要消化、调整的过程。从全国的总体情况看，房地产市场前些年的快速发展释放了大量刚性需求，在投资、投机需求受到政策严格遏制的情况下，国内部分地区尤其是三、四线多个城市都呈现出供大于求的状况。根据易居房地产研究院对全国35个重点城市的统计，2013年35个城市中有23个城市的商品住宅年度新增供应量大于年度成交量，呈现出供大于求的特征。对于过剩的库存，需要一定的周期进行自我消化和调整，从而达到新的市场均衡。

　　房地产市场下一阶段走向

　　在经济增长总体放缓的大背景下，中国房地产市场告别了飞速发展时期，房地产业野蛮生长的时代已经结束。全国各地楼市都火爆、所有楼盘都热销、所有房企都赚钱的日子一去不返，即使基本面最好的一线城市，也将面临不同年份投资时机好坏的差别。但也要看到，房地产市场本身并不存在全局性的泡沫，全国范围内不会出现供求严重失衡的局面，房价不存在全面暴跌的基础。近两个月房地产调控政策呈现一定的放松迹象，部分城市放松了限购，放宽了购房落户规定，房地产信贷政策也有放松苗头，对下一步房价形成支撑。总体来看，未来几年中国房地产市场的发展速度将较前些年放缓，房价将总体呈现平稳、慢涨态势。

　　具体来说，房地产市场将表现出以下特征：首先，全国房市“同涨同跌”的格局结束，“分化”成为市场发展的关键词。一是不同城市之间明显分化，房地产市场的调整幅度不同。城市之间的分化，与城市经济、产业结构、人口结构、居民购房能力、市场供求等有着密切关系。在经历了2012-2013年的飙升之后，一线城市房价短期将趋于稳定或短暂、小幅回落，中长期仍将缓慢上涨；二线城市根据各自的经济结构、人口结构和库存状况，房地产市场的调整幅度差别较大，但大部分城市房价将保持稳定或慢涨；三、四线许多城市由于需求相对较小、供给较大而面临较大的去库存压力，同时，这些城市的投资、投机需求因没有出台限购政策而未完全出清，房地产风险相对较大，市场调整的幅度较大，周期较长，个别前期价格上涨过快、严重供大于求的城市将迎来房价的深度回调。二是房地产行业面临分化，行业整合将加剧。在接下来的调整中，众多开发企业将有所分化，行业集中度提高。行业龙头、自有资金充裕、产品结构多元化、土地储备和结构合理的企业将表现出较强的抗风险能力，并将迎来规模扩张的契机，而规模小、激进扩张、负债率高企的企业则经营困难甚至破产倒闭，或成为大型企业的兼并对象。

　　其次，房地产市场的发展重点从“温饱型”向“小康型”转变。中长期来看，随着我国经济社会发展不断进步，居民收入水平和生活质量提高、家庭结构变化以及房屋折旧，房地产市场的发展重点将从以满足基本住房需求为主向以提升住房品质的改善型需求逐渐过渡。市场需求将更加注重房屋品质和居住的舒适度，改善型住房具有很大的发展空间，面积较大、户型结构合理、房屋品质上乘、环境配套成熟、物业服务和维护到位的房屋占比将逐步提高。此外，随着我国进入老龄化社会，老年人口数量迎来持续、快速增长，硬件设施完备、生活医疗配套成熟、居住环境安全宁静的养老地产将成为中长期的发展热点。

　　(樊志刚系工商银行总行城市金融研究所副所长，李露系工商银行总行城市金融研究所分析师。本文仅代表作者观点，与所在机构无关)