证券时报网(www.stcn.com)07月04日讯

　　高盛集团中国投资管理部副主席哈继铭7月4日在博鳌21世纪房地产2012年年会中表示，买房不如买房地产股和债，房地产没有升值，而很多房地产股票涨了很多，眼前交易量的上升，也从一个方面否定了一种说法，就是有人担忧房地产开发商资金链要断裂。

　　以下为哈继铭在博鳌21世纪房地产2012年年会演讲实录：

　　首先感谢论坛的邀请，今天上午听了三、四个小时，听到的观点悲观的居多。我觉得现实的情况没有这么糟糕。我想利用15分钟的时间谈谈三个方面的问题，第一是欧洲的债务；第二中国经济，以及经济放缓过程中我们的机会；第三，结合今天的主题谈一下房地产。

　　上个星期五的欧洲峰会结束后，各国的市场出现了明显的“小阳春”，出现了振奋。到底欧洲经济取得了哪些进展，我们应该如何认识进展，是不是从根本上解决了欧洲的问题。

　　简单概括的来说，上星期五的欧洲峰会取得的进展是长征途中的重要一步，但绝对不是“大跃进”式的解决根本性的问题。具体来说提出了银行业的联盟，包括泛欧地区银行业的统一监管以及欧盟对于银行的援助，可以直接的进行，而不是通过各国政府，如果通过各国政府的话，等于是拆东墙补西墙，国家欠了这笔钱之后通过银行进行援助，现在是绕过欧盟，直接对银行进行援助。

　　援助是带有附加条件的，现在来看，这些附加条件略微的放松，附加条件的放宽使得援助变得更加的可行，援助的资金不再具备优先权了。之前是购买了欧债和国债，如果一个国家债务出现问题，优先受偿欧债，其他国家的债务就会受到损失，现在这一点解除了，不享受优先受偿权了。

　　会议也没有提出财政的问题，也没有提出泛欧重返的问题。欧盟关键的问题是有统一的货币，没有统一的财政，设计上出现了问题。

　　欧洲的问题如何解决似乎大家看到的都是摸着石头过河的解决方式，缺乏顶层设计，这也是中国的问题。市场没有看到让它能够信服和相信，切实可行的解决方案。我觉得可以大胆的猜测未来的解决方案，有人认为欧元区会解体，这种猜测有什么意义。

　　我们回顾过去几十年期间，不少国家和地区之间出现金融危机，爆发问题的根源在哪里，最终解决的途径是哪些再来参照欧元区出现的主权债务的问题，他们是否有能力借鉴和参考过去国家解决问题的路径。

　　简单的来说分为三类的问题，一类是三、四年前美国爆发的金融危机，主要的根源是经济过多的透支了房地产的需求。尤其是杠杆型的产品，给予低收入者购房的杠杆型的产品出现了问题，因此在金融领域引起了连锁的反映，导致问题的出现，解决问题的途径，美国是果断的通过联邦政府对于金融企业的注资，将企业的债务问题部分转嫁给了政府，因为政府可以收税，但是企业不可以收税，政府可以印钞票稀释债务，但是企业不能。这样的政策就是救企业不救政府。

　　1998年亚洲金融危机，这些国家实行固定的利率，出口抑制，进口大幅度的上升，外汇储备逐渐的消失，市场对这些国家的汇率表现为不信任，他们的解决办法是通过汇率的大幅度的贬值解决竞争力，偿还透支。通过多年顺差的提高，偿还自己的债务。

　　第三个途径，是不是有国家和地区，问题出现之后，汇率也保持稳定，最后走出了危机，这就是1997年之后的香港，香港靠的是什么

　　香港考的是缩减内需和通缩，裁员和降工资，CPI和房价都下降了百分之几十，这三个途径，欧元区是否可以遵循，第一条途径要有联邦政府救助各个地区出问题的企业，看来欧元区没有财政联盟是无法做得到的。

　　第二个问题，不是贬值20%到30%，而是贬值几百倍，例如印度尼西亚的贬值就是几百倍，欧元区有的国家还是没有问题的。

　　第三个途径是巨大的财政实力，香港的情况，多年来一直是财政的顺差，因此金融危机的时候，可以通过社会保障网覆盖，覆盖弱势群体，现在欧元区国家本身的财政已经是焦头烂额，根本没有能力再执行紧缩内需的同时援助弱势群体，这三条道路似乎每一条道路都走不通。

　　最终的途径就是三条路径的组合，某些发达的欧元区国家，要承担调控的成本，有的国家需要汇率大幅度的贬值，如果呆在欧元区的话，就是用缩减内需的办法进行调整，退出的话就不用说了。

　　目前来说，没有看到具体和切实可行的方案，因此我认为欧洲的问题是任重而道远的。

　　另外说一下中国的经济，我想分短期和长期两个方面来说。

　　短期我并不悲观，因为我们看到中国经济在一季度8.1%的增长之后，二季度很多领先指标显示经济指标进一步的放缓，无论内需还是外需，很有可能二季度的GDP在8%以下，我相信会促使政府有更大的决心提振经济，尤其是六月份通货膨胀有可能达到2.5%以下。这样为货币政策的进一步放松，为财政政策的进一步放松提供了空间。

　　中国尤其是面临着外需走弱，尤其是下半年来自于美国的外需进一步的疲软，所以比较稳定的增长需要更大的力度来拉动，包括房地产。

　　从中长期来看，我们现在面临的是一个经济增速放缓的，因为经济的基数很大，人口红利也不像以前那么的大。我们未来靠出口靠投资这两驾马车推动经济是不现实的。但是更多的增长支点将落在消费上面，这种消费更多意义上是体现在消费的深层次上，而未必是消费的扩大。现在谁家还吃不饱，穿不好，该买车的也买了，买房房的也买了，目前房价也下跌了20%，但是仍然有人再购买房屋。现在大家关注的是饮食安全、穿戴品牌、座驾豪华这一类消费趋势将来会长期的推动经济。在这个层面上我们应该多关注一些食品饮料行业，尤其是让大家吃得安全、吃得放心、吃得健康的食品行业，相应的农产品 行业也有去大的增长潜力。

　　另外就是中高档行业，也就是奢侈品行业，随着中国中产阶级不断的诞生，对于高品质、国际品牌的需求，现在大家也看到消费者到境外购买的品牌和产品，无论是包还是首饰、化妆品和汽车，这些需求依然是刚刚开始释放，将来会有更大的发展潜力。

　　除了衣食住行之外还有一种消费，是我们多年来一直比较薄弱的消费，就是精神层面的消费，我们现在从物质消费向精神层面消费转移，比如说文化、娱乐、旅游、甚至于理财。中国文化娱乐方面的消费是非常的薄弱。这一点从中国的口头禅就可以知道，中国见面就是问“吃了吗”，外国人见面都是，哪一场球看了没有，哪一场电影看了没有，所以我们的收入增长到现在的水平，要向精神层面迈进。

　　还有就是理财需求，中国老百姓为什么大量的买房子，因为其他的投资需求太狭窄了，投股票波动比较大，所以所有理财的工具都集中到买房上面。这样将来房地产尽管还有比较长的增长空间，但是房价像过去十几年大幅度增长的和发展的态势基本上已经达到高峰，所以大家对于其他的投资渠道会更关注，尤其是推动人民币国际化后，理财不仅在国内投资，还可以到国外投资，通过温州试点等等方式会使得中国的投资者分享全球经济的增长机会。

　　最后谈一下房地产，房地产想说四句话，第一我想对研究者说一句话，库存大小与地产复苏不相矛盾，美国现在的房地产库存量很大，但是地产已经开始复苏，为什么？虽然目前库存是集中的，但是美国的库存比中国还要大。很多地方确实是房地产积压很多，但是这并不妨碍房地产在其他城市的上升，总体的房价还是上升未必是下降，因为这种库存是无效库存，会被将来的需求所消化掉。

　　我想对政府说一句话，我们不应该鼓励首次购房者，也不应该一味的打压投资者，美国的房地产泡沫的教训其中之一的教训就是房地产购买多为低收入者，房地产改革到现在已经14年了，如果到现在一栋房子都没有，就是低收入者，一味鼓励低收入者，给他创造条件买房，不应该是一个很明智的做法。

　　第二，我们也不要一味打压投资性需求，因为所有的房子都是用来自住的，那么租赁市场怎么办？那没有租赁的市场是不健全的不完善的，也无法长期发展的。

　　第三，我想对投资者说一句话，买房不如买房地产股和债，这句话其实我在去年初的时候跟潘石屹在“上海头脑风暴”的会议上就说过，现在房地产没有升值，而很多房地产股票涨了很多，眼前交易量的上升，也从一个方面否定了一种说法，就是有人担忧房地产开发商资金链要断裂。