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张宏伟:美国加息 在中国买房的机会来了

http://www.sina.com.cn  2016年12月15日 11:07  新浪财经微博

  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 张宏伟

  当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时,美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大,甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况,部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

张宏伟:美国加息在中国买房的机会来了

  北京时间12月15日凌晨3:00,美联储公布利率决议,将联邦基金利率提高25个基点,美联储利率决定上限为0.75%,下限为0.5%。这 是时隔几乎整整一年之后,美联储又一次加息。加息的结果并不意外,更重要的是,美联储决议声明:预计2017年加息三次!并预计未来加息路径更迅速,上调 长期联邦基金利率预期0.1个百分点,至3.0%。决议声明获得一致通过。

  从全球经济形势来看,美国大选后美元进入加息通道,全球货币瞬间暴跌!英国“脱欧”后欧盟“黑天鹅”事件频现,欧日继续量化宽松,“金砖国家” 经济发展仍然面临困境,经济形势日趋复杂。此时,对于中国经济及楼市来讲,美元加息就是一个“黑天鹅”!那么,美元进入加息通道对于中国楼市影响如何?

  影响之一:美元进入加息通道,国内资金还会继续“外逃”,对中国已经处于逐步降温的楼市来讲是“利空”。

  美元进入加息通道后,全球资本也会向美国流动,对于中国来讲也是如此,资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例,两年前(截至2014年3月 底,我国外汇储备余额为3.95万亿美元,居世界第一),中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右,然而,自2014年6月份美国开始提出货币正常化议 题之后,中国的外汇储备大幅减少,截止2016年12月,已经降低至3万亿美元左右。

  当未来1-2年美元进入加息通道之后,预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明,未来国内资金还会继续“外逃”,那么,这些资金逃到哪里?显然,转向美元资产或房产。这对中国已经开始调控并且逐步降温的楼市来讲是“利空”。

  影响之二:美元进入加息通道,全球资产配置方向转向美元资产或房产,中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。

  美元进入加息通道,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,美国房地产市场更加具有投资价 值。在此市场背景下,美元定价资产处于升值过程中,而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期,中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与 投资价值,最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。

  影响之三:美元进入加息通道, 国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,同时,因为人民币贬值将使房企仍然面临不少汇兑损失。

  随着人民币汇率不断下跌,以美元债为首的公司海外债券,因人民币贬值而成本不断提高。而且美元进入加息通道后,人民币预期贬值还将持续,这意味着这些债券的成本还将持续上升。

  比如,身负美元债的房企因汇率因素损失惨重,以中国恒大为例,上半年净利润为20.17亿元,而因汇率变动的损失高达15.7亿元。其他上市房 企也因为汇率因素有不同幅度的损失,其中融创中国因汇率变动损失3.76亿元,碧桂园对冲掉1.17亿元后,仍旧损失2.64亿元,雅居乐这一损失为 3.57亿元,其同期净利润为10亿元,同样不可小觑。

  另据彭博统计,2015年全年房地产企业因为汇兑损失超过120亿元,其中恒大、雅居乐、碧桂园等美元债额度较大的房企损失均超过10亿元。2014年房企汇兑全部损失仅为12.7亿元。

  从未来发展趋势来看,由于预期人民币汇率将继续走低,美元债的成本还将持续走高,预计2017年汇兑损失还将继续大幅度增加,这使得一些房企为 了降低成本不得不选择提前赎回,从2015年下半年起,房企开始密集赎回美元债,一些房企选择发行国内公司债,也有一些房企以新债替代利率较高的旧债。

  影响之四:美元加息加速国内楼市调整,楼市“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”,市场集中度加速特征将更加明显。

  从2016年房企总销金额来看,万科、恒大、碧桂园三家房企2016年销售金额预计达到1.2万亿左右,预计占到全国行业市场份额的 12-15%,市场集中度越来越高。同时,从目前行业竞争格局来看,2016年销售金额超千亿的房企达到11家,千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商 系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不 示弱,比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权,2016年销售业绩实现跨越式增长;融创也积极推进并购,近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权,积极进行规模化扩张。

  美元进入加息通道后,国内资本继续外流,而国内资本市场环境日趋从严(2016年11月M2同比增长11.4%,增速相比上半年最高值13%以上大幅回落,对楼市来讲,银监会、证监会已经收紧房企融资渠道),这样的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。

  随着2017年年中楼市进入新一轮市场调整期,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则 成为逆势发展的机会,尤其是对于大型品牌房企来讲,会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。

  影响之五:经济危机周期与中国房地产调整周期叠加,美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大,部分城市房价或将暴跌。

  按照经济周期来看,我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期,前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、 1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面,再往前不必多言,也大 体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律,也就意味着2017-2018年左右中国经济将面临新的底部。

  从本轮商品住宅市场趋势来看,北京、深圳、合肥、苏州、南京、厦门等23个城市在今年10月初集中发布调控政策,随着市场大检查拉开帷幕,从典 型一二线城市来看,10月份以后的商品住宅成交量也确实出现30-50%不同程度的下滑,上述城市商品住宅市场率先出现成交量的调整。

  从2017年来看,上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段,量和价格势必会损失一个指标,由于春节后的集中推盘期在4月下旬以后,即使 5-6月出现一波成交量小高峰,但是,从整体上来看,上半年交易量势必会首先出现下滑,“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。进入三季度,从量和价格两个 指标上来看,由于上半年损失了量,下半年势必会冲刺销售业绩,再加上下半年房企2015年下半年以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力,房企的资金 链趋紧,预计从三季度个案开始出现下跌,整体市场会出现降价的趋势,价格的指标发生变化,下半年总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一 直会持续到2018年的上半年。

  由此我们发现,由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期,届时,市场将进入深入的调整,这对于房地产行业来讲是一个艰难 的挑战。尤其是当美元进入加息通道之后,一方面国内资本继续外流,另外一方面国内经济状况并不理想,货币政策继续宽松的空间并不大(2016年11月M2 同比增长11.4%,增速相比上半年最高值13%以上大幅回落),对楼市来讲,银监会、证监会已经收紧房企融资渠道,房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来 1-2年将面临资金兑付的压力。

  至此,我们可以预期,当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时,美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大,甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况,部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

  因此,对于房企来讲,总体上,2017年上半年应未雨绸缪提前跑量,争取更多的策略调整“窗口期”,防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问 题。到了下半年,房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成,同时,因为市场低迷期地价相对合理,房企可以选择核心城市进行拿地布局“换 仓”,调整城市布局,争取城市优质土地资源,争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。

  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 张宏伟

  (本文作者介绍:同策咨询研究中心总监张宏伟)

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