证大房产南京项目涉嫌违规操作被问讯调查、曾陷92.2亿元地王款困局

　　扩张无力或因受累“地王” 证大房产陷“退市”传闻

　　石英婧

　　1月21日，一条关于上海证大集团退出房地产行业的新闻引起业内轩然大波。盘点近两年来有关上海证大房地产有限公司的报道，“受累地王”“销售迟缓”“评级负面”等词汇出现频率很高。

　　近日，位于南京市高铁站旁边的证大喜马拉雅中心项目更是因为在没有领取销售许可证的情况下涉嫌“违规认筹”而遭到了南京市住建委的问讯和通告。

　　《中国经营报》记者了解到，南京证大喜马拉雅中心从2014年9月份左右开始宣布10月开盘的消息，期间历经数次开盘预告至今迟迟还未开盘。“开盘早晚现在我也不关心了，我现在就关心当初我交的‘认筹金’之后会不会有下文？项目销售许可证一直没有拿到，那我们当初交的‘认筹金’怎么办？”曾在南京证大喜马拉雅中心咨询购房的周宇(化名)说。

　　对此，南京市住建委产权市场处商品房管理科相关负责人表示，部门已经分别于1月5日、11日对南京证大喜马拉雅中心进行调查问讯，目前项目中心已经给监管部门写了承诺书，停止一切有认筹痕迹的违规操作行为，并对于其今后房产销售方面提出了更规范的要求。

　　截至记者发稿时，上海证大房地产(00755.HK)股份停止买卖的原因证大集团方面还没有披露。从1月21日公司宣布停牌至今，关于证大集团退出房地产的新闻层出不穷。记者数次联系上海证大房地产公司方面，暂未收到回复。有业内人士分析表示，若此举属实，只能说明近年来在房地产行业数度为“地王所累”，并历经资金链紧张难关的证大集团或许真的在房地产市场拓展上有心无力。

　　打擦边球，涉嫌违规认筹

　　南京证大喜马拉雅中心原定的开盘日期是2014年10月份前后，从2014年9月开始就已经开始认筹。南京当地房产网站上还显示着项目数次宣传开盘的消息。从2014年10月推迟到11月、12月直到近期的2015年1月。

　　周宇告诉记者：“当时我来项目看房，项目置业顾问就推荐我办理认筹，让我到指定银行的网店去办理预存，然后项目置业顾问会给我标明相应的号码，那个号码就是我的认筹号。他们说这样子就可以为我们预留房源了，还能享受一些优惠。”

　　根据住建部53号文件中《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题》中规定，未取得销售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预付款等性质的费用。

　　对此，南京市住建委商品房管理处相关负责人告诉记者：“说其是公开认筹，也不准确，因为无证销售行为的认定必须要有合同或收据等证明，或者其他的辅助证据。而这个项目的做法恰恰很隐蔽，让购房人将存款存入自己账户，一切为口头协议。得知南京证大喜马拉雅中心涉嫌无证认筹之后我们分别于2015年1月5日、11日来到项目所在地调查问讯。目前调查显示项目是打了违规认筹的擦边球，但这样的行为也是我们所不允许的。让购房者将钱打到指定的银行账户并给予凭单以便开盘后购房使用，指向性很强，有违规操作痕迹。所以，我们迅速责令项目停止这种行为。”

　　1月14日，项目置业顾问非常小心地表示：“我们项目还没有拿到销售许可证，您可以先看看样板房简单了解一下。”

　　对于项目此前涉嫌违规认筹的情况，记者致电项目企划部门相关工作人员蔡先生，他否认了此前项目存在违规操作行为，对于记者反映的业主存钱领认筹号的说法，他表示“不存在”，并说项目在等销售许可证出来后售卖。

　　噱头宣传猫腻多

　　记者于1月14日下午来到证大喜马拉雅中心售楼处，远远望去项目的巨幅海报非常显眼。而“首付5万元起，开盘特享”的字眼更是用特大号的字体标明。但记者在进入售楼处咨询完项目了解到，每平方米均价1.7万到2万元之间的精品酒店公寓总价最低也要70万元左右。按照40年产权的公寓来算，一套70万元的房子首付也至少要30多万元。而对于项目“最低首付5万元”的宣传，其内部人员解释说其实是首付一成，剩余首付款要购房者半年内补齐。但即便如此，项目也找不到如此低价的房子。

　　熟悉南京房地产市场的业内分析师李坤表示：“因为证大喜马拉雅中心售卖的精品公寓只有40年产权，需要付至少五成首付，那么项目所宣传的‘一成首付’我分析应该是开发商自己垫付的，或者是找一些机构去协助垫付的。然而如此操作，为购房者垫首付，从而使本来不符合贷款条件的人贷到款，是违反相关监管部门规定的。”

　　“据我了解，这样‘一成首付’的宣传噱头在南京很多开发商这里都有，但如果被相关部门调查出来，那么相关有牵扯的银行或者金融机构难逃其咎。不仅如此，对于购房者来说，这样的‘一成首付’仅仅是看上去很美，如果真的是自己经济实力不行如此仓促卖房，也会加重其后期的付款压力。到头来如果真的负担不起，那承受的损失将是非常巨大的。”李坤补充说。

　　不仅如此，相关政府部门的监管人员提醒购房者，若是在项目还未取得销售许可证的情况下就进行认筹，那么此前楼盘宣传的得房率、容积率等规划、土地情况来不及与房产部门预售许可证上公布的情况相印证，就容易出现楼盘前期承诺与实际不符、购房人退房要损失定金的情况。

　　停牌或为“退市”？

　　据1月21日消息，上海证大房地产股份于下午3时14分起短暂停止买卖，股份停牌前升33.577%，报0.183元。

　　就在停牌前的几个小时，有媒体宣称，证大集团董事长戴志康宣布集团将主攻互联网金融，退出房地产开发，但强调，不会变卖资产。同时，戴志康也解释说“意思就是不再追加新的投资，老项目还是要做完的”。

　　该公司2014年中报显示，证大房产资产总值199亿港元，现金流13.5亿港元，而截至2015年1月20日收盘，公司市值却仅仅只有20.38亿港元。

　　据了解，目前证大房产主要涉足商业地产居多，旗下主要拥有包括上海大拇指广场、喜马拉雅中心，青岛大拇指广场，南京大拇指广场，扬州商业项目等12个商业地产项目。住宅方面，有上海九间堂、南京九间堂以及河北、内蒙古等项目。

　　对于公司“退市”传闻，江苏证大商业文化发展有限公司相关人士称，对于“退市”一事并不知情，但其表示，三个项目目前都处于正常运作状态，未出现异常。此后，上海证大房地产公司南京方面做出了四点公开官方回复——“感谢业界关注”“相关信息正在了解”“九间堂开盘两个月销售15套”“欢迎莅临三个楼盘参观”。

　　对此，有业内人士分析表示：“证大集团近年来开展多元化发展战略，并一度在一二线城市拿下地王，被业内称为‘蛇吞象’。毕竟其实力不足以支撑其在房地产行业内高举高打，所以近两年有关公司为地王所累的消息非常多，在进军地产领域高调拿地的上海证大房产有限公司运营得也比较吃力。在退市传闻之前，还有传闻说证大集团掌舵人戴志康可能把全部房地产资产，包括上市公司、名下土地等转卖了。”

　　上海易居研究相关分析师表示：“对于目前房地产市场的扩展格局看，如果在土地市场的扩张上没有优势，那么未来持续的盈利增长可能会戛然而止。尤其对于证大这样的地产商而言，基本属于中小型房企，虽可以在优质地段做项目，但在产品大规模扩张方面是有心无力。所以此次逐渐退出房地产板块的一说，本质上就说明其在传统地产开发业务方面缺乏一个有力的企业能力支撑。”