浙江广厦悔棋：房地产，不玩了！

　　时代周报记者 杨静 发自杭州

　　距杭州市中心约20公里的余杭星桥开发区内，矗立着一座按1∶3比例仿法国巴黎埃菲尔铁塔修建的铁塔。这座铁塔的所在地，就是号称“天堂都市，东方巴黎”的广厦天都城。这里是浙江广厦（600052.SH）董事局荣誉主席楼忠福扬名立万的重要战场。

　　1999年4月，这个规划占地6579亩，规划容纳10万居民的超级大盘，甫一问世，即成为浙江省最大的城市综合开发项目，并以首家卫星城市建设示范项目的名义获得建设部的审批。彼时，广厦天都城的名气如日中天，铁塔和大批的法式建筑，一度成为余杭的地标。

　　只是，历史的车轮正碾出不一样的痕迹。开发15年之久，广厦天都城仅完成规划开工一半左右，入住居民仅约十分之一，这将重金投入开发的浙江广厦拖入泥潭，并成为后者退出房地产的催化剂之一。

　　2015年8月17日，浙江广厦宣布，拟用三年时间退出房地产业，转向影视文化行业。就在14年前的2001年11月，这家作为中国建筑行业的第一家上市公司还曾壮志凌云宣告，实现公司主营业务由建筑施工向以房地产为主的战略转型。

　　退出房地产，被外界视为浙江广厦的又一重大变故。就在去年底，楼忠福被中纪委带走协助调查，至今未归，这也曾被看做是浙江广厦大厦坍塌的象征。

　　人民日报社旗下《中国经济周刊》今年7月刊发的《楼忠福的红与黑》报道披露，在过去的30年中，楼忠福织就了庞大的政商关系网，其政界资源也由东阳市而金华市，由金华市而浙江省，由浙江省而延至省外，直至攀上更高级别的“朋友”。

　　在浙江广厦官网上，至今还贴有楼忠福的一段话：“来到广厦，你一辈子都得登山，而且心中一定要登更高的山，它使你不断向上攀登，使你抬起头来就能看到前进的方向”。放置当下，何处又是广厦下一座山？

　　沦陷天都城

　　这里曾洋溢着的法式浪漫和理想主义味道，是业主张梦（化名）选择置业在天都城的关键。她还清晰记得2007年12月22日圣诞节前铁塔的亮灯仪式，“那晚，塔身三部分的变化灯光和塔顶的旋转照射灯，照亮了整个夜空”。

　　灯塔的光芒终究被黑夜吞噬。2010年，刚搬进新家后不久的张梦，开始经历巨大的心理落差：

　　就在这一年，与天都城接壤的临平新城正式开启轰轰烈烈的造城运动。这里迅速崛起的高密度楼盘与动辄百万平方米量级的新兴商圈，正以十余倍的面积迅速包围了旧有临平镇中心。隔壁厢的天都城，却是一幅萧条景象。

　　“广厦就是天都，天都就是广厦”，浙江广厦老掌门人楼忠福曾这样评价，天都城的成败，关系着广厦的命运。

　　从2000年立项，2001年动工，天都城走过整整15年造城之路。2005年，天都城庞大的造城计划曾一度停滞不前，资金注入不到原计划的10%。彼时，天都城项目内拿到土地证的地块不足2000多亩。

　　时任广厦天都城集团董事长兼总经理何勇曾对媒体叫苦，天都城的确遭遇过土地以及资金等瓶颈，而最大的瓶颈则是没有政府部门控规的支撑。以企业为编制主体的修建性详细规划，因不能很好地和城市总体规划有效衔接，无法在开发建设过程中和建成后界定企业与政府的责权，严重制约了天都城的开发和建设。

　　浙江广厦在天都城项目上几乎投入了全部的自有资金和融资，但时至今日，天都城仅仅开发一半左右地块，当中的商业综合体至今未动工，入住居民也仅约规划的十分之一，这甚至让它背上“鬼城”之名。

　　时代周报记者按照浙江广厦2014年年报数据统计，天都城大项目内共有9个楼盘，已竣工1个，新建2个，在建6个，库存情况不容乐观，其中，已经竣工的天都温莎花园项目还有17661平方米未售，未去化率近30%。在建的天都爵士花园、天都蓝调公寓、天都紫韵公寓剩余可售面积分别为34846、35047和41163平方米，未去化率分别约25%、22%和30%。

　　此外，天都城内尚有上豪庭、苏荷花园、宾果公寓、枫桥公馆和爱丽山庄二期5个楼盘未领预售许可证，这些项目合计总建面高达726249平方米。

　　“天都城早期拿地记录查不到，比较难衡量浙江广厦的财务成本，” 浙江中原战略投资部相关分析认为，相比10年前的高调亮相，天都城眼下的售卖比较吃力。

　　事实上，天都城近年来售价未升反降，蓝调公寓、紫韵公寓的售价已从2013年开盘之初的8000元/平方米降至7000元/平方米，而爵士花园的如今售价仍停留在2012年10月份的7000元/平方米水平。杭州消息人士张强（化名）对时代周报记者透露，天都城项目将打折降价出售。

　　2015年8月22日，时代周报记者来到天都城项目现场，地标铁塔早已锈迹斑斑，塔下杂草及腰。号称天都城最繁华的香榭丽大街上，人迹罕至，已关门的商铺门面上蒙着厚厚一层灰。在建地块施工现场里，只有零星几个工人在作业，大型吊车在停摆。

　　“在这里生活，需要勇气。” 张梦对时代周报记者说，开发15年之久，天都城仍旧和它原规划的配套短兵相接，该有的地铁站点等配套至今杳无音讯。眼下，浙江广厦退出房地产的公告出炉，张梦等一大批天都城业主陷入了焦虑，他们担心开发商说好的配套，从此就将作罢。

　　时代周报记者来到天都城售楼处，相关负责人告知，“天都城内在建项目将交予浙江广厦旗下子公司继续经营，不会影响项目建设进程。”对于降价销售之说，对方不予置评。

　　广厦滑铁卢

　　在无底洞般的天都城项目上，浙江广厦陷入“继续开发找死，不开发等死”的进退维谷，更是错失了2003年开始的房地产黄金十年，再难崛起。

　　楼忠福此前坦承，天都城造城计划对广厦造成的最大冲击，就是在资金方面，“原来计划回笼的资金没有回来，连锁反应，难免乱了方寸。”

　　事实上，当天都城的宏伟计划还在脚手架上时，楼忠福面临的考验就已经发酵。

　　2003-2006年间，浙江广厦饱受资金压力，向银行贷款额从40多亿元猛增到80多亿元。随着银行贷款收紧，浙江广厦转向高成本的民间借贷资金，高峰时民间借贷资金近10亿元。连环作用下，2006-2008年间，浙江广厦走在资金链断裂悬崖边。

　　近些年楼市不景气，也催化了浙江广厦亟待摆脱房地产包袱。近年财报数据显示，自2009年达到43.9亿元的历史最高营收后，浙江广厦随后几年业绩便连续下滑。2012-2014年，浙江广厦的营收分别为15.2亿元、19.2亿元、17.6亿元，不足高峰期的一半，主业房地产净利更是下滑严重，一度亏损，2014年房地产销售收入15.75亿元，同比降1.48%，2015年一季度净利亏损7461万元。

　　除天都城外，时代周报记者发现，浙江广厦在杭州主城区几乎没有开发的项目，零星开发的个别楼盘也是远离主城区，多年来，浙江广厦鲜有出手拿地。时代周报记者从浙江省国土厅网站查询发现，浙江广厦最近一宗拿地还是在2012年，且是一宗商业用地。

　　对于浙江广厦退出房地产来说，可能不能仅仅以利润下滑来解释。楼忠福的变动，或许直接加速了浙江广厦与房地产的告别。

　　2014年12月31日，楼忠福被纪委带走协助调查消息传出。据《中国经济周刊》报道细节，2014年12月27日中午，楼忠福搭乘的从广州飞往杭州的航班在萧山机场落地，空姐拉上头等舱门帘，请经济舱的旅客稍等5分钟。楼忠福在廊桥下被中纪委工作人员带走。

　　浙江广厦董事会办公室人员回应时代周报记者称，外界关于公司退出房地产业的各种原因猜测，一概不作评论，一切进展以公告为准。

　　对于退出房地产，浙江广厦在前不久的公告里给出了“三条腿走路”的方案：对于存量项目，加快项目去化，尾盘项目清盘后注销项目公司；对于尚未去化项目、在建及待建项目，采取包括但不限于按市场价转让、资产置换等方式出售给控股股东及其关联方或非关联第三方；此外，还有其他符合上市公司法律法规规定的方式。

　　完成这条退出方案，浙江广厦给出的时间表是3年内。它转型的第一步，则是影视文化产业，称该产业盈利能力和发展空间较强，符合上市公司发展的新产业方向。

　　2014年年报显示，房地产销售占到浙江广厦总收入比例的88.88%，但其毛利率却仅为21.24%。相反，影视收入虽然只占集团收入的1.11%，毛利率却在56.58%，位列所有收入毛利率之首。

　　资本故事会

　　涉足影视业，不排除是为楼氏家族的传承考虑。

　　在浙江商界，楼忠福是传奇式人物，曾被看作为浙江第一代企业家的样板人物。他的人生轨迹，包括起步早、起点低、个性强，爱走政商关系等关键词。他喜欢制定规则，信奉它，并坚定不移地执行，以此维持广厦王国的秩序。

　　一年前，楼忠福曾筹划了“饭店换影视”的关联交易。2014年6月18日，浙江广厦曾公告称，公司拟将持有的浙江蓝天白云会展中心96.43%的股权，杭州华侨饭店90%的股权与卢英英、卢纲平持有的东阳福添影视100%的股权进行置换，正式涉足影视行业。对此，市场指责浙江广厦“贱卖资产”。值得一提的是，虽然福添影视是2009年新成立的公司，但浙江广厦早在1995年就已进入影视行业。

　　据时代周报记者盘点，浙江广厦上市18年，董事长换了8位，包括楼忠福、楼江跃、彭涛、杨玉林、杜鹤鸣、楼明、张汉文，最近4年，更是平均一年更换一次董事长。

　　2002年，在楼忠福萌生退意时，28岁的长子楼明首次担任浙江广厦控股总裁，而浙江广厦董事长一职则由次子楼江跃担任。2006年，楼明将总裁职位交还楼忠福，专任广厦建设董事长。2010年，楼江跃辞去浙江广厦董事长，专任广厦控股董事局副主席，同年，楼明上调广厦控股，再次出任总裁及董事局副主席，至此，楼明基本接管了家族企业。

　　楼忠福对很多家族基业不能常青的症结总结为分权问题。此前，楼忠福将前浙江证监局局长王宝桐引入广厦控股，委以总裁重任，而并没有让次子楼江跃担当，一度被媒体解读为“可谓良苦用心”。

　　“现在，楼忠福自己被纪委带走协助调查，大儿子楼明必须坐镇，宣布转向影视行业，也是为了稳固公司。”浙江当地不愿具名分析人士李海（化名）对时代周报记者透露，目前，楼明的妻子卢莹莹就担任着华新影视有限责任公司董事长。

　　在近些年的积累下，浙江广厦在影视领域还是小有成就。公开资料显示，2014年广厦投资出品的《妻子的秘密》，创下湖南卫视首播同期收视第一、网络点击率第一名的火爆收视纪录。在收购福添影视后，浙江广厦又投资3部电影、9部总长达400集以上的电视剧。

　　对数字“4”，楼忠福很是痴迷。2014年11月，楼忠福对媒体高调宣称：“我要富过四代，这句话在中国谁敢说，只有我敢。”但楼氏家族的基业到底能延续多久，眼下仍是未知命题。