王小明

　　10月20日，当宋卫平首次以蓝城董事长的身份出席公开活动，不出意外受到围观。这一次他带来的谜团是，蓝城的上市。

　　一个月前，宋卫平个人举牌香港壳资源百威国际（00718.HK），与之对应的是，蓝城在宋卫平举牌壳资源前后对外宣称，三年内实现优质资产上市。

　　近花甲之年卷土重来，宋卫平一心投入于创建蓝城事宜。代建、农业、养老、健康四大核心业务板块，原绿城的全产业链资源体系全面并入蓝城，包括：设计、景观、装饰、电商、物业、酒店、教育、医疗等资源体系与云服务生活平台。

　　哪一块业务会率先上市？此番宋氏露面，虽被反复追问新公司的发展路线图，他一概模糊处理，这倒也符合其一贯本性。

　　二次创业，宋氏不愿再受紧绷的资金链所累，明确走“轻资产”路线，代建、管理、小股操盘和品牌输出，将是蓝城的主要方向。

　　从理想的状态看，这似乎是产品主义者宋卫平重新为自己量身打造的途径：在这些创新领域最大限度地发挥匠人的精益求精。

　　“谁先上市，现在真不好说，农业、养老、物业都有可能，要看各自成熟的情况。”蓝城CFO杨惠庆说。他透露，现阶段在和很多投资方如金融机构接洽，“很多人来看我们的项目，比如关心养老到底是怎么做的”。

　　经济观察报探访发现，从目前发展状况看，更有可能满足资本市场要求的还是代建，以及泛蓝城系的物业、电商等业务，而老宋最钟爱的养老以及农业，则可能需要较长的培育期。

　　最被看好：代建、物业

　　作为构成蓝城的基石，代建是目前蓝城四大板块中最为成熟的业务。

　　根据公开资料，截至2014年9月19日，蓝城集团已签约代建项目170个，总占地面积2000多万平方米，总建筑面积4000多万平方米，预计总可售金额1800多亿元。2013年，绿城代建业务实现管理收益约3.5亿元。

　　其规模和可复制性也符合资本市场的期望。

　　蓝城代建板块包含政府代建、商业代建、资本代建和自有投资四大类型。从盈利能力看，政府代建一般收取销售费用的3个点，商业代建则是稍高的5到7个点，利润微薄，以建筑营造和服务输出为核心，但胜在投入少，灵活且风险小。一位蓝城高管透露，商业代建一般能给项目带来15%～20%的溢价。

　　政府代建的增长速度之快引人瞩目。今年前8个月，蓝城建设新增8个政府代建项目，总建筑面积158万平方米。如今，蓝城政府代建项目已达1790万平方米，规模乃全国最大。宋卫平寄予了更高的期望，他计划未来在全国的保障房版图中，蓝城代建的项目能达到5%以上。

　　在杭州坊间广为流传的案例是，2011年9月，上城区在望江地区改造中拆迁遇阻，居民代表提出绿城代建安置房的要求，才同意拆迁。足见宋式代建的品质和口碑。

　　资本代建是宋卫平在2013年启动的新业务。其模式是，与各类金融投资机构对接，由资方提供存量已收购的土地或项目储备，或直接投资土地项目，蓝城代建参股，负责项目的规划设计运营销售全套服务。

　　2013年底，中航信托与绿城签订战略合作协议，承诺未来其旗下的房地产一级开发及融资类项目将与绿城建设进行全面合作。绿城中航信托即墨项目即是二者的开篇之作，据悉目前已归属蓝城。

　　另一位蓝城内部人士透露，素来被看好的绿城服务集团在资产质地和发展空间上均具备了上市的条件。

　　绿城物业服务集团隶属于绿城控股集团有限公司，绿城控股是由宋卫平、夏一波（宋卫平妻子）、寿柏年全资持有的公司。绿城物业虽与蓝城无直接股权关系，但透过绿城控股与蓝城有着千丝万缕的关系。

　　据官网信息披露，绿城服务集团集团接管及咨询服务项目近700余个，总建筑面积1.2亿平方米。

　　更有力的佐证来自于同类公司彩生活（01778.HK）在资本市场的亮眼表现。彩生活2014年5月以68倍市盈率登陆香港市场，总市值超过母公司花样年。

　　中国物业管理协会一位副会长说，彩生活在讲述的社区服务故事的想象空间和对传统商业模式的改造，几乎让物业这一传统行业摇身一变，跻身“高大上”行列。

　　事实上，从实际运营收入、所管园区品质和品牌认知度上，绿城服务集团几乎是业内首屈一指，其拓展能力也远超同行，一些绿城物业人士内部在彩生活上市后也反思，“起个大早，赶个晚集”。“物业是宋卫平一个比较合理的选择，绿城物业管理了杭州诸多高端楼盘，掌握了很大一部分高端客户资源，如果再加以网络化的社区服务，想象空间巨大。”

　　新产业前景无限

　　若要问宋卫平的这次创业过程中，最想做好的是哪一样？答案自然是养老。他曾经公开表示，“丢掉了一个做传统商品房的宋卫平，但找到了一个做世界上最好养老产品的宋卫平。”

　　10月底，蓝城养老业务的代表作品乌镇雅园即将迎来第一期交付，宋卫平月初就带上了百余人亲自去验收成果，重视程度可见一斑。

　　乌镇雅园是个占地5500亩的大型康复医疗、养生养老、休闲度假特色园区，总投资100亿元，蓝城持有项目的50%股权，另外一个大股东则是雅达国际。资料显示，雅达国际控股有限公司是专注于养老及健康服务业的大型投资公司，和谐基金、红杉资本和云锋基金等主要股东可谓明星阵容。

　　宋卫平精心雕琢的学院式养老模式，得到了诸如雅达国际这样的基金投资公司的热捧，也一度与平安传出绯闻，最近又与保险巨头泰康互动频频。

　　但从当下看，目前仅养老房产开发领域的商业模式是清晰的，运营方面尚且在探索之中。一位不愿具名的杭州房企高层表示，宋卫平主掌绿城之时，颐乐学院仅靠收取微薄的学费完全不足以维持运营，每所学校每年账面上要亏损20多万，这也是为什么绿城的股东和宋卫平会在是否将此业务注入上市公司的讨论上发生分歧。

　　随着乌镇雅园交付以及杭州蓝庭健康护理院的实践，蓝城的养老运营模式也许会逐步清晰。“这一块肯定是需要很长培育周期才能收取回报，现在只是投入阶段。”傅林江说。

　　和养老板块一样尚且在培育阶段的还有农业板块。该板块和浙江省农科院合作，目前拥有3个自有基地共计2540亩，60个近8000亩的联盟基地。

　　克而瑞休闲地产总经理刘晨光参观嵊州基地后表示，生态农业的利润空间不小，但需要规模效应。蓝城的农业在品种品类选择上可圈可点，质量也延续了一贯的绿城品质，但发展效率过低，规模没跟上，“它要铺很多的冷链、仓储基地，这块的成本需要量来分摊，现在的量远远不够。”

　　据了解，蓝城的农业板块目前仍以产品研发和渠道开发为主，产品主要供应给内部，如医院、学校、足球板块，以及售楼处和部分绿城业主。“现在一年也有上千万的营收，他们内部的估计是到2018年实现盈利。”刘晨光补充说。

　　除了上述板块，宋卫平手里握有的王牌还有电商。宋卫平是绿城电子商务有限公司的大股东，后者成立于2011年，是国内第一家建材电商企业，三年基本实现了盈亏平衡。