谭志娟

　　又一家地产企业转型金融。泛海建设(000046.SZ)近日发布公告称，拟收购民生证券近73%股权。由此泛海建设将成为民生证券的控股股东。

　　这意味着泛海建设经营业务转型，逐渐从纯地产企业变身金融地产综合业务平台。受访业界人士称，该公司转型是房地产行业发展的需要，但这种转型发展机遇与挑战同时存在。业内人士担忧的理由是，该公司因受累于资产周转效率，近年财务杠杆一直处于高位，公司的净负债率连年攀高，2013年竟高达218%。

　　从地产到金融地产转型

　　泛海建设公告称， 将收购控股股东中国泛海控股集团有限公司持有的民生证券66.799%股权，以及第二大股东泛海能源投资股份有限公司持有的民生证券6.2%股权。由此泛海建设将持有民生证券近73%股权而成为该公司控股股东。同时，公司也将由“泛海建设集团股份有限公司”更名为“泛海控股股份有限公司”。

　　谈及此次转型，泛海建设公共事务总监王国林回应称，公司将通过收购或者增发等方式，逐步将大股东旗下的优质资产注入上市公司，形成房“地产+金融+战略投资”三足鼎立的发展模式。

　　泛海建设董事长韩晓生在接受媒体采访时也称，未来地产业务占比将下降，金融将对公司形成新的力量支撑。

　　对于一些房企热衷进入金融领域的原因，中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋接受《中国经营报》记者采访时分析，“房企涉足金融领域主要是融资需求问题，因为房企选择信托、基金等融资渠道的融资成本较高；现在房企又受调控难贷到款；再加上金融领域利润空间大。”

　　独立房地产评论人马跃成亦持类似观点，泛海建设此举代表的是地产行业的一种趋势，即房企开始进行多种经营，此前万科、恒大、越秀、世茂股份等多家企业入股银行等金融机构亦是殊途同归。

　　他同时称，房地产本身是资金密集型行业，企业在长期发展中，对金融领域的运作、结构、效益都很熟悉，所以找个关联比较强、熟悉、稳定的行业，进行多元化经营是个比较好的选择。

　　种种迹象显示，房企涉足金融已成一个趋势。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，过去大型房企在较好的业绩支持下，往往会通过收购金融公司股权来加大金融业务的拓展。而到了2014年，很多中型房企也希望加入这个领域。这和目前行业竞争激烈有关。

　　“通过控股金融公司，实现多元化发展，成为房企2014年的基本战略。” 严跃进对记者称。

　　对于收购民生证券对公司未来业绩影响，王国林回应本报记者称，“收购民生证券，将为公司开创新的业务领域，泛海建设由目前的房地产上市公司转型为一个综合性业务的上市公司，形成多业并举、互为支撑、联动发展的新业务格局，充分发挥各产业间的协同效应，通过转型发展以增加新的经营业务及利润增长点，实现股东价值的最大化和企业资源价值最大化。”

　　同时，对于收购民生证券后的发展机遇与挑战，王国林对记者表示，“上市公司通过收购兼并去优化配置资源，实现做强做大目标的成功案例越来越多。如何适应市场的变化，抓住新的发展机遇，利用好资本市场的平台，及时调整产业发展方向，促进企业的规范、高效、创新发展，是公司面临的主要挑战。”

　　有受访人士认为，房地产企业从纯地产企业向金融地产转型也有一定风险。

　　杨少锋认为，房地产与金融游戏规则不同，房企更多注重利润，而对安全考虑没那么多，但金融机构更注重安全。其次，决策体制不同。房地产行业更多是老板个人决策色彩浓，但金融行业很多时候是群体决策，这显得更客观，对风险把控更严。因此在他看来，房企进入金融领域也有风险。

　　负债隐忧

　　泛海建设近期发布的2013 年业绩符合业界预期。该公司年报显示，2013 年公司实现营业收入59.4 亿元，同比增长33.57%；实现归属于上市公司股东的净利润11.8亿元，同比增长51%；基本每股收益0.26 元。

　　但泛海建设负债问题引发业内人士关注。他们担忧的理由是该公司因受累于资产周转效率，近年财务杠杆一直处于高位，公司的净负债率连年攀高。

　　对于泛海建设上述年报，中信证券有分析师在最新研报中称，2013年年末，公司有息负债率为63.8%，净负债率为218%。

　　据北京一位券商房地产行业分析师向记者介绍，公司负债情况主要是看资产负债率，尤其是净负债率。净负债率能反映真实负债，一般在60%～70%以下都为健康水平。

　　不过，上海一位地产分析师对记者表示，房地产企业的负债率比一般制造业企业高，因为房地产是资金密集型产业，负债水平均比较高，一般房企的资产负债率都为75%～85%的水平。

　　记者注意到，同花顺iFinD数据显示，截至3月中旬，共有48家上市地产商发布年报，这些公司过去一年的资产负债率平均数为64.4%，而2012年上市房企资产负债率平均数则为62.3%。

　　对此，泛海建设认为公司目前财务状况良好。“公司目前正在加快项目的开发建设，尽快将优质的项目资源转换为价值，因此需要的资金投入较大，但总体而言，公司目前的财务资金情况良好，风险处在完全可控的水平。”对负债问题，王国林回应记者称。

　　不过，有业内分析人士认为，房企在2014年降杠杆将是确定性事件。因为在该人士看来，2013年下半年的高利率并未使得房企去杠杆，房企负债率仍维持近5年高点。利率高企的后续影响已在2014年发酵，房企为尽快回笼资金降低财务成本，采取降价加快周转。