傅一辰

　　没落的老牌开发商百仕达能否依靠最后的项目成功“逆袭”？

　　2008年，百仕达控股以24118元/平方米的楼板价拿下了位于上海西郊豪宅檀宫对面的一块宅地轰动一时，并成为了当年的单价地王。

　　近6年过去了，这一仅包含11套独栋别墅、名为“百仕达宁国府邸”的项目却迟迟未完工。

　　《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，东地产微信号：dongdichan）记者获悉，该项目可能将于2014年开盘。而在百仕达囤地的6年间，该项目的价值也随之翻了数倍，若按照19万元/平方米的定价，只需卖掉两套就能收回当年付出的地价。

　　

　　卖掉两套就回本

　　

　　百仕达宁国府邸所在的长宁新泾镇240街坊地块占地面积仅1.36万平方米，且形状为三角形。地块位于青溪路以西、可乐路以南、野奴泾东北，整个项目紧邻国宾馆西郊宾馆，对面则是全国闻名的豪宅檀宫，当时单套价格在1.5亿元以上。

　　由于西郊板块的地块已经几乎“绝版”，地块推出之际曾遭到不少开发商的争夺，总共吸引了68家房企购买挂牌文件，最后有包括长江实业、新长宁地产、庆隆投资、龙峰地产、百仕达地产等6家房企报名参与竞买。

　　最终，百仕达以3.28亿元的总价、24118元/平方米的楼板价夺得该地块。

　　此后6年，市场上鲜有关于该项目开发进度的“声音”，只有百仕达在年报中会提到该项目目前仍在施工阶段，并被名为为“宁国府邸”。

　　但在这6年间，土地和楼盘的价格翻倍。根据公开资料，该项目的定价可能为19万元/平方米。

　　这11套别墅的单套的建筑面积在1000-1500平方米左右，若按此计算，别墅的总价值约为26亿元，单套的价值在2.4亿元左右。百仕达只许售出其中两套便能收回本金。

　　令人疑惑的是，在当时出让的规划参数中，除了要求容积率控制在1以内和建筑密度在35%以内之外，还要求“房屋套型建筑面积90平方米的房源占总建筑面积的比例应达到70%以上”，这也是当时让不少高端开发商头痛的“70／90”指标。

　　很显然，从目前的项目的设计来看，百仕达宁国府邸并未遵照该规定行事。

　　

　　设计另类去化难

　　

　　尽管价值连城，但宁国府邸开盘后极有可能面临去化难的问题

　　《东地产》在现场看到，宁国府邸内的11栋建筑均已初见雏形，仅有外墙未粉刷，搭满了脚手架。

　　工地大门无人值守，建设显得十分缓慢，仅有2栋楼内传出轻微的装修声响。

　　一位施工方负责人告诉《东地产》，项目将于明年全部建成，现在大部分已经完成。“其实已经在卖了，只是没人买，具体你可以去门口那幢楼上的办公室大厅问。”

　　而在办公室中，相关销售负责人或许是认为《东地产》从外表看并不像购房者，因此仅是简单回答了一句“明年开盘”，便不愿透露详情。

　　事实上，从网上房地产可查询得知，项目并未拿到预售证开盘。但独栋别墅的销售渠道特殊，因此可能正处于寻找意向客户的阶段。

　　不过，该项目的设计着实非常“新潮”，为“四合院”的形式，百仕达对此的描述是“当厚重的建筑体以及之外的大范围私人享有的空间所形成的‘外院式‘建筑形式被当作是当下高档住宅的不二法门时，建筑师反其道而行，吸取了中国传统建筑形式中的“内院”格局，以院墙围合的中央庭院成为引导整套住宅空间布局的核心，更将一般意义上外放的“豪宅气质”收敛了起来，与中国传统文化中“内省”的自我修养结合了起来。”

　　但《东地产》在现场的感受则是，别墅与别墅间的栋距十分近，几乎连在了一起。正值阴天，灰色的“高墙”连成片，给人十分压抑的感觉。

　　《东地产》走进一些未经粉刷的别墅内，雪白的墙面和围合式的建筑设在外部的走廊、栏杆等元素，给人误闯了“学校”或“集体宿舍”之感。

　　“北方客户定位。”一位业内人士如是评价。

　　更有业内人士戏称，“感觉有点CS游戏里的战场，以后这11户人家可以5对5，另一个做人质，解决人质行动。”

　　限购令下，独栋别墅的去化并不快，一些定位为顶级豪宅但栋距短、庭院小的项目如远洋博堡等，均面临滞销的困境。

　　如此“反传统”的设计，更可能将为宁国府邸的销售增加难度。

　　

　　几无其他可售房源

　　

　　手中持有如此值钱的项目，百仕达为何并不急于开盘？

　　《东地产》查阅百仕达年报发现，自在西郊公开拿地后，百仕达再未新增土储。

　　在深圳大本营的项目“红树西岸”等均已进入尾盘，而所剩房源除了租赁项目“洛克外滩源”外，便只剩下宁国府邸。

　　2013年年底，市场更是传出消息，称百仕达这一深圳老牌地产商将逐步退出房地产市场，但百仕达相关负责人表示“虽然目前百仕达在全国没有土地储备，但并不代表将退出房地产市场。”

　　不过，该负责人也承认“目前在全国范围内，百仕达也没有正在协商中的地产项目”，仅表示了对前海土地的关注。

　　但不可否认的是，百仕达已无法阻止业绩已经在“吃老本”中逐步倒退的趋势，甚至将面临“无房可卖”的窘境。

　　2013年中报显示，上半年股东应占溢利1536万元，较2012年同期约2.87亿元，大幅下降94.64%；此外，期内营业额仅1.8亿元，主要来自于红树西岸项目尾盘。

　　《东地产》就宁国府邸何时开盘、是否会继续拿地等问题联系了百仕达，但投资者关系部相关负责人未予回复。